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乱设车位、乱管理、乱收费 治理车位管理“三乱”
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2004年10月15日9:27 新闻晨报 王军 |
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随着上海有车族愈来愈庞大，小区里停车问题日益凸现出来。物业公司在小区内占用道路任意划分车位，小区车辆被损坏无人负责、停车收费及使用状况混乱等一系列问题成为市民关注的焦点。而于11月1日正式实施的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，将对车位管理中的“乱设车位、乱管理、乱收费”作出规矩。
市房地资源局物业管理处负责人日前在房地资源网就业主提出的焦点问题，对《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》进行解读，将更加有利于业主利用新规定维护自身权益。
焦点一：
物业将道路的一半划为车位，合理吗
问：我们小区的物业管理公司将小区内的道路的一半划为车位，严重影响了小区居民的出行，但是物业却以小区规划车位不足为由拒绝整改，这种说法是否合理？
专家解答：物业管理企业的做法是欠妥当的，其主观上是为了缓解小区停车难问题，但犯了角色错位的错误。按照市房地资源局印发的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》的规定，在住宅物业管理区域内的道路上设置停车位的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。
物业管理企业和小区业主的关系是被委托与委托的关系，是否在小区新辟停车场应由业主大会决定。未经业主大会同意，物业管理企业不得擅自利用住宅物业管理区域内的道路设置停车位。
焦点二：
小区车位配置率是否有上限
问：小区的平面公共空间是有限的,停车区间是否可以无限制地扩大，房屋建造有容积率的控制,那小区是否也应该有个类似的规定,政府部门是否有这样的考虑或者时间表?
专家解答：据了解,市规划部门对小区停车配置是有明确规定的。目前，小区停车车位的配置率不得低于1:0.6。如果小区原先配置的车位不能满足业主的停车需求，经业主大会同意，可以另辟新的停车车位。
但是，根据《上海市住宅物业管理区域机动车停车管理暂行规定》，在住宅区域内的道路上设置停车位的不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行。
焦点三：
物业停车管理混乱向谁投诉
问：小区由于历史遗留问题，业委会没有成立，小区内车子越来越多，晚上无法走路，但物业公司不作为，怎么办？
专家解答：按照《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，对不按规定停放车辆，影响住宅物业管理区域道路畅通或者公共安全的，停车管理单位可以按照停车管理服务合同、业主公约、业主临时公约或者业主大会决议进行处理，由此产生的费用由责任人承担。
如果业主委员会尚未成立，业主可就小区停车的问题向物业管理企业反映，如果物业不作为，可直接向房屋所在地的区县房地产行政管理部门投诉。
焦点四：
小区车辆被破坏物业负责
问：我们所在的小区，在夜间不断发生车辆被损坏甚至盗窃的情况，物业公司承担什么责任？
专家解答：根据《上海市住宅物业管理区域机动车停车管理暂行规定》，汽车被盗或损坏，物业管理企业是否有责任要视具体情况而定。如果机动车停放人和物业管理企业与停车管理单位订立停车管理服务合同，并就车辆被盗或损坏有具体条款约定，物业管理企业应当承担民事责任。
机动车停放人和物业管理企业虽然没有签订合停车服务管理合同，但是停车人能举证物业管理企业履行公共秩序维护服务有瑕疵的，可以与物业管理企业交涉，要求其承担相应赔偿责任。反之，物业管理企业不承担民事责任。
焦点五：
小区内停车收费标准如何确定
专家解答：根据《上海市住宅物业管理区域机动车停车管理暂行规定》，一是，建设单位按规划要求配置的停车设施向业主、使用人出租的，执行物价部门规定的收费标准。
二是，业主大会决定对车辆在全体共用部分停放收费的，参照物价部门规定的标准收费。业主大会成立前日，物业管理区域内的车辆停放收费，执行物价部门规定的收费标准。
三是，停放收费应当出具专用凭证。对临时进出车辆停放实行收费的，停车管理单位应在车辆进入时发放临时停车凭证，出门时验证放行。
焦点六：
出租小区内地面车位所得归谁
专家解答：根据《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》第六条，车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，用于共用部分的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。车辆在非共用部位停放的收益，归拥有该物业的业主所有。
焦点七：
停车收费如何公开
问：小区业主在业主委员会还未成立前，业主是否有权向物业公司提出小区路面停车费的收费情况应公开？
专家解答：虽然相关政策法规没有明确物业管理企业在业主委员会成立前必须定期公布路面停车费的收支情况，但是，一般而言，物业管理企业从规范服务、收费公开的角度可以主动公布相关收支情况。
由业主大会决定要求物业管理企业定期公布停车费收支情况是有效的途径。为了保障小区业主的合法权益，如果小区符合成立业主大会条件，自今年11月1日起将正式施行的《上海市住宅物业管理规定》，明确业主可以向区县房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求，区县房地产管理部门接到书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组成员，组建业主大会。
■小区车位不得只卖不租第三条：（一）建设单位按规划要求配置的停车设施（包括地面或者地下停车库、立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。（二）一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位，但在本暂行规定实施前已销售的，或住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例超过1：1的，超过部分的停车位不受此限。
■多余车位可对外出租第三条：（四）停车位有空余的，可以临时出租给本物业管理区域外的单位或者个人使用。出租时，租赁双方应在停车位出租合同中约定:当本住宅物业管理区域内业主或者使用人需使用时，出租人可终止合同，收回出租的车位。但出租人应在终止合同前二个月书面通知承租人。
■公用部分停车收费归业主第六条：车辆在共用部分停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，用于共用部分的维修养护，也可以按照业主大会的决定，用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
■停车管理服务衡量有“标尺”第五条：物业管理企业或者其他停车管理单位（以下合称停车管理单位）应当按照以下要求提供停车管理服务：（一）遵守本市停车管理的有关规定；（二）履行物业服务合同相关停车管理的约定；（三）制定停车管理制度，包括停车管理单位的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等；（四）地面、墙面设立交通标识,引导车辆按规定路线行驶。
关键字：物业公司,道路,车位,小区,上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定 |
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