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买房两大定律：可以没有明显优点只要没有明显缺点
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2004年10月20日14:14 申江服务导报 乐天 |
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什么样的房，是满意的房？没买过房的人一定觉得这个问题傻，而买过房的人一定深有同感：要买一个令家人满意的房真是难！要找到一个百分之百理想的房更是难，因为房子涉及的因素太多：地段、房型、价格、朝向、楼层、配套、交通、装修、物业管理等等。再加上绝大多数购房者还需要在一个既定的经济条件和产品框架内进行选择，所以我们必须面对现实，建议大家切记一条规律：选择房产，可以没有明显的优点，但不能有明显的缺点。
选房引进“木桶理论”
买房子，首先保证不要买到有问题特别是产权、法律方面等问题的楼盘，接下来是不要有明显缺点，尤其是今后中长期内也无法克服的缺点的楼盘。在这里，参照管理学上的“木桶理论”———决定一个木桶装水容量的，不是它的总高度和深度，而是围合它的最短一块木板的高度。找到影响总体品质的最短的木板，采用排除法，会帮助我们找到比较合适的房源。
例如，在投资购买新开发的商业、产权式办公楼或者一部分中高档商品房的时候，其房型、建筑装修和设备标准等硬件往往都已经比较到位，这些可以看作是条件比较好的“长板”。但要注意的是类似停车位的配置数量（包括以后可能增加的机械式立体停车库情况）。因为这一指标一旦有大的缺陷，则今后几乎很难再有补救余地，尤其一些市中心或副中心区域，本身已是寸土寸金。此时这类配置不足的缺点就是一块很值得注意的“短板”———决定物业总体品质和今后租售价格高低的“短板”。一旦有这类缺点、致命伤，就要千万谨慎。
此外，一部分紧靠主干道、快速干道、复合立交的房屋，难免有噪音、扬尘等缺点，而且很可能短期内几乎无法克服。那么今后如果要脱手，比起其他产品，价格上肯定会吃亏。又比如，一些花园面积过小，甚至没有花园只有小片露台的底楼单位，其在安全和私密方面的缺陷也是明显的“短板”。
发现“短板”，到底要不要呢？这又要因地制宜了。比如，在高层住宅中的低层单位（10层）往往条件和价格都不太占优势，至于一些2、3、4层的情况更差一些。此时楼层就成为一个决定性的因素。然而世事无定势，现在很多社区的景观设计和营造都相当精致，而从视角分析，位于室内就能较好享受小区景观条件的，往往是2、3、4楼这些单位，一些高楼层单位反而只能看到远景———“水泥森林”或者“万家灯火”。所以，如果善于在“短板”中找到潜在的“长板”，往往也会有意外的投资收获。
预算试试“前进半步”
购房预算和购买力息息相关。根据上海楼市的发展趋势，要买到和自己预算百分之百吻合的房源是理想状态，通常都会有一些出入，而且往往容易出现超出预算的情况，此时我们建议在一个持续增长的市场环境中，适当保持“前进半步的策略”。因为现在虽然比预想的支出多了10%—15%。但是为今后留下了空间，反过来想即使房价有可能会回落到你的心理价位，但是关键在于这套房子此时多数已经被别人买走了。而且以市场的大势，现有的这点超支部分，今后2年左右就会在市场中逐步兑现价值。
例如，有朋友在中环线附近买房，由于是分期开发的楼盘，前面两期在2003年前后基本售完，价格是6600多元。2004年初期他去买第三期时价格一下子跳到了7500元以上，总价上去了8—10万元。等于是将后面用于装修的费用涨掉了。当时他也有一些犹豫，但仍然决定购买。因为如果光拿原有的6000—7000元左右的房价来衡量已经没有多少现实意义，况且1-2期这样的楼盘已经售空，即使到二手市场上价格也有明显上涨。于是他就把原有的首付计划和装修投入适当调整了一下，最终完成了购房。现在该区域的房价几乎全部都在8000元以上。这“前进的半步”给他带来的价值在2004年的下半年已经逐步地显现出来了。
特别提醒：
试试“前进半步”还是要设一个底线，即大致估算一下自己购房后第一个3年内的财务状况。根据调研，购房后的第一个3年是购房者经济压力最大的时期，因为伴随着购房而来的装修、家具消费，以及有可能带来的婚姻、生育、购车等，都是较大额的投入，加上等本支付按揭的压力，因此对前期的财务状况要有一个评估。而我们的前提是在力所能及的情况下，只要在这3年里不因为购房明显超支而大幅度影响你的生活质量和其他消费行为、保险福利、投资理财效果等等，现有的购房预算应该可以保持前进半步（上浮10%左右）的空间，否则机会未必一直等你。
关键字：买房,定律,优点,缺点,木桶理论,预算 |
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