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智恒房产副总谈：“优质优价”谁说了算？
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2004年10月21日11:27 解放日报 许海波 |
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去年下半年，有关部门曾先后颁发了三个文件，对本市房产中介收费标准作了新规定，核心内容包括：一，从2003年10月1日起，住宅中介佣金标准上限由原来的3.5%下调为2%，笔者称之为“降佣”政策；二，根据房产中介服务优质优价原则，符合规定条件的中介公司可提出申请，经有关部门核准后可以突破2%的上限收费，笔者称之为“优质优价”政策。
笔者认为，主管部门的降佣政策，其积极性作用应当受到肯定。一，本市房产中介市场信息情况不对称依旧存在，恰当的行政手段对提高二手房市场的效率能起到积极作用。二，降佣在短期内迅速压缩了大部分房产中介公司的利润空间，经营者为了提高竞争力，不得不重新审视自身的运营模式和管理模式，更加注重企业管理和对员工的培训，整个行业的服务水平会有明显提高，加速了本市房产中介行业成熟期的到来。
但是，降佣政策也是一把双刃剑。从中长期来看，当本市房产中介市场达到较为充分的竞争水平时，信息不对称将逐步弱化，届时中介企业的自主经营权和合同自由权将受到一定限制。这不仅会妨害房产中介资源的市场化配置，而且客观上还限制了品牌房产中介的营销整合空间。
从立法目的上来看，优质优价政策是对降佣政策的补充，即不搞“一刀切”。但是，把原本属于市场资源配置范畴的优质优价行为变成一项政策，改由主管部门来核准，似乎不妥。因为从市场和政府在经济生活中所扮演的角色划分来讲，主管部门应当致力于建立并维护有利于房产中介企业发展与竞争的市场秩序，解决信息不对称问题，维护不同市场主体的合法权益，而不是去制定一个标准，并用这个标准来指挥市场资源配置。考虑到本市房产中介行业的发展阶段和房产中介服务的自身特点，其实目前很难用门店数量、规模、面积及注册资金等要素来简单界定一家企业的服务质量。
笔者建议，优质优价应由市场来决定，可以充分考虑以下四个原则：即合同自由原则、政府指导价公示原则、风险服务原则和司法救济原则。在政府指导价公示的情况下，合同自由原则和合同交易秩序应当受到保护。这样一来，本市房产中介行业才能真正与国际接轨。
（作者系上海智恒加诚房地产经纪有限公司副总经理）
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