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解析：如何选择适合自己的住房贷款（二）
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2004年10月21日14:6 文汇报 吴迅 |
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提前还贷的财务分析
不少消费者在申请房贷后，往往由于各种原因，会申请提前还贷。特别是近阶段，随着美联储第二次加息，央行加息的可能性加大，进一步刺激了消费者提前还贷。
如果不考虑其他费用，提前还款可以少付利息，但却增加了单位时间内其他费用的支出。例如，30万元、20年的期限的商业贷款需支付保费3189元，平均每万元106.30元，如果5年后提前还款，可以退回保费2168元。也就是说，在借款人还款的5年内，共支付保费1024元，平均每年204.8元，约占总保费的三分之一。从这一角度看，又在一定程度上增加了成本，如果再加上向银行申请贷款过程中的其他费用（如律师费、估价费），那么这种由于分摊期限缩短而引起的成本上升的幅度还会加大。
此外，提前还款还要考虑资金的机会成本。还是以上面30万元为例，如果提前还款，需一次支付近25万元，这部分资金的收益率可以认为接近房贷利率的5％。但这笔资金投入到其他投资渠道，如股市呈上扬趋势时，在正常情况下，收益率肯定高于5％。从这一角度看，提前还款会导致机会成本上升。但反之，如果股市低迷，就不一定会带来机会成本的上升，如在目前情况下，提前还款相对来说比较合算。
因此，消费者提前还款除了要考虑利息节省外，还要考虑到为申请贷款所支付的诸如保险费、估价费等费用的分摊问题，事实上，提前还贷所节省的费用，并没有大家想象中的那么大。
贷款申请的利率分析
目前银行的个人住房抵押贷款利率也在5％左右，一部分消费者认为，现在利用贷款进行购房，未来可以少付利息，以后的压力也比较小。
但实际情况并非如此。首先，利率高不高不能光看名义利率，还要看实际利率。实际利率等于名义利率减通货膨胀率，像前几年国内一直存在通缩情况，实际利率就大于名义利率，消费者实际的还款支出就比名义支出大。
其次，银行个贷利率并不是固定不变的，它是随着央行的利率政策而浮动。一旦贷款利率上升，每月还款的数额增幅就比较大。同样假设贷款30万元，借期20年，如果年利率为5.04％（目前标准），每月还款1986.5元；如果年利率上升一个百分点到6.04％，每月还款额变成了2155.5元，增加169元；如果年利率上升两个百分点到7.04％，还款额为2333.8元，又比6.04％时增加了178.3元。从以上例子可以看出，随着利率的上升，每月还款额将呈加速上升趋势，这会给部分原本每月还款已经占收入大部分的中低收入者带来很大的还款风险。
从以上不难看出，利率低的时候贷款未必风险小，贷款时不仅要考虑名义利率，更要关注实际利率，只有实际利率低的时候贷款才比较合算。同时，在低利率时贷款还要考虑到利率上升的预期，要对自身的收入水平变化有一个合理的预测，必须充分考虑利率上升所带来的还款额上升这一情况，以防出现还款危机。
关键字：住房贷款,提前还贷,财务,分析,利率 |
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