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购房提醒：谨防住宅产品概念的“偷梁换柱”
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2004年11月10日16:22 北京日报 |
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也许是由于市场的不断规范挤压了房地产项目不合理的利润空间，也许是由于竞争的激烈使各项目不得不盯死任何可能出现的市场机会，这使得当前市场上产品概念的偷梁换柱现象愈演愈烈。几乎所有近来上市的写字楼(包括商务公寓)都称自己是“5A”甚至“超5A”；郊区住宅或密度比较低的住宅全都往“健康住宅”上靠；而一些小户型项目只要找个有名气的物业顾问公司就立马变成了酒店式公寓……真正是乱花渐欲迷人眼，这样的偷梁换柱确实也蒙蔽了不少消费者。
因此，我们在此要给几个经常被混淆的产品概念正名，希望能为消费者朋友提供一点可靠而有利的依据，以减少购房过程中的一些不必要的麻烦。
什么是健康住宅
现在健康住宅遍地开花。低密度社区是健康住宅吗?郊区住宅就一定是健康住宅吗?实际上，对于“健康住宅”这一概念，国内国际都早有定论。
根据我国的健康住宅建设技术要点(2002年修订版)，健康住宅的评估标准大体分为四个因素：
一是“人居环境的健康性”，主要包括住区环境、居住空间、空气环境质量、热环境质量、声环境质量、光环境质量和水环境质量；二是“自然环境的亲和性”，包括自然环境、绿色系统、雨水利用和景观用水等；三是“住区的环境保护”，包括视觉环境的保护、排水系统及中水系统的运用、生活垃圾的处理、环境卫生的保护和维持等；四是“健康环境的保障”，主要是针对居住者本身的健康保障，包括医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等设施建设。
而根据世界卫生组织的定义：“健康住宅”则必须达到以下15项标准：会引起过敏症的化学物质的浓度很低；为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等；设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气；在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备；起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17至27摄氏度之间；室内的湿度全年保持在40%至70%之间；二氧化碳要低于1000PPM；悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米；噪声要小于50分贝；一天的日照确保在3小时以上；设足够亮度的照明设备；住宅具有足够的抗自然灾害的能力；具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；住宅要便于护理老龄者和残疾人；因建筑材料中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。
什么是酒店式公寓
酒店式公寓一直被宣扬成低总价、风险小的投资上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢?
所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。成为酒店式公寓的两大条件：一是位于城市商务集中区。
地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段”的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。二是出色的经营管理。
良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓的另一必要条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀。服务式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务”的标准，应使其更具有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的关键。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。
什么是5A写字楼和甲级写字楼
写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓5A，是对于写字楼在智能化(自动化)方面的评判标准。通讯自动化系统。包括：双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统等。楼宇自动化系统。包括：冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统等。办公自动化系统。包括：计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等。安保自动化系统。包括：监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等。消防自动化系统。
相比较之下，甲级写字楼却是一种通行叫法，并没有固定标准。在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。
政府出台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作，这在很大程度上是对于购房者的保护，但对于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄得一头雾水。
关键字：住宅产品,概念,健康住宅,酒店式公寓,5A写字楼,甲级写字楼 |
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