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物权法解释土地使用权 管管房产７０年后的事
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2004年11月12日17:8 外滩画报 |
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“这样一部重要的法律，全国人大常委会是非常谨慎的。”《物权法》草案主要起草人、中国人民大学教授王利明接受采访时表示：“但如果不出意外，明年三月份的人大会议上，《物权法》将会提交表决通过。”
２００４年１０月，当十届全国人大常委会第十二次会议审议“物权法草案”时，这个话题又一次吸引了人们的关注。
“续展”问题引人关注
２００２年，吴先生和妻子在威海路买了套门前挂“牌”（建筑保护单位）的公寓。他本来很不放心：听说房子只能用七十年，这快八十年的老公寓“过期”了怎么办？
中介告诉他们：这房子“续”过，可以“永久使用”，不会再交钱的。于是小两口高高兴兴地付款、收了房。
遗憾的是，中介说的话并不正确。房子下面的土地不是就这么“永久使用”的。
我国宪法规定了城市土地的国家所有制和农村土地的集体所有制，城市住宅用地的所有权人是国家，而个人、企业都只能获得一定期限内的使用权（最长的住宅用地使用年限为７０年）。
目前对土地使用权到期之后的相关财产问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有相关规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”这一规定被认为违反了民法的公平原则。
土地使用权届满后“应当”推定拥有房屋所有权的公民仍享有该土地使用权，但公民“应当”支付延长期限的土地使用费。王利明如是说。
而在新的“物权法草案建议稿”中，相关的内容则表述为：“国有土地使用权期满，出让方未收回土地使用权的，土地使用权人可以继续使用土地并应当支付出让金。出让方收回土地使用权的，应当提前六个月通知土地使用权人。”
这段文字涉及了“物权法草案”关键内容：土地使用权的“续展”。
对于想把房子传给儿子的人来说，“７０年之后”的“续展”问题至关重要。不难理解的是，一些人“杞人忧天”、睡不踏实。 方案：“延期土地使用费”
可以肯定的是，买了房的吴先生免不了远期的支出；当整个社会的存量房产一年年“越滚越大”的时候，“延期土地使用费”肯定不是个小数。如果将来被纳入“物业税”，形式上就不引人注意了。
有人觉得这笔钱有必要交得明白一些：“到期之后还要再交钱的话，比例如何规定？开发商交的土地出让金是不公开的，老百姓买的时候不知道，７０年以后怎么交、交多少？如果交纳一定比例的土地使用税费，应该跟地价而不是房价挂钩。”
香港已经出现了土地使用年限超过７０年的问题。政府的办法是将土地续租给使用者，收取新的土地使用费用。 众所周知，地价平均要占到房价的三四成；到了市中心，高昂的房价除掉建筑成本就剩下了高昂的级差地租。将来让吴先生们把房子再“买”一遍，似乎不太可能；象征性收费又损害了国家的利基。不管怎么说，有产者得知道自己的“应收应付”。
值得注意的是，房产的“永久所有权”建立在有期限的土地使用权之上，不是无条件的，如果不按期交纳土地续展的使用费，就适用：“土地所有权人有权撤销土地使用权：（一）未按约定支付出让金或者使用费的；……”（“物权法草案建议稿”） “公私合营后收归国有的房子，有人还有地契证；住在解放后没收来的房子里的住户，拆迁的时候问题就来了。”一位不愿透露姓名的学者对记者表示：“过了期限的房子谁在住着？他还能住多久？怎么‘续租’？土地产权制度有个‘说法’房地产市场才能长治久安。”
声音：土地使用期限应公示
土地使用期限不止是老房子，新房子里的人同样会遇到相关问题。
比如开发商接盘一个六年的烂尾楼，如果没有土地使用权证书，权利人的土地使用年限就缺失了六年；如果是商业用房，缺失六年的租金非常可观。这个问题在当前有普遍性。在有的地方，发放的土地使用权证书上没有年限；不少城市的房产买卖合同范本中同样没有标明土地使用期限。在地块的转手中，有时连开发商都弄不清楚土地使用年限。遇到公房上市交易的问题，使用年限更不好算。 “物权法要保护合法的私人不动产，首先要确定不动产的所有权。谁拥有不动产？所有权的期限如何？法律明确规定住宅有７０年土地使用权，但是实际的相关文书往往缺乏起始期限。”广盛律师事务所的李莉认为：“如果权利保护的期限不确定，私有财产的范围也就是不确定的。”
如果不公布土地使用年限、或在合同中注明，各类房产都可能有或长或短的缺失；拍卖得来的土地使用年限如果缺失而不予以公示，价值也就打下了“埋伏”。 前景：为房地产法规“定音”
简单地说，《物权法》就是保护私有财产的法律，房地产是其最主要的内容。
“土地使用期限”只是房地产业的话题之一。做为保护公民私有财产的法律，物权法将“牵一发而动全身”。
“物权法的制定和颁布将为房地产法的整合提供契机和必要性。既然物权法是关于土地使用权和房屋所有权及其转让的最高规范，那么，城市房地产管理法与物权法相重叠和冲突的部分就变得无用和无效。”华东政法学院教授高富平认为：“随着物权法的制定，将房地产法及其依此而制定的规章进行整合，形成与物权法并列的或附属性的房地产法即成为必然。” 在房地产领域，实践中不同部门发布的法规条例也有矛盾。至今审理一些房地产纠纷靠的还是１９９５年最高人民法院的司法解释 。
相比之下，现在人大审议中的物权法才是房地产业的“根本大法”。“今后应该根据《物权法》对以前颁布的法律法规重新修订。”有房地产律师担心：“如果旧的法规继续生效，在实践中‘县官不如现管’，《物权法》有被侧重部门、地方利益的旧法规‘架空’的可能。”
关键字：物权法,土地,使用权,房产 |
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