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土地政策紧缩 开发商回马“掘金”烂尾楼
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2004年11月15日8:57 江南时报 艾枚 |
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烂尾楼“前死今生”的迹象一再回光返照。日前，有“苏州第一高楼”的苏州新地大厦正式结束了长达5年的烂尾历史。在国家土地政策紧缩之际，烂尾楼的春天似乎已经到来。而在南京，几乎所有的烂尾楼都已“重获新生”。
从老东家华润的手中接过接力棒的青岛新世界投资有限公司，迅速与香格里拉酒店管理集团签下秦晋之好，重拾人气。在整个房产界，新地的复活只是2004烂尾楼终结年的一个缩影。由于国土资源“土地”政策一收再收，逼迫开发商从烂尾楼挖掘商机。对于这场从上世纪中期的房市泡沫引发烂尾楼黑洞的终结战，经济学专家则表示极大的忧虑：警惕珠三角的历史在长三角重演。
烂尾楼之终结年
新地大厦原来是华润集团投资开发的，根据设计，主体54层，高232米。但是由于种种原因，1999年工程停止，而且一停就是5年。此后，开发商急于将其出手变现而开始寻找“下家”。
历经与多家开发商的多次亲密接触，青岛新世界置地公司开始进入华润的视野。双方最终达成协议，新世界置地成为这个标志性建筑的新主人。
2004年2月22日，新世界置地公司与香格里拉酒店管理集团正式签署了合作协议。
两个月后，新地公寓就销售一空；6月底写字楼的销售达三分之一，并分别以均价9000元/平方米和10000元/平方米创出苏州“天价”。
相关数据显示，新地中心的“崛起”，是苏州第九个成功摆脱烂尾历史的楼盘。
相比苏州新地的“咸鱼翻身”，南京新街口著名的烂尾楼———天安大厦一变脸则有着异曲同工之妙，都是借引进品牌“房客”盘活房源。
1992年，香港天安中国投资有限公司、建邺区城镇建设综合开发总公司和南京长江发展股份有限公司三家股东共同出资开发天安大厦，这个由南京企业与香港企业合资开发的“第一块批租地”引起众多方面的关注。
1994年，这块土地正式进入开发阶段。谁也没想到一开发就是8年，而且是盖了又停，停了又盖，成了南京远近闻名的烂尾楼，无人敢涉足。
直到2001年8月，几度停工的天安大厦又悄然开工，并于2002年上半年封顶。而重新开工后的天安大厦却变了个脸，主体从原先的写字楼变为住宅楼，其中1至8层为商场，总建筑面积为76000万平方米。很快2003年，新崛起的百货业新秀大洋百货在天安1至8层安营扎寨，由商界“鬼才”之称的王德明亲自挂帅。
一棋活，满盘活。大洋的入驻很快带动了整个天安的人气，天安住宅楼一下子变得炙手可热，短短几个月就一销而空。与此同时，南京其他的烂尾楼也纷纷开始解冻，日月大厦、德基大厦、国际贵都、同仁大厦都引起国内资本大鳄的关注，不断注入新鲜血液，重新启动起来。
烂尾楼的春天并不仅限于江苏一地，从本世纪初起，全国各地特别是珠三角地区都普遍掀起了盘活烂尾楼热潮。而引导开发商、投资公司把目光转向这些“破铜烂铁”的，则是国土资源部一收再收的土地政策这一紧箍咒的作用。
烂尾楼的政策动因
从市场上来看，2003年以国土资源部为首，在全国掀起以开发区清理整顿为重点的土地市场治理整顿，土地问题得到前所未有的重视。
今年上半年，江苏开始取缔违规用地开发区，光南京一地取缔了大大小小的开发区就有8家；与此同时，违规上马的大学城也纷纷“触礁”。在南京，江宁大学城被叫停，南京市政府不但收回江宁国土资源管理权，有关江宁大学城在批和在建项目也被全部叫停。
事实上，土地政策收紧，规范整顿用地早从2002年就初露端倪。2002年7月1日，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式……各地要严格按国家规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
土地关闸 烂尾楼吃香
“巧妇难为无米之炊”。对于开发商而言，没有土地，就意味着断了财源。在土地政策收紧的行情下，国土部门每一次出让土地的拍卖，总能在房产界市场掀起争抢的狂潮。
2003年下半年，被称为“地王”的世茂集团豪气万千，一掷18亿元，拿下规划用地总面积约59.4万平方米的宝善地块。南京一家房地产公司相关负责人对记者透露说，相比于房地产商心理预期价位，2002年至2003年间，南京土地招投标后的成交价普遍高出15％。
高昂土地价格逼迫、炙手可热的楼市的诱惑，让相当一部分开发投资者不得不另辟蹊径，把目光转向一度沉寂的“烂尾”楼群。
天安大厦、同仁大厦、德基大厦、国际大厦、君临国际纷纷启动……南京房产部门的最新数据显示，截至2004年初，南京的数十幢烂尾楼、近150万平方米的“死楼”开始获得“今生”。
据了解，南京烂尾楼转让的房价普遍只有同一区域楼价的一半，投资商看中的就是这些低价楼房的升值潜力，目前，重建后的楼房价钱已翻了一倍。
而实际上，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却相当可观。对那些一时拿不到开发用地的资金实力雄厚的企业来说，“盘下一幢烂尾楼先把脚插进来”，也是一个不错的策略。
烂尾楼变得供不应求，开发商们跨地区争夺烂尾楼也是蔚然成风。北海、海南、珠海等地的旅游度假用地和度假酒店也时不时在江苏各大拍卖行中兜售。房地产内乐观人士惊呼，楼市迎来了烂尾楼的春天。
不可忽视之“烂”
面对烂尾楼复活的“春天”，又有不同的声音传来，当前投资烂尾楼仍需谨慎规避风险。
一项调查显示，烂尾楼烂掉的原因主要有三种：一是后期资金不到位，二是市场定位失误，三是陷入各种纠纷，如拆迁纠纷、联建纠纷、融资纠纷、债务纠纷等。
此外，从现在的标准来看，许多烂尾楼存在着缺陷。专家指出，一些烂尾楼楼盘总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建的空间并不是很大，有的规划中已经有明确的规定，无法更改其性质用途。如果把原有建筑推翻重建的话，就大大增加了开发成本。
记者从国土部门了解到，土地的使用年限是从依法取得土地使用权时算起。不少烂尾楼由于以前就取得了土地使用权，现在真正的使用期就大大缩短了，例如原来为50年使用期的写字楼，由于“烂”了10年，现在的使用期仅剩40年了，这自然会大大影响该物业的价值，这也是准备投资烂尾楼的人不能不考虑的问题。
烂尾楼黑洞由珠三角转到长三角（专家观点）
仅凭目前南京的烂尾楼清盘，断定南京房产泡沫画上句号，为时过早。作为长三角地区楼市早火的城市，南京在全国烂尾楼清盘的风波中，首先应该引起警惕：下一轮烂尾楼黑洞，会否从珠三角转到长三角的危险。
上世纪90年代，南方经济的快速发展，在当地掀起了炒房热潮，房产泡沫凸现。很快，国家宏观政策参与调整，遏制了南方炒房大潮，但也引发“烂尾楼黑洞”。相比之下，长三角等诸多城市，因经济发展相对较缓，投资者关注度不高，“烂尾楼黑洞”并不显著。
90年代后期至本世纪初，楼市热点逐渐从珠三角转向长三角、津三角等区域。比较国内这三大区域的整体楼市走势，目前，珠三角的楼市总体呈下降趋势，津三角则“持平”，而长三角则异军突起，楼市呈不断上升趋势。其中，南京的房价到巅峰，再无继续上拔的空间，相比之下，苏、锡、常则还有小幅上涨的空间。
历史总有惊人的相似，今天南京楼市与珠三角楼市“崩盘”前的盛况几乎如出一辙。首先从价格层面上来看，相比于珠三角，南京楼市价格与上涨幅度毫不逊色；其次从大背景来看，都面临着国家宏观政策的束缚：土地政策收紧和央行加息像两条绳索把开发商与政府的胳膊牢牢地捆了起来。
最近几个月以来，南京国土局推出土地时时流标。面对明年即将在南京举行的十运会，南京市财政严重吃紧，不得不把目光转向银行。但央行加息高压，使银行也不敢轻易“松口”。目前部分精明的开发商早已闻风逃窜，纷纷从南京市场退出，转移到其他地区。
与其他任何行业一样，房市也是过几年就会上一个台阶，需要一个化解的过渡周期。目前全国烂尾楼走俏正是上世纪90年代中期南方炒楼余波的解冻。相比10年前，以南京为龙头的长三角楼市价格比珠三角又上了一个台阶，热度与上升幅度也胜出一筹。楼市与居民收入早已突破国际通行的6：1标准。楼市泡沫早已彰显，下一波的烂尾楼风波极有可能从珠三角转向长三角，作为该区域的主心城市的南京极有可能首当其冲。
专家简介：
任新民，南京市行政管理学院经济管理系副教授，擅长研究区域经济，尤其对长三角、珠三角，乃至全国的房地产发展有独到而深入的研究。
关键字：土地,政策,政策,开发商,烂尾楼,楼市 |
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