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银行开发贷款发放谨慎 开发商“资金饥渴”依旧
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2004年11月19日12:43 东方早报 刘颖娟 |
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央行宣布取消银行贷款利率限制，赢得了国内金融界、企业界的一片赞扬声。而对于“贷款有望根据市场规律更灵活”的乐观判断，也使得一些开发商惊喜：在银根紧缩、资金链条持续紧绷一年多以来，开发商对资金的渴望几乎已经“不计成本”，即便银行利率上浮，只要能贷到也不啻是一个巨大的好消息。
但是，这种乐观的前提是，必须满足政府部门对开发贷款的硬要求：四证齐全。“只需要这一要求，便可让大部分贷款项目落马。”凯迪·欣九联营销副总张义鸿告诉记者。
银根紧缩 民间高利率借贷活跃
“过去的几个月中，上海许多银行对开发贷款几乎可以说是停贷。”一位活跃在资金市场的典当行从业人士告诉记者，银根紧缩已经迫使越来越多的开发商寻找民间资本的支持。对于一些咨询公司、金融公司或者手中掌握资金渠道的个人来说，“资金掮客”已经成为他们获利的重要职业。
土地闲置、无钱开发、日日“烧钱”，企业运转每天都需要流动资金，巨大的资金压力迫使房地产商不得不四处筹钱。土地典当、项目典当和大宗物业典当开始活跃的同时，委托贷款也风起云涌、越来越多。某咨询公司的一位负责人称，他手中至少握有5个亿的可贷资金，这些资金只要有合适的利润随时可以出借。
他们对年利率的要求都达到了15%以上，但仍有为数不少的开发企业前来咨询、接触。这位负责人告诉记者，“最近几个月来，民间资金市场非常活跃，许多手中持有优势项目的企业都无法获得银行贷款而不得不转而寻求民间借贷。委托我寻找资金方或者需要资金方的人络绎不绝。”
“这种可观的收益绝对是一般人难以想象的。”业内人士告诉记者，急于获得过桥资金的开发商似乎对利率并不敏感，只要有钱，不管这个钱有多“贵”都愿意“好好商量”。如何生存下来无疑比盈利多少更受关注。更何况，房地产开发的利润往往高达40%之多，即便支付高额的资金成本依然可以获得高于其他行业的可观利润。对于动辄年利率高达15%、18%甚至20%的民间借贷，央行加息0.27％的影响确实有限。
放开利率银行资金闸门有望打开？
宏观调控之初，一些接受记者采访的开发商曾经预测，今年第四季度银行开发贷款有望稍微“放开”。而10月底央行公布加息政策的同时，也取消了对银行贷款的利率限制，这似乎是“资金开闸”的信号，许多专家乐观地表示，这对于房地产开发商意味着“获得银行贷款将更容易”，对市场是一种利好。
“对于不少开发商来说，利率压力并不是大问题，关键的问题是如何从银行获得贷款。”上海财经大学房地产经济研究中心主任印堃华教授指出，央行取消人民币贷款利率浮动区间传达了一个重要信号，即银行有望放松对房地产开发贷款的限制。“而开发商资金的问题解决了，也就能推动房地产项目的运作速度，从平衡供求来看，有望稳定市场。”
复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士指出，宏观调控中银行对一些规模较小的房地产公司几乎不发放贷款，基本上采取的是“关门”政策，所以它们只能以较高利率通过地下渠道融资。央行此次放宽金融机构贷款利率浮动上限，可以让银行根据企业的信誉、风险等因素，结合自身的经营状况、资金成本，按照贷款风险成本、资金成本差别定价，实际上是由上一阶段的“关门”政策变成了提高“门槛”。而房地产公司也可以按照自身经营状况、风险程度，向商业银行申请相应利率的贷款。
“银行在衡量风险和收益之后可以根据情况以较高利息把贷款放给开发商，而开发商也乐于获得这种成本低于地下钱庄的贷款。”华伟表示，贷款上限取消，可以使房地产公司融资渠道从地下转到地上。
贷款利率的放开，被大多数开发商认为“影响远超过此次加息本身”。上海银邦置业副总经理周培琦告诉记者，在以往的贷款利率浮动区间内，往往是越大越强的开发商获得开发贷款利率就越低，越小越弱的开发商获得贷款的利率就越高。而贷款利率限制的取消可能再次拉开层次，使强者更强、弱者更弱。对于银行来说，在发放开发贷款时也可以综合考虑，对风险比较高的成长性企业和项目按照高利率放款，对风险小的稳定企业和项目按照低利率放款。
四证齐全才是“硬道理”
“银行不是不发放开发贷款，而是很难找到符合条件的贷款项目。”浦东发展银行一位相关负责人告诉记者。“事实上，银行所提出的放贷要求和不发放开发贷款又有什么区别？”新湖房产财务部负责人吴敏表示。
在银行与开发商的分歧之间，最根本的问题依然是2003年121号文件的要求：发放开发贷款必须要求开发商四证齐全。“无论谈什么都是空话，四证齐全才是硬道理。”凯迪·欣九联营销副总张义鸿表示，房地产企业在叫苦贷不到款的同时，银行也在叫苦找不到合适的放贷项目。
“银根紧缩，宏观调控，国家在信贷政策上的严厉举措，使任何一家银行都不可能逆风而动。”张义鸿告诉记者，从多方面了解的情况来看，许多银行2004年的贷款指标都不大可能用完。去年推出后一度被房地产界认为“不会真正落实”的央行121号文件，在今年开始实施得越来越严格，同时国家又相继出台了一系列针对开发贷款的相关政策：要求房地产开发项目资本金提高到35％及以上，并对各银行贷款进行严查；近期上海银监局有下发文件，要求各银行对投资类和无开发项目的房产中小企业实施信贷退出。
“如此严格的审核条件下，即便房地产商愿意出高额利率，银行也不可能稍微放宽审查标准。”一位金融业人士告诉记者，近期自己经手转了三单开发商贷款到银行，但是这三单都最终被拒之门外：理由只有一个，四证不全。
根据央行121号文件要求，开发商在银行贷款必须四证齐全。而四证齐全就要求开发商土地出让金付清、动拆迁结束、项目规划完成，大小配套的钱交纳齐全。“如果做到了这一步，项目已经没有什么风险了，开发贷款还谈何利率上浮呢？”张义鸿指出，在银行对四证齐全的严格要求下，银行利率上限取消更主要的是一个信号作用，在实际操作中依然很难实施。
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