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当前热点问题 健全价格机制规范土地市场
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2004年11月19日14:56 中国国土资源报 俞明轩 |
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我国人多地少，实行严格的土地管理制度是非常必要的，也是非常及时的。我国只有实行严格的土地管理制度，才能确保社会经济可持续发展，才能实现资源利用与社会经济的协调发展，才能满足人民群众日益增长的住房需求。土地既是重要的生产资料，又是不可或缺的生活资料，土地资源的科学配置与综合国力的提高具有非常密切的关系。怎样科学配置土地资源是土地管理中的一个重要问题，这个问题的核心就是利用什么样的机制去配置土地资源，调节土地资源的收益分配。在社会主义市场经济条件下，健全价格机制是当前规范土地市场的关键。
导投资者、经营者和消费者作出正确的决策，土地价格的变化可以引起土地资源流向的变化。市场竞争形成的土地价格，可以促使土地使用者节约用地，解决土地闲置问题，优化土地资源配置。重视价格机制，就是要充分利用行政的、市场的手段宏观调控土地资源的利用。当前，在土地价格方面，应该进一步做好和完善以下几方面的工作：
完善土地价格的实现途径
价格最终是由市场中的供给和需求决定的，这是经济学中的一个基本原理。但在有些情况下，土地价格与土地的有效需求并不相符。政府可以通过对土地市场的宏观调控，采取适当的方式和途径，克服土地价格背离土地有效需求或真正需求的现象，真正实现土地的客观合理价值。
土地价格过高或过低对于社会经济的发展都具有严重的负面影响。因此，土地价格的形成应该与社会需求和经济发展相协调。当前，土地的供给方式发生了变化，经营性土地的出让都需要通过招拍挂的方式，这对于房地产开发企业、房地产经纪公司和购房者来说，都会产生直接或间接的影响，引起人们的普遍关注。这种供地方式的变化可以增强房地产投资环境的透明度。采用招拍挂的方式出让土地，特别是拍卖和挂牌，透明度很高，有利于接受社会公众的监督。我国土地有偿使用制度的实施时间还不长，进入房地产市场的土地需要由县、市政府代表国家进行出让。在这种情况下，增加土地供给的透明度，对于净化房地产市场环境，维护社会公共利益，减少腐败行为是有益的。
土地供给实施招拍挂以后，会不会引起房地产价格的上涨?对于这一问题要辩证地看。如果消费者能够理性化对待，就不会造成房价的震荡；否则，就会使投机者有机可乘。价格最终是由市场的供求决定的，而不是土地的供给方式决定的。土地供给实施招拍挂，可以进一步理顺价格关系。当前推行的土地出让招拍挂制度，是充分实现土地价值的良好途径，不仅适用于经营性用地出让行为，同时也可以适用于工业用地出让行为。
充分发挥基准地价作用
基准地价是由政府公告的城市内部一定区域的平均地价，随着社会经济的发展，应该适时变更。在正常情况下，应该每年进行更新调整并由政府公告。基准地价公告对于改善和完善投资环境的作用是十分明显的。
对于基准地价的作用应该有一个正确的认识，既要重视基准地价在土地市场管理中的基础性作用，也不应该片面夸大基准地价的功能。基准地价的核心功能是公告作用，为投资决策提供参考依据。基准地价不是最低地价，也不是出让底价，更不是宗地地价评估的主要依据。宗地地价评估的主要依据是与宗地条件类似的市场交易和收益资料，出让底价更多地应该依据所评估的宗地地价。应当建立土地出让最低地价的评估制度，各地定期公布各类出让土地的最低地价。出让土地的最低价与基准地价有着密切的联系，出让土地最低价格标准应该是动态的，要适时更新。协议出让土地和招拍挂出让土地都不得低于公布的最低出让价标准。
建立地价动态监测体系
地价是政府宏观调控土地市场的有效工具。抓住了地价问题，也就抓住了土地市场的核心问题。建立并运行全国性的具有一定权威的城市地价监测系统具有重要的现实意义。地价动态监测系统可以为投资者及时提供有效的信息服务，为政府宏观决策提供真实的参考依据，并且可以对社会经济的可持续发展提供预警功能。
获得稳定的、真实的、反映地产市场现势情况的地价信息是建立健全地价监测系统的基础性的问题。全方面、多渠道地采集地价信息是解决当前城市地价监测系统信息来源的根本出路。城市地价监测系统应该有一个日常的地价数据库支撑，这个地价数据库的信息采集渠道包括政府部门、土地交易所、土地估价机构、土地估价师和有关调查研究机构等。在当前，应采取地价申报与市场调查相结合、以市场调查为主的技术路线来获得地价信息。
目前已开通的地价动态监测系统覆盖50多个城市，有必要扩大试点城市，全面发挥地价监测系统的功能。在条件成熟时，应该尽快逐步覆盖到乡村。
运用价格机制抑制浪费土地行为
当前，浪费土地的行为表现为多占土地和滥占土地两个方面。之所以会产生多占滥占土地现象，除了土地投机因素，归根结蒂是获取土地的成本低于从土地上取得的收益，并且这个收益与成本的差额又远远大于一般的社会投资回报。“花园式”工厂存在的一个重要原因就是取得土地成本过低。充分实现土地的价值，就会从客观上减少多占和滥占土地的内在需求和冲动，合理运用价格机制是抑制浪费土地行为的一个有效途径。城镇土地使用税应该实行按土地价格而不是土地面积征税，并且在适当的时候应开征农村建设用地使用税，这样才能在土地取得和保有环节上抑制土地浪费行为。
关键字：价格机制,土地市场,规范,地价,供需 |
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