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强者愈强 “大公司效应”逼近中国房地产
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2004年11月19日15:15 钱江晚报 张云山 |
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在过去的20年中，美国房地产企业进入了“整合期”，美国最大的五家房地产企业在全国住宅市场的份额从5%上升到15%，最大的房产企业普尔特住宅公司在全国的市场份额接近了4%。而在我国，在国家宏观调控下，在房产竞争加剧的市况下，房产企业整合的步伐已开始加快。
部分公司退出房产开发
10月30日，北京三元股份发布三季度报告称，公司将旗下的三元嘉铭公司价值2282万元的房产转让，彻底跟房地产业告别。在此之前，今年3月份，三元股份已经将三元嘉铭公司30%的股权转让。
三元股份并不是惟一选择退出房地产行业的上市公司。资料显示，华源股份、浙江阳光、广西斯壮、上海梅林等一些不以房地产为主业的上市公司也相继把自己的房产股权进行了转让，选择撤资房地产。
和几年前众多“三外”企业（外来行业、外来资金、外地企业）汹涌进入房产企业时的大张旗鼓不同，今天的退出显得非常低调。
三元股份的董秘李宁告诉记者，他们介入房产市场是在1997年，因为看好当时的房产市场，他们利用自己原有的土地开发了两个房产项目。现在，当初开发的楼盘都已销售完毕，而又没拿到新的土地，在央行加大宏观调控力度的背景下，他们就选择了退出，把主要精力放在乳业上。
与三元股份的浅尝辄止不同，广西斯壮在前年下半年至去年一度同时上马了7个房产项目，但前不久相继把其中的5个进行了转让，只保留了两个项目，一个是已接近销售末期的住宅项目，另一个是数量才一万平方米的商用楼。
至于退出的原因，广西斯壮的公司董秘赵东晨说：“房产的开发周期太长，资金回收不及时，对我们公司的业绩影响太大；另一方面，最近的银行加息使公司的资金压力大增，而现在转让可以快速收回成本。”
可以看出，土地和资金是一些企业选择退出房地产开发的最主要原因。
强者愈强
在一些企业选择退出房地产开发的同时，市场上房产企业的专业化趋势也有加强迹象。国泰君安的统计显示，万科、招商地产、陆家嘴和金融街是过去5年中，房地产上市公司里资本能力最强的公司，而这些上市公司都在走专业化路子，把房地产作为自己的惟一主业。
而刚刚公布的上市公司三季度报告显示，房地产公司间的两极分化现象也有加剧趋势。有关统计显示，万科A、中华企业、天鸿宝业、金融街等前三季度业绩大增的企业达到了17家，与去年同期相比增长了一半，而业绩下滑的企业也明显增多。
对于房地产上市公司中出现的专业化和两极分化趋势，中国房地产协会秘书长顾云昌认为，这是中国的房地产市场逐渐走向成熟的结果。
上世纪80年代之前，整个美国房地产行业也存在“小公司效应”，大多数的房产公司所占市场分额都相差不大。但从上世纪90年代开始，美国房产市场进入了“整合”，美国最大的五家房地产企业在全国住宅市场的份额从5%上升到15%。
“一个大家都赚钱的市场不是一个成熟的市场，正常的市场应该有赚有亏，广东的房地产市场现在已经是买方市场，很多差的房子价格再低都没人买，好品质、名企业做的好房产，却供不应求。”顾云昌说。
顾云昌认为，现在的房产企业要想在激烈的竞争中求生存，求发展，惟一的办法是拥有占市场主导地位的品牌，市场优胜劣汰的结果必然是从现在的上万家房产企业中淘剩十几家竞争力最强的全国性房产企业。
杭州房产品牌化趋势初显
在近期的杭州房地产市场上，南都的良渚文化村和绿城的翡翠城受关注的程度非常惊人。地处郊区的良渚文化村短时间内已销售一空，而翡翠城预约登记人数达到了几千人。
“杭州两极分化现象还不是很明显，但房子销售却有了差别。”绿城房产执行总经理应国永说。今年5月份之前，杭州的房子不论品质如何，都供不应求。5月以后开盘的房子就不再那么好卖，但是好公司的高品质、有特色的楼盘仍然受到追捧。
“现在杭州的房产企业日子都很好过，因为杭州的房子不愁卖，只要开发了就有人买。”浙江省房地产协会的副秘书长林作华说，杭州目前还没出现房产开发企业资金链断裂的情况，但整合是迟早要来的。
据林作华介绍，今年国家宏观调控，收紧土地供应和银行贷款后，真正的效果可能在明年开始显现。“那时候没有多少土地可供开发，资金链条也收紧了，房产企业可能出现大整合。”他认为，市场进化的结果将是开发商数量减少，但新推的楼盘将越建越漂亮，资本与资源正加速向实力开发商聚集。
一个基本的趋势是，随着市场游戏规则的成熟与开发成本的提高，将自动淘汰一批资金实力不足的开发商；同时，也促使许多单个力量不足的开发商积极谋求联合，以合资、合作或资产重组的方式在市场上寻求新的立足点。
房产企业整合的步伐正在逼近。
关键字：房地产企业,整合期,竞争,市场,宏观调控,品牌化 |
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