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市场呈“原生态”新房成交量、成交面积双双回落
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2004年11月19日9:7 新闻晨报 王军 |
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央行加息两周以来，房地产市场开始逐步出现明显变化，一手房交易明显回落，单价高房型大的二手房挂牌量持续增加。业内人士分析，这还原了市场更加真实的需求，反映了加息以来短短两星期内的市场效应。
一手房：成交量跌停
一手房市场上，成交量和成交面积的变化最为明显。据统计，从10月上旬开始，上海新房成交量开始活跃起来，10月15日到21日总成交量约为105万平方米，比之前一周有明显放量的趋势，10月22日到28日成交量更是达到110万平方米，而且单日成交面积连续突破1000套。但是，加息后的一周，新盘成交面积开始回落，总成交量仅为89万平方米左右，比加息前一周减少了约20万平方米；从单日成交套数来看，也开始回落到1000套以内，基本在800套到900套之间徘徊，11月15日的成交量只有749套，创下加息以后成交套数的新低。
业内人士分析，因为9月份和10月份是房地产市场传统的旺季，因此眼下新盘成交量的回落不能断言为加息所致，但是，加息对投资者尤其是长线投资者的冲击无疑是很大的，因此很有可能是这部分投资者率先出退了新盘需求的行列。
另据统计，加息前后的两周成交价格相比较，单价10000元以上房子的成交量占总成交量的比例下降了2个百分点，这也一定程度上验证了大宗物业的长线投资客加紧了退出的步伐。而一手房市场的情况的直接反映是成交量的持续减少，业内人士认为，长线投资客近期受加息的影响最大，房地产市场需求的“水分”将会得到进一步挤压。
二手房：高端抛盘多，中端房较稳定
另据了解，在二手房市场上，单价在13000元到18000元的高端物业挂牌量开始明显增加，“以租养贷”的长线投资客在加息的压力下开始谋求快速脱身。
上海神舟房地产有限公司市场总监孟军介绍，经过一周的观望期，从上周开始单价在13000元到18000元的高端物业挂牌量开始明显增多，与以往的挂牌量相比，增幅达6％到7％。这些挂牌的楼盘普遍的特点是房型比较大，一般在150平方米以上，主要分布在中环线和内环线之间。专家分析，这部分抛盘的房东主要是一些“以租养贷”的长线投资客。以某长线投资客为例，其若贷款200万元，分20年还清，加息前按照等额本息法计算，每月还款额为13200元左右，加息后每月还款额大概增至13500元左右，每月增加300元以上，而这部分房源在租赁市场上月租金在6000元到7000元左右，增加的成本占其收益比例达到5％，这样一来，投资回报率大大降低，因此迫使一些长线投资客不得不立即抛盘以谋求脱身。
相对而言，中低端市场则显得比较稳定，由于这部分市场上的投资客从银行贷款数额较小，受加息影响不是很明显，再加上这部分房源在租赁市场上行情比较稳定，因此波动不大。以斜土路上一处小房型为例，房东大概从银行的贷款为30万元左右，按20年还款期限为例，加息后每月还款额仅增加50元左右，而这里的月租金基本稳定在1900元左右，加息影响微乎其微。
业内人士分析，眼下一手房和二手房市场上出现的变化，只是加息后短期内引发的即时效应，范围十分有限。由于二手房市场上长线投资者只占总需求的6％到7％，因此不会对总的供求关系构成影响。至于后市如何发展，将取决于第二次加息是否到来或何时到来，如果在明年初央行再次加息，房地产市场上受冲击的范围很可能将从长线投资客波及到短线投资客，这样投资需求势必进一步减少，从而对总的供求关系产生影响，从而导致房价的波动。
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