全球写字楼市场租约年限分析
    2004年下半年以来，上海写字楼市场进入了一个快速发展期：办公楼物业成交量增加；甲级写字楼平均租金目前涨至0.79美元每天每平米，达99年以来的最高水平；甲级写字楼的空置率在04年第四季度降到7.2％，为近10年来的最低点。这一系列数字说明上海的写字楼市场已经进入稳定发展的阶段。此外， 本土的开发商以前因为经济实力和技术都不强，所以鲜有涉足高档写字楼市场，但这几年的发展使得他们具备了一定实力向原先由境外开发商统治的上海高档写字楼市场进军，再加上写字楼市场本身的一些特性，例如长期稳定的收益和地区地标性的品牌效应，这使目前的上海高档写字楼市场成为瞩目的焦点。 
    全球知名物业咨询公司高力国际基于其遍布全球51个国家和地区的客户网络，对全球的写字楼市场租约情况进行调查的结果如下:
    表1反映出各个国家的租约情况.在一些欧美经济发达国家，如美国，英国，澳大利亚等，写字楼租约年限一般都在5年以上，而在亚洲国家和一些经济不发达国家的租约大都少于5年。

    表2按照洲际来划分市场，可以明显看出亚洲的平均租约年限远低于欧洲和大洋洲。
中国的写字楼租约平均年限为2.5年，远低于房地产市场成熟的国家和地区的写字楼租约年限。 
    对于该现象, 上海高力国际物业有限公司总经理翁琳表示, “由于一些地区的经济发展还不够稳定，写字楼租户为了规避风险宁愿选择短期的租约，这里的风险既包括投资失败的风险也包括目前投资规模限制了未来扩张的风险。另一方面, 亚洲国家和地区的平均租约年限普遍偏短，正说明了目前亚洲是全球投资和经济发展的热点，大型的公司和机构在此不断开发市场，这使得写字楼业主不愿制定太长的租约因为写字楼的租金可能会在短期内间大幅增长。”
    中国一些城市的写字楼市场已经日趋成熟,如北京,上海和广州.
    以上海为例,写字楼市场的发展还有很大的空间。目前已有137家外资研发中心，81家跨国公司地区总部落户上海，全球500强企业中更有281家进入上海, 带动对甲级写字楼的需求。加之国内，尤其是长三角区域的实力企业纷纷落沪，高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成资本原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。
    根据高力国际的最新研究报告，目前上海甲级写字楼的空置率已经降到7.2%，为十年以来的最低点, 而租金涨至0.79美元每天每平米，这些数字说明上海的高档写字楼市场已经进入一个稳定发展期。