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投资务必关注:狂风乍起,上海叫停商住楼
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2004年12月28日10:18 环球时报 王昕秀 |
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一个月前，一部刚在上海颁布实施的“政府令”，让京城众多开发商、小业主们不安起来：售楼员大多对上海新规定避而不谈，一些订购了“商住楼”的小业主要求开发商退回订金。这部经过三次审议和一次市民听证会的《上海市住宅物业管理规定》，究竟有怎样的“威力”，居然让两个利益并不一致的群体如此忐忑？它对北京来说，又有怎样的警示作用？
上海叫停住宅楼里开公司
由于在住宅楼内办公具有成本低的优势，“居改非”(多指住宅楼里允许开公司)的物业迅速成为大量中小企业成长的“摇篮”。然而，这种情况从11月1日起在上海被叫停。
上海市人大常委会表决通过的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)，明确规定了业主、物业公司和相关管理部门可以对擅自居改非进行起诉、制止和处理，为擅自居改非设置了三道关卡：
第一关是业主。《规定》明确，业主或使用人违反本规定或者业主临时公约、业主公约，有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第二关是物业公司。《规定》要求，物业公司发现业主或使用人有擅自居改非的行为时，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
第三关是政府部门。业主擅自居改非的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。
上海市房地局物业管理处处长张年表示，只要有证据证明住宅是用作办公或者经营的，就属于“居改非”，应当按照有关规定予以处理，并恢复住宅使用功能。《规定》实施1个月来，主要还是靠业主和物业公司的举报来执法。同时，房地部门正在试行房屋协管员制度，争取将小区的“居改非”等违规行为制止在萌芽状态。
泛城(中国)综合住宅服务项目总监岳锋钢表示，在上海，实施过程中面临的最大困难在于对“居改非”历史遗留问题的处理上。对于原来一些批准了“居改非”的房屋，政府方面需要时间进行梳理，而且在法律执行过程中也需要一个论证、完善立法程序的过程。
需求旺盛 北京“居改非”十分普遍
在北京，公司开进住宅楼的现象也很普遍。某小区业主反映，小区内688户住户中仅剩99家真正住户，其他都被公司占据，“居改非”比例高达76.5%。上海“居改非”遭禁后，记者对打出“商住牌”的楼盘进行暗访时，一家楼盘销售员无意间透露，要在北京出台类似规定前将“商住概念”进行到底，“毕竟知道的人不多。”
对于现在北京这种十分普遍的“居改非”现象，岳锋钢认为，这与旺盛的需求不无关系。居高不下的写字楼租金，对于资金实力十分薄弱的创业者或并没有长期经营计划的公司都难以接受。而那些租金相对低廉、交通便利、地段良好的居民住宅楼对于中小企业和各类办事处来说，无疑是天然的安家营。因此在北京，不仅私底下的“居改非”活动频繁，而且一些开发商看准了这个巨大的需求市场，公开售卖所谓的“商住楼”。
另外，以住宅立项，开发商不仅能少交很多土地出让金，还可以按照住宅进行贷款按揭，土地使用权也可延长至70年。用住宅开发的成本，赚取开发写字楼的利润，何乐而不为呢？另外，现在有关商住楼立项的详细规定，在政策上还是盲点，许多开发商即使知道有风险，在限定政策没有出台前还是会铤而走险。
北京着手制定类似“禁令”
业内人士认为，上海的举动从一个侧面反映了立法的意向，这种立法意向很可能也会在北京出现。因为从长远来说，按照土地的用途建造、使用物业，无论是对城市的发展，还是对每个业主，都是有利的。
北京何时会出台类似“禁令”呢？为此记者采访了北京市建委物业管理处有关人员。该负责人表示，目前北京地区尚未出台相关条例。现在对于“居改非”等的限定都是通过《土地管理法》以及《业主公约》进行约定，在力度和范围上是不够的。因此通过对地方政府令的完善，促进规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益就十分重要。为此，市建委政策法规处也在根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市的一些实际情况，着手在制定相关的物业管理规定。但规定的出台还需要一段时间。
“居改非” 损害业主利益
几个月前，周女士看中了CBD某楼盘的一套商住房，准备买来开公司。由于开发商所说的“商住楼”看上去更像一个“写字楼”(户型是大开间、挑高设计，没有厨房，厕所属于整层公共)，价格又比写字楼便宜，于是周女士爽快地付了12万元订金。
不久，她在网上看到《上海市住宅物业管理规定》第28条明确写明“业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质”后，就有点忐忑不安了。“我看到购房合同上写着土地使用类型是‘住宅’，售楼小姐说将来办下来的房产证也会是‘住宅’。”周女士说，“如果今后北京也实行上海的规定，我要那不能住人、不能办公的房子有什么用！”最终，周女士退回了订金。
泛城(中国)综合住宅服务项目总监岳锋钢表示，目前像周女士这种仅能用来办公的“商住楼”在北京并不多见。大部分的“商住楼”是开发商自己所称的“既可用来办公，又能用于居住”的房子。与国家所规定批建的楼下二至三层为底商房，楼上全部用作住宅的建筑不同，“商住楼”可以随购房人意愿出租给公司，允许办公用户与居住用户同时混杂在每个楼层中。
业内人士表示，“居改非”带来的最直接问题就是业主的利益得不到保证。首先，住宅内开公司破坏了居民的居住环境，存在治安隐患；其次，物业公用部分的费用和维修费全部由业主平均分摊，在住宅开公司的人减少了自己的费用，却增加了其他人的费用，公司给楼宇和电梯带来的损耗远远大于住家；其三，在消防、安全上没有保证。一般来说，写字楼在消防、电力安全等方面的配置会更高。因此，一旦发生危险，住宅可能没有办法承担过高密度的人员疏散工作。
同时，北京市工商行政管理局工作人员表示，在办营业执照时，工商局只看房产证上登记的类型。如果是住宅，那么一定不能作为如贸易类公司的驻所或经营场所。只能办咨询、服务类的营业执照。因此，一旦开发商承诺商住楼可以办到执照时，购房者就要留个心眼了。
记者手记 治理“居改非”面临举证难
《上海住宅物业管理规定》在出台之前，就遭遇了来自社会各界的重重讨论。一般有三种意见。一些人认为，“居改非”严重影响其他居民正常生活。因此，《规定》应增加严厉的制约措施。当然也有坚决反对的声音，他们认为鼓励就业，就应该允许开家庭公司。只要征得左邻右舍同意，不影响他人正常生活，就是合法。第三种意见是，如果所有楼层的私营小企业都被“请”到写字楼办公，那成本也高了。因此，对“居改非”不能“一刀切”。
可以预见的是，如果北京在不久的将来出台类似规定的时候，也会出现与上面相同的三种意见。也许最终政府的态度会和上海政府一般，坚定不移地要坚决制止“居改非”现象。到时候，中小公司该何去何从？
事实上无论是在上海还是在北京，治理“居改非”的难度很大，主要体现在举证方面。如果整栋楼的住户是买来或租来办公，但物业尽职责进行来访登记，限制过多人员进出，不准公司在楼里挂水牌或挂明显的写字楼式的标记，那么“居改非”的举证就很困难，因为仅以家里多台办公桌的布局是无法判断房子是用来“在家办公”还是“在家开公司”的。可见，《规定》出台后，商住一体的住宅只会得到限制，但暂时没有办法灭绝。
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