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购房要点：房屋买卖因违章搭建而“搁浅”
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2004年12月8日15:49 房地产时报 李鸿光 |
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日前，静安法院对一起因违章搭建导致房屋买卖“搁浅”的纠纷作出一审判决，判处房屋出售人郑先生返还买房人朱女士定金5万元。
郑先生拥有本市南阳路某号三层前间、三层后间、三层卫生间及晒搭租赁使用部位，其中两间房屋有使用面积30多平方米，另有晒搭5．5平方米。之后，郑先生在晒搭外的晒台上，另行擅自搭建房屋一间，与租赁的晒搭相接使用。2004 年7月，郑先生委托沪上一家房屋中介公司，转让上述房屋的租赁使用权。7月9日，朱女士与中介公司签订了《购房意向书》，约定：朱女士有意根据意向书所列购房条款，购买中介公司居间介绍的房源，朱女士支付意向金5万元，委托中介公司与郑先生洽谈，若卖方郑先生接受她的条件并在意向书签字，朱女士同意中介将上述意向金转付郑先生，而无须另行通知她本人。在意向金一经卖方郑先生签收，即转为购房定金，双方在3天内再签署买卖合同。该《购房意向书》记载主要条款，有门牌号内房屋部位、面积及房价为55万元。当天，郑先生也在该意向书上签字，并收到朱女士支付的购房定金5万元。
7月12日，朱女士没有接到中介公司签订该房屋买卖合同的通知，再次去看了看要买下的房屋，却发现晒台上搭建的房屋已拆除，遂向中介公司提出不愿购买该房屋了。8月10日，朱女士一纸诉状把郑先生和中介公司一起告上了法庭。她认为郑先生与中介公司串通一气，隐瞒出售房屋晒搭改建的卫生间属违章搭建，在收取了5万元定金后又拆除了违章搭建，使房屋面貌与看房时完全不同，不可能依照原承诺继续交房，故要求双倍返还定金10万元，中介公司承担连带责任。
法庭上，郑先生则表示在朱女士看房时，就明确讲过房屋的实际状况，说明租赁部位晒搭外延伸房屋部分，属违章部分不在售房范围内。即使自己未就该部分作特别说明，朱女士也知道房屋实际面积明显与租赁凭证记载不符。双方明确先行拆除自搭部分房屋。为此，自己还提出定金从1万元提高到5万元。房屋中介公司则称，公司只起到了中介介绍，如实介绍这套房屋的情况，朱女士是在充分了解情况后才决定购买该房屋的。
法院认为，朱女士在签订《购房意向书》前，与家人实地看过了该房屋，应当知道晒搭和晒台改建的房屋不是一个整体。凭生活经验也应当知道房屋总使用面积，明显高于意向书所列出售房屋面积。作为郑先生和房屋中介公司也没有证据证明向朱女士及家人特别说明，晒台改建的卫生间不在出售的晒搭范围内。由于晒搭与晒台房屋相通，导致朱女士误以为晒台改建房屋，在晒搭整体范围内。因该房屋含有违章建筑，郑先生在拆除了晒台改建房屋部分，最终导致朱女士与郑先生房屋买卖交易终止。法院以为，双方在这起房屋买卖过程中，均有一定过错，并不是因一方违约造成，不适用定金罚则，遂作出上述一审判决。
法官点评
一些市民为改善居住条件，在原有的居住条件下搭搭放放，只要左邻右舍不反对，也就任其自然了。特别是那些老式房屋，在买卖要成交时，往往会因违章搭建而受到主管部门的限制。这类二手房的购买者一定要多留一个心眼，若有疑问可立即去当地的物业公司了解，绝不能贸然就签下合同或意向书。而作为中介公司，在促成房屋买卖交易时，也应当尽可能地向买房人交底，免得缠上官司。
关键字：房屋,买卖,违章搭建,搁浅,购房意向书 |
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