上海“东北商贸中心”
中环线带出“金五角”

    五角场的规划早已被炒得沸沸扬扬。很多人都2003说年的五角场就像情况来看，相比其他未来可能形成的区域，五角场可以说是最值得人们期待、最具有发展潜力的一个。因其人文环境倴的家底，科技文化的汇聚，再加上目前已初现端倪的五角场商业建设及与之相配套的大学城、黄兴绿地和轨道交通建设，最重要的是占尽了“中环线”的便宜。不能不说，这是一个可靠的科学合理的规划方案，也因此有了较大的成功可能性。

江湾五角场副中心规划
    整体规划布局：五角场的商业将按北、中、南三线规划布局，打造一个繁华的上海“东北商贸中心”，预计2005年后可初见雏形。
    新江湾城（北线）：以广场型商业为主。主要为政立路至殷高路，以三门路淞沪路的小环岛为中心，在主干道内侧设广场型商业布局。该地区还将依托江湾新城，重点发展社区型商业。如近期辟通了三门路，建设了大型专业超市欧倍德。
    杨浦大学城（中线）：发展知识型的服务业规划从政通路至政立路，国和路至国顺路。该区域将以江湾体育场――大学城公共活动中心为核心，布局以线状和块状相结合。区内将新辟一条长约800米的步行街，街道两侧将建造具有欧洲风格的建筑群。
    环岛商圈（南线）：形成综合性商业区。规划以邯郸路、淞沪路的五角场环岛为中心。在三线中，环岛商圈的南线为五角场开发的重中之重。它既是五角场地区市级商业副中心的商业集中地，也是该地区未来商业活动的主要地域，具有标志性建筑和综合性功能。向西辐射大连路、控江路杨浦副中心等周边人群；向东辐射中原、江湾城广阔区域，使得区域经济发展后的经济感染力完全为杨浦本区域所消化。

环岛商圈规划
    新一轮五角城规划，作为五角场中心标志的环岛绿化圈，将建设成下沉式广场，这将使环岛地区的人车混杂的现状得以较好解决，而且将成为五角场亮丽的一道风景线，是市民新的休闲娱乐场所。
    环岛呈“一圈五结”的星状布局。目前，在五角场环岛的两只角上，华联商厦杨浦店、亚繁商厦已占先机。此外，翔殷路北、淞沪路东处将建华联又一城shopping mall；邯郸路、淞沪路口，将建一个包括沃乐玛购物中心在内的现代shopping mall――万达商业广场。而在规划中，位于翔殷路南段集五星级酒店、高档文化娱乐设施于一体的麦科特金亿广场目前却迟迟未决，估计将会流产，那志土地已决定以公开拍卖的形式再行建设。
    目前规划1.14平方公里，其间主要以商业、办公服务业、宾馆业为主。该中心主要由下沉式广场、大连万达商业广场、华联又一城等构成。
    整个下沉式广场占地约8000平方米，其间将分为内环和外环两部分。外环部分，将由一幕高约3.5米、长约230米的环形瀑布环绕，过客可从人行道自由进出。在环形瀑布内圈，则是广场错落有致的绿化广场，广场中的五条方射状的步行街，交内圈和外圈相连。
    由于沃尔玛进驻而名声大噪的大连尢达商业广场，最终定下了“组团开发”的模式。总建筑面积为23万平方米的商厦分为沃尔玛、大洋百货、影城和书城、家具装饰广场、灿坤数码广场等五个组团，3条欧式步行街将把它们连为一体。在该广场的地下一层，还将出现一个面积达4万平方米的欧洲建筑风格的地下商城。
    在商业面积为10万平方米的华联又一城的7-8层，将模仿香港太古广场，建造一个真冰溜冰场。

规划范围：
    南起邯郸路，北至殷高路的淞沪路及其延长线为轴，东至民京路－三门路－市光路－政立路－国和路一线，西至淞沪路西侧规划城市道路，规划面积约2.4平方公里，开发总量为310万平方米。涉及人口200万。

周边客流：
    五角场地区周边有20万高校师生，以4年为周期更新　。
    周边临近约20万人口的中原小区和规划中的新江湾城。新江湾城规划占地近10平方公里，预测未来将有10万高层次居民入住。
    乘中转枢纽日均人流量50多万次。这三项构成了商铺的消费群体。
    从大环境来看，五角场商圈直接影响的区域有杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等，其中仅杨浦区就有常住人160口万人。如此大的人口基数，五角场商圈涌动人潮的前景十分光明。

消费能级：
    消费能级属于中层，以普通市民、小业主、学生为主要构成群体。因此消费能力不会如淮海路、南京西路等商务楼云集的区域那样高。但较之新客站、南京东路、四川路等地区又相对要高。
    根据调查，目前，在五角场购物的消费者中，周边居民占了58%，另有11%来自邻近的宝山区和虹口区，市中心地区来的顾客比率极小。相反，大多数五角场周边的居民会选择到市中心购买服装、化妆品等选购品，在五角场　则主要是购买日用消费品（约占60.4%）。给欲进驻五角场商业网点的投资者有了售卖日常百货、办公学习用品、餐饮为主的这样一个定位。

周边交通：
    上下五层立体广场。
    地铁M1工程（地下三层）：全长34公里，自漕河泾起至浦东外高桥；五角场有两个停靠站。该线属轨道交通远景规划。

中环线杨浦段工程（空中一层）：
    穿越五角场邯郸路、翔殷路、军工路至浦东庆宁寺。解决杨浦东、西向的过境交通，为杨浦引入了一定的人流、物流、信息流。2005年完工。

环岛道路（地面一层）：
    即为现在的连接五角场的5条道路，今后这些道路将专供机动车使用。

机动车快速干道（地下二层）：
　　穿越环岛、连接黄兴路和淞沪路的，将为机动车专用；
地下一层为下沉式广场，下沉式广场今后是行人集聚的地方，也将是商业设施的聚集地。

淞沪路拓宽工程业已竣工：
　　从五角场环岛起至新江湾城南大门，全长1481米，路幅宽60-65米。
　　国定路、国和路环岛辅环，双向4车道。

政立路拓宽工程：
　　逸仙路至淞沪路，路幅宽40米。2004年前完成。
　　设置公交停车场，建立五角场综合公交换乘枢纽，合理布设公交停靠站点，安置公交停靠港湾。

公共交通换乘中心工程：
　　位于政通路北、淞沪路东侧至外走马塘北侧区域。规划为4条公交线的中转站，以及与地铁M1线的换乘于一体的江湾五角场地区的公共交通换乘枢纽。

开发技术指标：
　　整个副中心计划开发总量为309.2万平方米。其中：商业办公86万平方米、办公43.5设施万平方米、商业41.9设施万平方米、文体23.2设施万平方米、体育9.7设施万平方米、教育科研12.9万平方米、停车库6.4万平方米、2.9设施万玉方米、住宅81.1万平方米、中小学幼托1.6平方米。

周边楼市：
　　2003年四季度开始，随着M8线轨道杨浦线、五角场改建、大连路隧道等正式开工或即将完成建设时，杨浦区房价就一路高歌猛进，至今已突破6000元/平方米，五角场地区楼市升值潜力看好。

承建方：
　　同济城市规划设计研究院、台湾大无建筑及设计事务所、SBA公司。
作为副中心组成部分的大学城中央社区已由开发新天地的瑞安集团动工兴建，预计在2005年复量大学建校100周年之际竣工。