服务收费不该“一刀切” 

　　虽然有关调整与规范中介服务收费的法则一直“层出不穷”，但去年１０月开始实行的中介佣金收费调整通知却最具“杀伤力”。当时，根据上海市物价局和房屋土地资源管理局下发的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》，明确将中介佣金收费标准从原来不超过成交价的３．５％下调至２％（买卖双方各承担１％），由此，使得上海二手房中介佣金标准大大降低。 

　　新政策出台的本意是规范中介收费，促使中介行业重新“洗牌”，将不规范的中介机构淘汰出市场；同时保障消费者的利益。以一套投资需１００万元的二手房为例，按照去年１０月以前的标准计算，买卖双方共需支付中介费用最高为３．５万元。如果以新标准来计算，上下家总共２％的基本服务费为２万元，其次还包括各项生活配套设施的过户和结算等手续，还有下家承担办理贷款与办理产权过户的费用，林林总总也需１０００元左右。以此类推，可以节省１．４万元。 

　　上海爱建立好信房地产经纪公司董事长郑明智对去年１０月中介佣金的调整形容为“一刀切”，用他的话说，不管是品牌中介，还是仅有一间门面的夫妻老婆店，都须把中介服务费统统降到这么低，这对品牌中介似乎不太公平。 

　　低价限制不利品牌中介 

　　上海的二手房市场从来不缺乏关注度，在市场与宏观两方面的“拉力”作用下，品牌中介与“杂牌店”之间早已是泾渭分明的形势。 

　　郑明智认为，人们进行二手房交易时，对中介公司所要求的第一是交易资金安全，在此基础上便是服务质量。要安全、要服务自然要挑品牌中介，但品牌中介对交易安全和自身品牌的维护，都是需要极大投入的。据郑明智介绍，小中介由于仅仅从事买卖撮合和信息搭桥，往往投入成本少，２％的佣金收费足够维持开支；但品牌中介却要求高、支出多，同样的服务收费可能就难以维持。“费用降低对老百姓有好处，如果能够规范中介市场，我们当然表示支持。但是现在事实是，小中介利用２％的服务费可以生存下去；而品牌公司通常会在建设、维护品牌的过程中花大力气，比方说，员工培训、广告支出、网络设备及服务精力。从前期的咨询服务、中间的贷款保障直至最后的成交交屋，期间经历时间很长，品牌公司提供放心、省力、安全的多元化服务，都是需要成本的。因此，压制所需成本，也是压制了服务质量。”郑明智一语道破，“杂牌”中介运转成本确实低，但一旦发生交易问题，其可以不负责任地甩手了之，但品牌中介却不可以这样做。 

　　虽然以前有规定中介向买卖双方收取的中介服务费总共不能超过３．５％，可在实际操作之中，因为公司规模不同兼竞争的关系，中介费用还是由“市场”这根杠杆来自我调控。小中介通常会采用低于市场的价格。但去年１０月１日规定明码标价以来，反而给予了小中介发展的可能性。这可以从越来越多的小中介分布情形观察得知。郑明智对品牌中介的生存问题表示担忧。 

　　为“炒楼”提供便利 

　　虽然降低中介佣金标准使普通购房者得到了实惠，但是投资者同样节约了成本开销。郑明智由此认为，相对较低的中介服务佣金为投资者提供了“炒楼”的便利。“美国、日本、台湾等市场成熟度高的地区，佣金服务费达到６％左右，较大的支出会限制投机者的快速转手。”郑明智分析说，“香港地区就是采用了上下家各１％的佣金收费，但是一方面，香港地区的中介并不提供其它服务，仅仅局限于撮合买卖双方；另一方面，香港地区不限制炒楼，一套楼从预售到出售可以转手２０多次，较低的佣金服务收费不能说完全没有起到作用。” 

　　建议佣金上调至３％ 

　　当然，去年１０月出台的新收费标准还是稍稍留有余地。该标准在认定经纪机构在基本服务项目以内，提供特殊优质服务的，经物价主管部门会同市房地局审核同意，可适当突破收费标准上限。同时，中介公司的延伸服务也可以另外收费，即中介机构的服务收费实行政府指导价管理，可在指导价上限以下（含指导价），按服务项目实行菜单式收费。这一说法又燃起了品牌中介的希望。 

　　郑明智认为，具备良好资金管控能力、制度约束的品牌公司在经营过程中是颇费心思的，除去努力保障合法合理的交易环境外，为客户的用心操作也计算入成本之中。因此，希望能够根据实际情况将佣金收费调整至３％，由市场来进行自我调控，让消费者选择支付费用数额。他的意思是把品牌中介收费标准和“杂牌”中介分开，让消费者自己选择交易方式和服务方式。 

　　郑明智透露，正是出于这一考虑，他们和数家品牌中介仔细研究了收费上浮的准许条件范围，决定共同递交申请要求。据了解，这１０多家品牌中介早在去年就通过房地产经济人协会将申请书送至物价主管部门，希望能够得到批复。只是，这份申请书传递上去，至今杳无音讯。“希望能够得到实质性的行动或文件回复，而不是让我们白白等待。”郑明智一句话概括了所有品牌中介商的希冀。 

　　郑明智：做大中介品牌 

　　郑明智在台湾中介业可是个响当当的名字，其一手操持成功的“太平洋房屋”品牌早已深入人心。当外资纷纷涌入上海二手房市场之时，郑明智却做出了一个出人意料的大胆之举：将内地的“太平洋房屋”品牌对外转让，选择与上海爱建信托公司合作，将爱建品牌与自身的经营经验结合，形成一个全新的品牌——爱建立好信。 

　　仅仅一年时间，“爱建立好信”这一新的房产中介品牌就从“０”一下子发展到了８０多家门店，这在短短一年时间内实现这一目标几乎不可想象。目前，爱建立好信正跃跃欲试，力争创造中国房地产中介业第一品牌。 

　　当这个新兴的中介品牌在中国内地迅速成长之时，郑明智显然非常满意最初的考虑。他说：“大陆市场非常大，境外资本相对较少。如果想学会经营本地市场，还得要与本地的知名企业合作。这样一来，既有境外资本的经营技术，又有内地资本的经营品牌，操作当地的房产资源就更为妥当，同时还形成了自己的特色。” 

　　在台湾，郑明智历经艰辛争取到上海世茂滨江花园的微利代销，以此作为进入大陆市场的跳板。爱建立好信刚进入上海市场，便率先推出中介服务第三方担保制度，将“ＥＳＣＲＯＷ”履约保证制度引进大陆，并且积极筹措成立房地产专业人士培训机构。郑明智的意愿始终以规范中介市场，培育专业服务人才及保障消费者权益为重。时至今日，当他坐在阳光灿烂的窗前向记者介绍立好信房屋品牌名称的由来时，仍然津津乐道：“立好信的名字是从英语ｒｅｈｏｕｓｉｎｇ音译过来，意思是代理‘换屋’新观念的行动力；而前面的字母‘ｅ’则代表了ｅｌｅｃｔｒｏｎｉｃ电子的缩写，同时也是网络的符号；因此，ｅｒｅｈｏｕｓｉｎｇ就体现了两者的结合，代表网络时期利用全新第三代中介理念及实务、唤起大众对美好生活品质的居住追求，积极主动地推进换屋行为。”