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南京物业税适宜税率0.8% 建议第一套免税
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2004年6月23日14:8 南京日报 师擎 |
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记者昨天在市国土局组织的专家座谈会上了解到，针对目前讨论较为热烈的物业税，南京大学进行了相关课题研究。南京大学城市与资源学系博导黄贤金教授介绍说，根据研究结果，他们认为南京的物业税率定在0．8％较为合适。
物业税率最适宜定在0．8％左右
黄贤金教授介绍说，以南京为例，研究物业税率采用的是“假设开征税负法”，即假定物业税在南京市区已经征收了几年，按照统一税率人均征收的办法，考察南京市区在此期间应该向市民人均征收的金额，并测算物业税对居民造成的负担轻重。目前，专家建议将房产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地出让金合并为物业税。根据对2000年、2001年、2002年南京的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地出让金相关数据分析，假设开征物业税，南京人均物业税税负（物业税负担占人均年收入的比例）在3％—9％之间，平均为5％，这个数值在合理范围之内（具体计算见下表）。黄贤金认为，2002年江苏省城镇居民的人均居住面积为26．5平方米，南京市区人口480．35万，市区房屋的单位面积价值按照每平方米2000元计算，则市区物业税税率为0．86％。
另外，经过演算，假设开征税负法和动态经济分析法计算出来的结果基本相同，由此可见，0．8％左右的物业税税率对于南京来说是最佳水平。
专家建议第一套房屋免税
记者采访中了解到，我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋，征收面太窄，负担过重，应该加以改革。作为社会贫富差距的重要调节手段，对于自用房屋，可采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋交税的方式征收。
根据研究结果，黄贤金认为，物业税的征收可考虑用财政平衡的方法和住房高消费群税负法。其中住房高消费群税负法是先设定一个人均住房面积基数，以家庭为单位，对超过基数的房屋面积征收物业税。在这种情况下，拥有多套房屋的群体需要缴纳较高的物业税，而普通居民在合理住房面积下，则不需要缴纳物业税。如此一来，不仅有效抑制高收入者的购房欲望，还可以促进商品房分配更加合理化。
开征物业税能使房价降两成？
黄贤金告诉记者，相关预测还同时表明，物业税改革至少可以将现行房价降低10％—20％，降价幅度最高甚至可达35％以上。
黄贤金分析说，物业税改革，可能要将开发商建房时缴的一部分税，改由购房者以后每年缴纳。从理论上说，购买新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低，房价也会随着下浮。到时，由于物业税带来的购房容易养房难的情况，手头有多套房屋的人还会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配。 |
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