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潘石屹：不是所有餐馆都是麦当劳，企业走自己路
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2004年9月13日15:15 网文 李红杰 |
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中国房地产目前最大的问题是没有真正完全的市场化
2004年秋季房展会于昨天开幕了，新盘三十多家推出，现场人气依旧很旺，在宏观调控后的房展依然火爆，人们对房地产的信心依然很足，在2004年秋季房展会的开幕式上，人气很旺，绝大部分都是买房者，看得出整个市场对北京房地产的信心还是很足的。
现在总有人在喊“北京的房地产市场有泡沫了”、也有人在喊“北京的房价太高了”……可是房展会上仍然人山人海，每个人的脸上都写满了期待，似乎从眼神中就能看到买房子的欲望，通过房展会可以看到北京的房地产市场依然火得一塌糊涂，对开发商而言这就是动力。
根据目前统计今年上半年北京房价走势可以看出，2004年北京楼市房价非但没有降，反而出现“涨声一片”的局面，上半年北京楼盘销售的平均房价比去年同期上涨了3％，这并非老百姓所愿意看到的。今年年初，我就预计到中国的房地产价格要上涨，但是没有预计到涨得这样厉害，涨幅这样大。如果没有新的政策出台，今年下半年房价还会上涨。
从上世纪80年代后期土地的市场价值被发现后，土地出让日益成为地方政府获取财政收入的重要渠道。市场经济就是不断的发现价值，然后去实现价值，这是好事情，这是市场经济发展的必然结果。著名经济学家、北京大学经济学院教授萧灼基对北京吸引海外投资者提出5点建议，包括打破垄断、充分国民待遇、政策运作透明、规范的推出机制、信息对称。我认为最重要的是要有一个稳定的、连续的政策环境，好让商人自己去判断他在市场上投资的风险。
胡锦涛总书记近日在四川考察时强调，要充分认识到当前宏观调控取得的成效还是初步的、阶段性的，影响经济健康发展的深层次矛盾和问题还没有得到根本解决，宏观调控的任务依然十分繁重。房地产深层次的矛盾就是要进一步的市场化，土地市场已经市场化了，二手房市场能不能建立起来，能不能消除重重障碍，让它彻底的市场化。个人住房按揭贷款也要市场化、证券化。
银监会最近出台的指引，总体来说是一个非常市场化的文件，八成按揭，商业贷款等原则问题没有做大的修改。它只是要求所有的商业银行按照商业的原则去办事情，自己去判断风险，自己去判断收益。这才是市场的办法，才能真正使商业银行市场化。计划经济的办法，行政命令的办法就是一刀切，让你这样做或者那样做。计划经济的做法，从来没给银行带来收益，或者是呆帐的降低。只有用市场的办法管理，银行的呆帐才能降低，收益才能提高。
温家宝总理曾三次批示将大型购物中心和钢铁、水泥等一起列入国家宏观调控的重点清理对象之中。北京的CBD中是不适合建设在美国郊区曾经出现过的SOHPPING MALL的。对于宏观调控，国务院发展研究中心宏观经济研究部副部长魏加宁说：“政府必须约束自己的行为，管住自己这只‘看的见的手’。”目前政府的有些部门对市场经济的正常运作干预得太多了，这个是计划经济的后遗症，如土地已经按照招拍挂公开交易了，政府有些部门还在卡立项，卡开发权，这些都是应该改进的。
央行的例行报告说，上半年，全国商品房新开工面积增速继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧，推动房价的继续上涨。市场的供不应求一定是市场价格上涨的最主要原因。
8.31使房地产从业人员人才市场上提前发出的“就业恐慌”信号。随着8.31大限，房地产的从业人员都比较恐慌，因为一些没有过关的项目使原来的就业人员没有了就业的机会。但我认为这只是一个调整，北京的房地产市场发展空间很大，需要各个方面优秀的人才。房地产的从业人员也不要太紧张，调整期很快就会过去。
我们会一直往前走，不会停下来
建设部近日对中国房地产及住宅研究会等四单位擅自举办行业性评比活动进行了通报批评。 关于这个问题潘石屹表示现在的评比确实是太多，太乱。最好的办法就是政府不要管，尤其不要以下发红头文件的方式去搞评比，通过市场建立可信的品牌，建立权威，这需要一个过程，一开始可能乱一点。经过市场的考验，情况就会好多了。如果坚持用政府管的办法，用发红头文件的办法，这种评比的混乱可能会持续更长的时间。
日前，建设部公布的《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正令中重申：交房后90天内应发房产证。潘石屹认为按照目前的情况，90要办完证是不可能的，需要改进的地方是：政府应该加大办证机构的人员，缩短办证的周期和时间，对一个购房者来说，90天之后拿到房产证也是不短的时间了，可是按照目前政府机构的设置，还是非常困难的。
CBD第五个项目黄了以后，我们主要是通过“招拍挂”的方式取得项目。我对奥林匹克公园的项目很感兴趣，我们正在与他们接触，进一步的了解。奥运场馆不可能改址，奥运场馆周围的商业土地会和别的土地一样采用招拍挂方式。
北京商务中心区管理委员会首次向媒体确认，截至目前，北京CBD区域内还有8个地块可待开发，占地面积约17公顷，SOHO.中国在等待CBD管委会和土地储备中心把这些地推出，如果价格合适，潘石屹表示可以拿下。招拍挂的政策是一个好政策，让土地公开交易，对所有的房地产发展商一视同仁，认钱不认关系，这就是市场。但是目前政府各个部门之间还不够协调，公开招拍挂的土地，还要走政府的立项，政府的部门还要开发权，这些都是不协调的地方。政府应尽快把这些问题协调起来，否则将会对房地产市场出现很大的影响。“71号令”改写了游戏规则，对楼市起到促进作用，政府通过招拍挂使土地供应由“无序”到“有序”。8.31之前所有房地产发展商的心态是“独上高楼，望断天涯路”。8.31之后，许多房地产发展商是“为钱消得人憔悴”，缺钱。在8.31之后，政府是有这个能力按市场的需求供应土地的。当然这要协调好当前土地部门和别的部门协调处理好关系，能把土地推出来，不要过多的受立项、规划、开发权的掣肘。
CCTV的开工对CBD的项目是绝对正面的影响
CCTV大楼9月21日要开工建设了，潘石屹的很多已建、在建和将建的项目都在CBD范围内，和CCTV大楼成为了亲密伙伴，根据确切的消息，CCTV大楼在本月的21号就是开工了，对CBD和周边的项目，无疑是一个非常利好的消息。CBD欢迎CCTV的开工，对在CBD中的几个项目都是好消息。CBD的建设和CBD的交通建设是在同步往前发展，地铁十号线正在建设和通惠河北路马上就开始建设，这些主要交通干线的建设，将缓解CBD的交通。
CCTV、BTV两大电视台东迁CBD，将吸引直接关联公司1000多家，间接关联公司3800多家，再过三四年，CBD会不会从金融商圈过渡为媒体商圈？就这个问题，潘石屹认为北京的CBD不同于别的城市的CBD，它汇集了许多高科技公司，如摩托罗拉、惠普，和与信息产业有关的公司，如CCTV、BTV。
西大望路的立交桥下和国贸立交桥下交通状况不是很好，尤其是早上上班时，人车挤在一起这可能与正在修路有关，修地铁的十号线，马上就要修通惠河北路。但是有一些小的措施可以采取，例如像国贸桥下面成了一个大的未售车辆的停车场，分布在国贸桥下，因为这个停车场阻碍了交通，许多行人不能通过。有关部门应及时解决。
交通问题随着开发和入住到位,已经成为摆在大众面前的一个很大的难题；天通苑、回龙观的热销到如今的交通拥堵,是购房者没想到的,解决交通问题最重要的是城市规划，不要做成纯粹的住宅区，这样会加大城市交通的压力。要混合，在一个区域之内要有办公、居住、商业、教育、文化设施、体育设施，这是解决城市交通的唯一办法。
不是所有的餐馆都是麦当劳，SOHO中国走不一样的路
万科进入北京11年了，却一直发展得不理想。万科在全中国的发展是非常成功的，在北京的发展也是近几年的事情，在前几年，他们领导人的注意力和重点没有放在北京。万科在中国房地产发展中是一个成功的典范，但是SOHO中国走的路子是和他们完全不一样的路子。顺驰的发展，潘石屹本人认为还是有点太冒进了，冒进对房地产这个行业来说，将意味着非常大的风险，对顺驰的看法一直没有改变，是九死一生。
一直以来，房地产界对顺驰的资金链、操作手段和企业道德诟病颇多，有关顺驰即将崩溃的传言也在房地产圈内散布多时。香港联交所在一片争议声中向顺驰敞开了大门。8月26日，顺驰提交的上市方案已经通过联交所的聆讯，这意味着顺驰的老板孙宏斌现在只需要考虑上市的时机和价钱了。对顺驰来说无疑是个重大的好消息。潘石屹对顺驰的看法到今天为止一直没有改变，顺驰太冒进的发展模式，他们的前景是九死一生，这与上市和不上市没有太大的关系。
顺驰下半年的工作重点是“聚焦销售”，而不是疯狂拿地。虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就会导致整个资金链断裂，“最多就是少拿一两块地，调一调而已。”万通董事局主席冯仑也认为顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独立，“最坏的结果就是收缩，和德隆不同。”潘石屹认为不管什么样的公司的倒闭，都会给周围造成灾难，规模大的造成的灾难就大，规模小的造成的灾难就小，没有什么本质的不同。不是所有的餐馆都是麦当劳。万科在中国发展的模式是要做成房地产界的麦当劳、肯德基，SOHO中国走的路子是和他们完全不一样的路子。
关键字：潘石屹,房地产,顺驰,市场化,影响 |
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