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一网打尽吃喝玩乐 享受社区商业街化生存
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2004年9月3日9:52 新闻晨报 |
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社区商业街是指位于住宅社区内，按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
社区商业街的形态模式按空间布局分为沿街式、团组式和会所式商业，主要表现为1-3层商业楼或建筑底层商铺。一般来说，社区商业街的服务对象主要是小区内居民。随着一些大型社区的不断形成，部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统社区商业街大。
社区商业街按规模和辐射范围有内向服务型（服务对象仅限社区内居民）和外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）两种，目前，沿街式和外向式渐成主流。
出门拐个弯就能吃喝玩乐，买油盐酱醋无须动用车钥匙，要享受这样的社区生活，还得要“商业街”来帮忙。
现在，住宅小区的商业配套是否完善已成为购房投资人选择楼盘的重要指标，开发商也无不将社区商业设施作为“重头戏”。一时间，大卖场、临街商铺、景观商铺等纷纷涌入各大住宅社区，尤其在城市周边地区、市郊的大量楼盘，社区商业设施已成为人们日常生活的主要选择。在一些住宅的密集区域，以满足生活各种需求功能的商铺鳞次栉比，并形成了较大规模的一条商业景观带———商业街。
业内人士表示，大型社区商业街的崛起，对整个社区内生活服务起着无可替代的配套服务作用，这同时也影响着沪上整个商业形态的运营模式，今后社区中主要的商业服务主要还是依靠区域内密集的小商业中心来满足。开发商要想打造一个成功的社区商业街，其前提是以大型卖场为依托，方圆3公里的范围内，社区居民数量达到10万人以上。
便利的商业街生活
“这个小区周边配套设施相当方便。”庄先生住在金汇华光城，说起小区旁边红松路上的那条社区商业街，他就得意。商业街从金汇路起向西约1公里左右，从饭店、美容店、洗衣店、药店、超市应有尽有。“当初买这个楼盘的时候，就是觉得这里的配套规划比较齐全，也因为这个原因，2年前买下这个房子的单价是每平方米4600元，而今已经在1万元左右了。”说着，他又忍不住乐了。
张先生夫妇都是忙碌的白领，每天回到在上海春城的家，总是星光点点了，疲惫让他们再也没有买菜作饭的心情。还好，社区商业街上的餐饮商铺适时推出了家庭晚餐上门服务，他们事先已经订好了晚餐，回家后，热腾腾的饭菜就来了，而且每天换不同的菜肴，让小张一家成为忠实的“外买家族”。
据悉，春申板块中的万科城市花园、上海春城等楼盘，由于商业配套设施较为完善，目前已凝聚了较足的人气，在周边数个楼盘共计超过200万平方米的建筑体量中，有接近四分之一的商用物业面积，在相连的各社区内部形成了一条社区集中的商业街区。在上海春城，数万平米商业街商铺已投入使用，此外，小区内数万平方米的大润发大卖场也基本竣工，预计年内将招商开业。
在虹桥古北地区，由于整个区域住宅建设起步较早，规划也体现了商业同步配套的理念，目前该区域生活配套设施较为完备成熟，部分商业设备甚至超越了市中心的繁华，业内人士认为，这是大型社区商业形态发展的方向。而社区内商业街的应运而生就是一个理想的模式，也越来越成为购房人判断楼盘品质的重要因素之一。
商铺经过四五轮换手才能成熟
出门拐个弯就能吃喝玩乐，买油盐酱醋无须动用车钥匙，这显然是商业街最吸引人的地方。
事实上，上海早期的社区商业街都在外环线之外的地方，那里是当时新的商品房楼盘的社区集中之地，家乐福等大卖场在新社区的出现是特征之一。据戴德梁行商铺部经理王屹峰介绍，现在，市中心社区商业街也开始在新楼盘比较集中的社区里出现，开发商打造社区商业街的条件是，一般是方圆3公里的范围内，社区居民数量达到10万人以上。
社区型商业有别于城市区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，具有很强的地域性，强调的是为本地区居民服务的商业模式。
据介绍，目前社区商业街的经营管理有两种模式，一种是开发商将商业街的商铺出售给小业主后，由小业主自行经营，或出租或自己开店，大多数的社区商业街就是采取这种模式。另一种是开发商把商业街的商铺卖给小业主，小业主再把铺面返租给开发商再请来的专业的经营公司统一经营，租期一般为3年，小业主可以获得每年6%左右的租金回报。
由于现在一些社区商业街采取第一种形式较多。业内人士认为，统一规划是比较重要的，否则就可能成为陷入无序经营的局面，不少商业街就有过这样的过程，后来经过一段时间的自发调整才逐渐成熟。
据悉，目前不少社区的商业街区多是为了符合规划配套的要求而设计，以满足社区内的衣食住行为主，大都比较简单，没有前期的运行定位和后期的经营规划。一般来说，不少商业街区都是跟着商家走，也就是说，商业街区内的每个商铺在设计时没有比较明确的定位，在这种情况下，整个商业街区基本上要经过4－5轮的商家换手后，才可能会进入一个比较成熟的状态。
而且，大多数商业街区在设计上也缺少正式的规划，部分商铺没有临街，或者有一部分小型住宅区仅仅就搭了几百平方米的商铺作为商业配套就草草了事，基本上只有部分大型的住宅区内才有出租形式并且进行统一管理的商铺。
关键字：社区,商业街,沿街式,团组式,会所式商业 |
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