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房地产业念起“紧箍咒” 房地产界重“洗牌”
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2004年9月6日10:12 解放日报 李蕾 |
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8月31日，是月末，也是房地产界的“大限日”。此前，房地产开发商们纷纷“寻钱觅地”，银根与地根频频交易；此后，土地出让从“幕后”的协议转让，变成“台前”的公开拍卖。
9月2日，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中，对房地产贷款的风险控制有了新的明确规定。
“大限日”的余波还未退却，房地产贷款的风险控制又再度收紧，房地产界重新“洗牌”，现金流重新缔造，开发商融资何去何从？
“土地运动”变奏曲
3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
“‘8·31’大限”如同“紧箍咒”一般萦绕在开发商心头。顷刻之间，很多持有协议出让土地的单位感到缴纳土地出让金，以及支付土地征地、拆迁资金的压力很大，纷纷为找钱、卖地而着急，有些甚至不惜低价转让土地。
其实，“71号令”的颁布，源自于历史遗留问题。
2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这一文件，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。
但是，各地区在政策的执行上却仍然留有余地。2002年6月底，为具体实施11号文，北京市出台“33号令”，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”：即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。由于当时很多项目正是以这四类名目进行的，因此，大量土地在这层“保护伞”的庇护之下，合法地流入了房地产商手中。
2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了“4号文件”，6条700多字，将原先的“合法渠道”一一堵死。“4号令”被认为是土地交易暗箱操作的终结者。从2002年到2004年，短短两年之间，有很多土地通过低价的协议转让流失到开发商手中，这也就是所说的历史遗留问题。
现在，政府明确划出“大限之日”，彻底整改土地市场的决心一览无遗。
银行房贷
8月31日以后，土地使用权出让交易以拍卖的方式进行。
一位房地产业内人士透露说：“国内的房地产商‘取地’操作手段一向很不规范，这使权力出租有机可乘。通过拍卖的方式出让土地，可以使土地出让价格高于协议转让的价格，这促使开发商的开发成本有所提高。”
“对于开发商来说，土地转让成本的提高，使得其自身的利润率下降，这有可能会影响到银行对房地产的贷款。”一位世界著名的投行人士分析说。针对这一问题，记者访问了上海一家本土银行信贷部门的负责人。这位负责人表示：“拍卖对开发商的首付提出更高的要求，并且要求是开发商的自有资金。以前，一些开发商自身资金不足，就向母公司借款，或者通过其他渠道筹集资金。而现在，拍卖形式给开发商带来一次性的现金压力，从一定程度上保证了开发商自身的实力。另外，首付增加，也促使开发商的还贷年限缩短，这样，缩短了房地产商资金的循环周期。首付增加和资金循环周期的缩短，两者相互抵消，再加上拍卖形式天然阻挡了一些资质不好的开发商，银行在房地产贷款方面还是依然愿意积极介入的。”
但是，银监会也在加强商业银行对房地产贷款的风险控制。9月2日，银监会出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中第四章第21条规定：商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。这位了解房地产运作的信贷科负责人透露说：“一般房地产的成本是指综合成本，包括开发商的首付、物业等，而这些成本往往不单是由开发商支付。通常是银行贷款占其中一部分，施工单位也在其中做‘贡献’，也就是说，开发商的风险由多方因素共同承担。因而，房地产业如果按照综合成本计算，并不算什么暴利，但如果仅以开发商支付的资金作成本，那房地产业可以称得上是‘暴利’。”因此，银监会这一条例的出台，对房地产开发商的资金实力提出更高的要求。
“大限”之后拍卖带来的现金压力，申请银行贷款的严格把关，“双面夹击”对于开发商来说，犹如“釜底抽薪”。开发商融资何去何从？
新辟“融资渠道”
房地产业将面临又一次的“洗牌”。一些资金实力雄厚、质地优秀的企业现依然可以通过银行贷款这一融资渠道存活下来，购买土地。而一批实力有些薄弱的中小企业融资将“另谋他路”，或是逐渐死亡。显而易见，国家正在下大力气对房地产业进行宏观调控，其主要目的就是要引导市场良性发展。
“资金链条紧张是造成尴尬局面的重要原因。房地产开发最重要环节土地将与资金链条直接挂钩，资金链条的稳固决定着公司未来何去何从的命运。”一位房地产界的专业人士透露说。
融资渠道的单一使得中小开发商对银行政策的变化尤为敏感。没有资金就没有能力进行大规模的开发，已取得开发权的土地闲置在那里不仅要花费大量的土地占用成本，而且随时会有被收回的危险。中国房地产企业经过近20年的发展，一直以来都是依靠银行融资的单一模式。在我国资本市场发展有了一定基础之后，拓宽房地产的资本途径势在必行。
一位房地产投资人士认为，国外的金融市场化程度比较高。在国外房地产产业是通过房地产产业投资基金来运作，信托基金就是主流渠道之一。目前国内的金融市场机制尚不够规范和成熟，体制还不够完善，还有待出台一些与金融体制相配套的政策法规。除证券投资基金外，目前国内还没有一部能涵盖其他基金的基金法，许多操作缺乏合理的法律依据保障。
按照目前的情况，海外基金将成为填补国内发展商资金缺口的重要力量。其实，国外的基金也对中国房地产市场有强烈的兴趣，尤其是在中国房地产市场目前火爆异常的状况下。一位证券分析师表示：“基金进入中国的投资回报率要高于在国外的回报率，这个回报率大约在15%左右，还是很有吸引力的。不过，海外基金是既希望进入中国市场，又害怕进入这个市场，这个矛盾的关键是在于目前项目运作的不规范。”
从长远发展来看，国内房地产企业发展多种渠道融资模式，房地产证券化是大势所趋。海通证券的分析师认为，目前开发商还是更多利用商业银行进行融资，投资银行几乎是空白。虽然目前金融环境差强人意，各项法律法规也处于空白，但未来必然要以投资银行的形式介入房地产融资渠道。资产的证券化，即把商品房变成金融产品，用凭证交易的方式进行出售，可以暂时缓解开发商的资金压力。虽然国内商业银行进行房屋抵押贷款证券化的动力不足，现在的初级阶段只是信托公司在操作，但将来金融证券与房地产的结合一定是重要的发展方向。
关键字：房地产,土地,融资,银行,房贷,风险控制,洗牌,开发商 |
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