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房价涨势让人看不懂 关注房市“爬楼梯”现象
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2005年1月19日14:48 新华日报 丁亚鹏 |
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“收入不见涨，而房价却呼呼一路往上窜”。一位想买房而一直未买的朋友现在对当初犹豫不决后悔不已，如今房价涨势让他大跌眼镜，直呼“不得了”、“看不懂”。现如今房价确实涨得让人心惊肉跳。在南通，不仅新房价格涨幅大，而且二手房也不甘示弱，居高不下。据来自南通市房管局的信息显示，2004年南通城区的房价达到每平方米4500元左右，比去年上涨了1000元，最高突破7000元大关；二手房均价达到3500元，最高达到6000元。
房价涨势让人看不懂，连业内人士都连称“困惑”。做了多年一手房销售代理的南通利达房产营销顾问有限公司总经理陈丽华介绍说，按照商品房定价法，无外乎成本定价法和市场定价法两种，而现在无论中介机构，还是开发商，口口声声遵循市场规则，实际做法却抛开了正常的定价体系，甚至很离谱。如位于学田新村的千禧园小区二手房如今均价涨到4800元—4900元，剔除装潢等费用，其价格甚至超过相邻正在开发中的楼盘。陈丽华说，二手房能卖出这样的价钱，对开发商来说，心理是不平衡的，于是便与相邻楼盘的二手房进行比较，把二手房的所谓行情作为定价参照系确定新房价格，而之后的二手房又把这个“价格”作为参照系作为卖房价，完完全全撇开了正常的市场供求规律和科学的定价规则，跟着感觉走。一手房和二手房之间你看我，我看你，相互交错攀比，恰似“爬楼梯”，加速了房价升温上扬势头。这种行为被业内人士形象地称之为“爬楼梯”现象。
分析“爬楼梯”现象个中原因，陈丽华毫不隐讳业内“潜规则”，“既有卖家的不健康的心态，总认为自己的房子怎么怎么好，装潢又花去多少，不切实际地把房价抬得高高的，而其中中介捣浆糊对这种偏离正常市场规则的瞎定价起了推波助澜的作用。”陈丽华坦承，中介为了达到帮卖房人卖掉房子，拿到中介费，瞄准买房人对房市信息不了解、又急于买房的心理，不是公正地帮助买房人进行房屋估价，而是往往采取欺瞒手法，怂恿买房人赶快买，称房价还会涨，不买会后悔的，并拿出一连串编造的数据和事例来佐证其观点，如某地段去年是什么价，时隔多久，又涨到多少等等，说得买房人人心不安，赶紧掏钱买房，人为制造了房市行情。此后，卖房人就以此为定价蓝本，如此发展下去，房价自然高上去了而无法降下来。“房价从过去每平方米1000多元到现在3400多元，一样卖得好，说明市场有需求，但盲目涨下去是很危险的”。南通市房地产交易所所长刘晓华对此表示担忧，南通毕竟不同于苏州、无锡，本身流动人口就少，近年来房价翻了近一倍，而经济总量并没有翻番，人均收入也没有增加多少，房价太高对不少市民来讲难以承受得起。房地产是一个产业链，涉及面广，一旦房地产市场出现闪失，最终将影响到整个国家的经济发展。“现在重要的就是维护好目前这个状态，倘若再无限制地涨下去了，泡沫总有一天会破灭的，最后对大家都不利”。从2004年下半年起，南通市区二手房交易出现了明显下滑趋势，据南通最大的房产中介———爱心房产公司负责人介绍，在其去年交易成功的1280多套二手房中，60%以上是上半年做的，下半年仅占40%左右。有一些房产中介因为生意清淡，不得不缩小门面。种种迹象表明，房市已经透出一些令人不安的信号。
房产信息不透明，是导致购房人盲目的一个重要原因。如今房市只闻涨声阵阵，到底涨多少，涨到何时，什么样的价位才是最合理的，等等，消费者对房产的真实信息处于一种不对称状态，完全受中介公司所左右。陈丽华认为政府有关部门应该加大调控力度，光推出低价位商品房是起不到平抑作用的，因为这是提供给特定对象的，对真正想买房、要买房的人一点影响都没有，因此政府要出台指导价，定期发布房市信息，让消费者了解房市的真实信息，这样才能规范房地产市场的经营秩序，达到平抑房价，促进房地产市场规范、有序、健康的发展。
“开发商要有一个健康的心态，要从实际出发，不能盲目乐观和操大盘”。刘晓华表示，任何一个项目都有一个周期，有的需要花上三五年才能完成，今后拆迁将是个瓶颈，时间拖得越长，对开发商越不利，风险也就越大。随着国家对房地产业在土地、金融等方面调控力度不断加大，开发商的经营压力和风险亦将越来越大。从政府角度讲，现在关键的要严格执法，对圈而不建等晒地行为要果断采取高额罚款和限期收回土地等办法，打击投机炒地行为，使开发商的行为回归到理性经营上来。
“无论房价怎么涨价，消费者必须理智起来才是关键”。刘晓华说，现在不少市民不是没房住，不少人买房都是糊里糊涂的，看到人家买了也跟着买了，带有很大的盲目性，普遍被开发商、炒房风牵着鼻子走。去年南通出现了一些人在还没搞清开发商房价多少的情况下，居然雇请民工连夜排队摇号买房的荒唐事，说明消费者购房消费心理还不成熟，无形中也助长了开发商“需求大、价格合理”的心理。
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