|
| |
|
商品房价格日涨夜大 土地增值也要上税
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年1月21日13:58 文汇报 朱林兴 |
|
|
商品房价格日涨夜大，节节攀高，现在各个档次的商品房价格比1998年下半年普遍翻了一翻，不少商品房价格连创新高。
衡量房价是否正常，可以有多种方法，诸如，房价与收入之比、房地产业利润率与其它国民经济产业利润率之比等。但人们对运用这些方法得出的结论见仁见智。其实，衡量一种商品的价格是否正常，主要看其偏离价值有多大，利润率有多高。当前商品房价格严重偏离价值、利润率偏高的事实，有悖于价值规律和城市房地产业的发展方向，也不符合合理分配土地增值收益的原则。因此，由政府开征土地增值税，既有必要性，又有紧迫性。
首先，开征土地增值税是调节和合理分配土地增值收益的客观需要
构成房地产业的高额利润的因素，有房屋质量的提高、建筑成本的增加的因素，估计这两个因素对房地产业的赢利的贡献率不会超过10％。有人将当前房价飞涨的原因归结于土地使用权出让市场化后地价上涨的缘故，这不能说是理由。我国土地使用权出让市场化运作始于前年7月1日，且成交量不大，如上海只有几百公顷。按照商品房的2－3年的生产周期，这些土地建上商品房上市至少要到今年下半年。应当说，当前房地产业的高额利润主要不是由房地产开发商的投入所带来的，而主要是土地升值的结果。而土地的大幅度升值可以归结为两个因素：
一是社会经济发展，特别是由于政府斥巨资，大力发展基础设施，改善了生产、生活条件，为房地产业发展提供了良好的机遇和条件。如一条轻轨的建设，使沿线两侧的商品房销售红红火火，房价大幅度趋升，就是明证；
二是目前上市的商品房所占用的土地当年出让价普遍比较低廉。其来源可分为两类，一类是原国家所有的城市土地，通过补地价的方式由国家将土地使用权出让给房地产开发商。另一类是由国家通过征用的方式将农民集体土地转为国有土地，然后将土地使用权出让给房地产开发商的。
无论哪一类来源，其土地使用权出让方式本质上体现的不是市场经济原则，而是鲜明地打着计划体制的络印。由此，由不规范的体制因素，为房地产开发商在低廉的土地进价与高昂的商品房销售价之间形成了一个巨大的赢利空间。据悉改革开放以来全国失地农民至少损失4万多亿元的应得集体土地出让收益，而其中大部分通过高昂的房价转移到房地产开发商手里。2004年10月28日温家宝在全国深化改革严格土地管理工作电视会议上指出：“要合理调整土地收益分配关系，切实维护农民利益”。开征土地增值税是国家运用经济杠杆合理调整土地收益分配关系的一种有效手段，它可以将本不属于房地产开发商的利益调节出来，交国家和失地农民进行合理分配，体现公正、公平的原则，促进社会安定团结。
其次，开征土地增值税是抑制房地产投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展的客观需要
近几年来，由于房地产业回报率偏高，加上股市低迷，而其它投资渠道不畅通，导致社会资金都涌向房地产业以及相关的水泥、钢铁等行业，使这些行业投资过热，相关产品价格飞涨。为此，中央及时采取宏观调控措施，如整顿土地市场、严格控制土地供应量和信贷投向，对抑制房地产业投资过度产生了积极作用。但是，目前国内外大量资金仍源源不断地涌向房地产领域。因此，在继续实施宏观调控措施的同时还必须开征土地增值税，使房地产业偏高回报率降下来，使之与其它国民经济产业投资回报率相协调。
第三，开征土地增值税是规范商品房功能，确保中低收入者居有其屋的客观需要
同时，开征土地增值税有利于规范商品房的居住功能。对于广大中低收入者而言，商品房的功能是居住，流通功能并不是主要的。适度的流通是必要的，但进入流通领域的商品房投资回报率太高，就会滋生投机，诱发泡沫。这种假性需求，一旦集中表现为供给，必然打乱整个房地产市场的供求平衡，进而陷入低迷、萧条状态，给国民经济运行以严重杀伤。
为正确处理有关土地增值收益的各方之间的利益关系，要做好以下工作：
一、要科学地设计土地增值税率。为体现公平、确实的税负原则，拟采用累进课税制。参照世界上一些国家、地区的经验，结合本国的实际情况，土地增值税宜分5级：（1）土地增值为原地价的一倍以下者课以30％；（2）土地增值为原地价的1－2倍者课以40％；（3）土地增值为原地价的2－3倍者课以60％；（4）土地增值为原地价的3－4倍者课以80％；（5）土地增值为原地价的4－5倍者课以100％。二、除此，要正确划清房地产商和房产投资者（指以投资为目的，为卖而买，包括租赁）的投入增值与土地自然增值之间的界限，对前者在课税时应加以甄别、剔除，不作为课税的对象。三、运用经济杠杆，开征土地增值税是一项政策性很强的工作，应当在目前试点的基础上认真探索对待。总的原则是对房地产开发商和商品房倒卖者的非投入而产生的收益课税，藉此遏制房地产投机。
（作者系上海市人民政府决策咨询专家、上海市经济管理干部学院教授）
关键字：土地,增值,商品房,房价,收益,房地产 |
|
|
|