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宝山盘定价２００００挑战地段 预定竟然过半
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2005年1月21日16:9 上海商报 束咏凯 |
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宝山东端远离市中心的地段，出现了一个公寓房价的“市级”制高点——具有丰富房产开发经验的宝莲投资集团，将其开发的位于牡丹江路的宝莲府邸公寓的电梯多层公寓定价20000元/平方米，并自信的宣称14套总价400万元左右的公寓豪宅，预订已经过半。
近日，记者有幸亲历宝莲府邸现场样板房，耳闻目睹之后左思右想，欲尽力解读此“不按常理出牌”之举，以飨读者。
地段
与“豪宅”毫不沾边
定价看齐市中心公寓顶级豪宅的宝莲府邸，处于宝山区政府所在地附近友谊路街道的公房新村之中，附近商业成熟，人气旺盛，且楼盘距在建的轻轨明珠线北延伸段的宝杨路站不远（步行１５分钟）。同时，以驾车出行而言，楼盘周边的交通状况较好。
传统上，宝山城区在上海算是远郊，如果说，以距离市中心的远近衡量地段价值失之偏颇的话，那么，宝莲府邸附近公房遍布，既无绿地、公园景观，又无大型商业或公共配套设施，我们确实很难将这样的地段与上海最高公寓房价联系在一起。部分知情者和至现场的参观者表示，此乃宝莲府邸公寓定价上最让人“看不懂”的地方。
品质
“天价”的惟一依据
宝莲府邸的天价公寓，房源仅一幢多层建筑中的１４套，整个楼盘还有２７栋单体别墅（即将开盘）和数栋商务楼，容积率为０．８９，绿化率超过５０％。整盘的建筑都非正南朝向，且有人造的北高南低的缓坡。据说是开发商运用“建筑风水”相关理论的结果。这１４套豪宅公寓，仅有的两个均为一梯一户的房型，分别为２３０平方米／套的４卧房型和１９０平方米／套的３卧房型，外加两套３复４、５复６的复式房型。
据介绍，房源的装修采用中外知名品牌设备及上等用料的建材，如奥地斯牌电梯、大金牌中央空调、玉檀木地板、人工雕纹柚木门套和扶梯、花岗岩凿刻阳台栏杆立柱、循环供热地热系统等等，厨柜及洁具也是知名进口品牌。另外，厨、卫、空调等可以智能遥控……。
看盘无数的记者认为，就已经是现房的宝莲府邸公寓建筑的外立面、窗户以及样板房中的装修标准以及设备而言，房源的品质确属一流。但是，这样一份设备、用材的清单也并不是“顶尖”到了在上海闻所未闻的地步，相信大部分见多识广的上海购房者一眼即可估算出其中的“实价”，听到记者转述的同事之中，表示“不过如此”者就不止一个。
利润
开发商可“超常”大赚
宝莲府邸公寓附近，地段、规划指标以及建筑品质接近的“同类”公寓房源，毛坯房的预售定价的行情最多每平方米７０００元－８０００元左右，这样的定价本身随上海楼市“大流”，早已超出土地以及开发成本的“框框”，让各路开发商赚得盆满钵溢。与附近公寓楼盘相比，宝莲府邸公寓本身并未“高人一等”，但是经开发商“差异化”打造后，其定价直指上海顶尖地段的顶尖公寓楼盘房价，真可体现“林子大了，什么鸟都有”的楼市现状。
以上述用材及设备的标准，宝莲府邸公寓的装修成本单价能够“值”多少？说每平方米三五千元应该是高估了。而定价高至２００００元／平方米，开发商的“利润”如何“超常”可想而知。
意义
并不影响区域楼市行情
宝莲府邸的“豪宅”公寓仅有１４套，即使以如此“天价”售罄，销售额不过五六千万元，所以，可以预见，附近公寓楼盘销售行情一定是不为所动。开发商的销售人员对每位到达现场的询盘者均宣称“预订已经过半”，也不会对当地宝钢地区的大量有强劲购买力的人群造成购房习惯上的实质性的影响，但是开发商在颠覆“购房唯地段论”以及营造差异化产品方面的尝试所造成的心理暗示可能会流传至上海的其它边远地区。
关键字：宝山，楼盘，定价，预定，宝莲府邸 |
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