房地产，是一种流动性最差但保值性较强的投资载体，而股市则相反，流动性最好但保值性较差。这种功能鲜明的投资特性，使二者在吸引资金时，似乎就有点“跷跷板”效应。好像香港凤凰卫视的首席评论家阮次山正襟危坐的说：所有看起来不相关的内容，实际上是有很多内在的联系。

　　楼市殃及股市？

　　股市与楼市，习性多少有些相近，政策对于二者来说就是风向标。但与股市的一路低迷不同，楼市热闹非凡。

　　当升息成为事实的头几天，房地产个股股价大幅下挫，居各行业跌幅之首。万科、招商地产、亿城股份、栖霞建设、世茂股份等个股均大幅下跌。地产股仿佛一夜之间成了烫手的“山芋”，招来一致的抛售。

　　其实，升息对基本面的影响很小，市场的反应明显过度。在市场看来，房地产是高负债行业，升息将增加开发成本，同时还会影响需求，地产公司将受累于双重压力。另外，心理恐慌也是导致市场下跌一大因素。房地产个股股价大幅下挫，很大程度上却也拖累了大盘下跌。

　　说2004年是地产“泡沫论”年并不为过，政府、企业、学者唇枪舌剑，最后连建设部都不得不站出来说话，批评地产泡沫论。与地产行业持续火热一样，股市的低迷同样让政府忧心。针对股市的问题，在2004年国务院出台了《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》(俗称“国九条”)；针对房地产以及投资的过热，国家推出了严厉的宏观调控政策。

　　“国九条”的初衷显然是要促进股市发展，只不过股指却随着宏观调控一路下泄，上证指数从今年的高点1783点一路跌到1259点，11月初仍然在1300点左右徘徊，市场上甚至出现了1300点保卫战的声音。

　　与此同时，楼市也并没有出现期望中的调整。2004今年7月，经济学者易宪容发表文章称，房地产业在此次宏观调控中所受影响微乎其微，其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误。统计数据显示，2004年1-9月份，全国35个大中城市房价持续上涨，全国房屋价格同比上涨9.4%，其中沈阳、南京、重庆房价上涨分别高达19.2%、17.7%和15.6%。

　　宏观调控这把利剑，虽然刺向以房地产投资为主的投资领域，却让股市挨了重重的一剑，一年之间股市数千亿的市值蒸发掉了，而在股市上赔了钱的股民转过头来又发现房子更难买了。

　　股市楼市“跷跷板”？

　　梳理最近几个月的股市信息，可以发现有上市公司向房地产类公司转让股权、或者自己转型为房地产公司的公告，大批上市公司纷纷涌入房市：原贵华旅业(600791)继2004年上半年与北京市天创房地产开发公司进行股权置换，从而将自己转型为一家以房地产为主业的公司，并更名为天创置业后，其第二大股东贵州省旅游投资有限公司将其所持有的1600多万国家股转让给北京阳光房地产综合开发公司。北京另一家房地产公司嘉利恒也通过受让湖北车桥(000760)2450万国家股而将触角伸进了证券市场。

　　再早些，ST黎明(600167)公告与南科集团进行资产置换，涉及资金4亿多元。数源科技(000909)董事会称拟将募集资金变更为投资杭州智能楼宇建设项目，该项目预计投资2亿元以上。经纬纺机(000666)称拟受让城开集团拥有的位于北京“仟村”房地产的部分物业。湖北金环公告称，董事会通过了投资5100万共同设立北京泰跃金环房地产有限公司的议案。就连一向以藏药经营为主业的西藏药业也涉足房地产。西藏药业(600211)董事会公告称，与北京市崇文区城市建设开发公司、成都达义物业有限责任公司合作，使用自有资金，以滚动开发的形式参与“北京南磨房住宅小区”的开发建设项目，首期投资人民币7000万元。

　　接二连三的公告，似乎让业内人士充分地感受到，资本市场的天平在往房地产行业倾斜，股市的资金似乎正在流入地产行业。 

　　在上海望源房产公司董事长季宝红看来：“国内股市房市此消彼长的关联性还是比较强的。”房地产，是一种流动性最差但保值性较强的投资载体，而股市则相反，流动性最好但保值性较差。这种功能鲜明的投资特性，使二者在吸引资金时，表现出比较强烈的“跷跷板”效应。

　　国家发改委经济研究所研究员王小广也指出，一般地说，股市与宏观经济相关，而房市与宏观经济相逆。宏观经济不景气时，房市具有保值功能，但房市的长期收益并不高。房市只是在经济低迷时具有保值储蓄的功能，抗风险能力较强。投资概念，某种程度上是中国开发商炒作出来的概念。而当宏观经济发展看好，房市资金会回流到其他一些行业领域包括股市，中国的股市目前正在转暖，资金必然反向流回股市。

　　尽管没有细致的数据支持，但是在2003年岁末，上海多家证券公司的个人保证金均有不同程度增幅。当一系列限制“炒房”的政策措施在上海出台，一批炒作地产的资金正在通过土地和房屋抵押贷款，流向股市。种种迹象表明，当房地产市场投资回报率趋低时，资金必定要流向利好因素趋多的股市。这些联盟的房地产开发商、个人投资者正用相对较低的投资成本(房地产抵押贷款利率5.31%-5.76%)作善意套现并投向股市。比如，一些炒房者通过将房产抵押获得贷款，买进股票在股市里大赚了一把；而有股民则通过自有房屋的二次买卖获得抵押贷款，转投股市。

　　此消彼长的例外

　　上海财经大学房地产经济研究中心主任、上海市房产经济学会副会长印堃华教授对这种国内资金流动的关联性表示了怀疑：“股市的特点是高风险高回报，股市低迷，资金有可能进入房市，但股市火爆，没有证据表明房市就会低迷。因为房市里的钱是稳妥的长期投资，而目前中国的股市则更多表现为短期和暴利性，两者很难替代。” 

　　在季宝红看来，随着房地产投资空间的日益狭小，投资房市的安全系数在降低，而风险则已与股市不相上下。2004年国内股市加快复苏，市场活跃，吸引了大量资金进场，但“这种此消彼长也并非完全同步，股市受资金驱动来得快、去得也快，期间涨跌幅度也激烈；而房市相对较为缓慢，幅度也小。但无论如何，只要它们属于投资品种，一定会按照投资的市场规律运行。”

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示：“只要有一个健康有序的投资领域，人们自然不会吝啬自己的投资行为。股票能赚钱，买房一样能保值增值，个人偏好影响了投资取向而已。房市与股市也并非对头，只是在某一阶段内出现此强彼弱的情况，随着经济的高速增长，两者都将会得到充分发展。因此，对于大量的民间散户资金而言，由于缺乏创业条件，只有房市与股市的投资回报率能够激发起人们的投资热情。”

　　“股市的重新回暖，的确有可能引起投资比例发生变化，但这种比例不会出现失衡，股票市场的容量决定了这一结果。如果股票市场的回暖，从一定程度上拓宽了投资领域、增加了人们的投资选择、降低了社会资金过剩压力，并且很可能由此引起部分投资资金由房市流向股市，这对当前的通货膨胀压力具有一定的缓解作用。”

　　华伟指出，即使房地产市场中一部分投资客撤离转投其他市场，也是非常正常的，投资客的退出更能反映房地产市场的实际居住需求。反过来，如果股票市场持续走好，财富效应日益明显，那么获利的投资者就有能力来改善和提高自己的居住水平，从而又能促进房地产市场的发展。