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合理安排手头资金 银行：提前还贷未见“潮” 1-4
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2005年1月4日13:50 上海商报 唐文祺 |
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年底似乎总是与清算、结账相关联，提前还贷赶在这个时候来“凑”热闹也理所应当。只是今年与以往不同，10月底，央行上调金融机构的存贷款基准利率，同时人民币贷款利率的浮动区间也被放宽。这是自1995年7月以来的首次加息，按规定，加息之后的个人房贷利率调整从2005年1月1日开始执行。这是否会引发提前还贷热潮呢？
比往年人数略多
陈小姐于两年前购买了一套面积１２０多平方米的商品房，首付三成，剩下七成在工行办理了２０年按揭，每月需支付月供款１６００多元。按照她的想法，加息之后月供只增加３０多元，但２０年下来还是会多将近１万元的利息，并不划算，因此陈小姐决定提前还贷。
抱有陈小姐这种想法的人并不少，上海银行一位从事贷款业务的相关负责人向记者透露，今年１２月内，有一星期接待５００多名提前还贷客户的“记录”。“虽然每年年底都会有提前还贷的情况出现，今年感觉上的确比往年人数多一点。”他说道。
据工行上海分行最新的统计显示，近期该行日均提前还贷额在５６００万元左右，比上个月增加８％；建行上海分行的统计数据显示，仅从１２月１日至１７日，该行提前还贷总额达５亿多元。农行上海分行虽然还未有准确的月统计数据可提供，但相关人士也表示，今年提前还贷人数较之往年略有增加。
但上海银行的相关负责人也指出，并没有出现原先想像中的提前还贷“潮”。“只能说是较多而已。”他说道。工行上海分行的有关人士也表示，虽然加息对于提前还贷有一定影响，但不是最主要的原因，一方面由于年底市民身边资金增多，有一定量的余钱可满足提前还贷，另一方面也是由于贷款余额的总基数较之往年有所增大，因此提前还贷额自然也会增多。
合理安排手头资金
业内人士认为，提前还贷应该根据自己的条件与要求来斟酌，不要盲目跟风。上海银行的有关专家表示，选择提前还贷的客户有些是投资人士，抱着现金加速流转的想法；如果只是买房自住的客户，完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。农行的相关人士则认为，从理财角度来考虑，手边有余钱而又没有好的投资方向，提前还贷也是一种选择；但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款得到较多投资回报率的话，则不妨好好利用贷款以获得投资利润。
目前还贷方式最常见的有三种，到期一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。而个人住房贷款的还款方式主要还是集中于等额本息还款法（每月本金加利息总额固定）（以下简称等额法）与等额本金还款法（每月本金相同）（以下简称等本法）。
对于年龄较大的购房者而言，由于具备了一定积蓄，使用等本还款方式较为划算，因为就整个还款期而言，其应当归还的本息总额会比使用等额本息还款方式节省几万元。而年纪较轻的购房者，由于其工作年限较短，一般积蓄不多，使用等额法较好，否则还款初期会感到压力太大。
以１０年期１０万元的公积金贷款为例，等额法月还款额固定为１０４０．７３ 元，而等本法首月的还款额则为１１７０．８３ 元（本金８３３．３３ 元＋利息３３７．５ 元），以后每月逐步递减。可以看到，在开始的几年里，等本法要归还的本金总额大大高于等额法，按照借贷的原则，归还本金的金额越多，当然相应的利息也就越少。其实两种还款方式在还款的首月本金都是１０万元，但由于等额法偿还的本金只有７０３．２３ 元（１０４０．７３ — ３３７．５ ），而等本法偿还的本金达８３３．３３ 元（１０万元／１２０个月），这样从第二个月开始，等本法应偿付的利息就少于等额法了。选用等额法的借款人在提前还款时，剩余的本金较多，可能会觉得不合算，但其实提前还款可以节省今后的利息，以前发生的利息也没有损失，当然还是合算的。
需要指出的是，如果真需要提前还贷，应该在贷款年限的初期决定是否执行。越早提前还贷，所支出的利息也就越少，如果要提前还贷，最好在贷款年限的前三分之一时进行。以贷款２０年３０万元为例，正常计息，前４年每月的利息基本上都是９００多元，第１个月的利息可达１０１２．５元，从第四年开始利息才会比本金低。如果在第１０年才开始将全部的贷款还清，只比正常节省了３万元，这就没有太大必要了。
银行态度有不同
不过，业内人士也指出，提前还款对银行方面来说有利也有弊，有利之处在于保证了银行良好贷款的记录，从而避免了不良贷款的形成和增加，降低了坏账率；有弊之处则是，银行的资金流动计划被打乱了，从而对银行的流动性计划造成冲击。因为商业银行对自身的资金流动是有计划的，提前还贷使银行在短时间内出现计划外的流动基金。“这对银行而言，影响了正常的工作程序。因此，在合同中会对提前还贷违约金进行约定。”上海银行相关负责人说。“如果把违约金计算进去的话，恐怕并不会显得太划算。”
提前还贷实际上是一种变相的违约行为，因此，各个银行一般都不会为借款不满一年的客户办理提前还贷，或者要收取一定的违约金。
——工商银行：要求贷款者提前１０个工作日向银行提出书面申请，不满１年的，提前还贷的违约金是提前还款总金额的５％；满１年后，提前还款额下限为正常每月还款额的６倍。
——中国银行：要求贷款者提前１５个工作日向银行提出书面申请，不满１年的，提前还贷的违约金是提前还款总金额的１个月利息（利率为提前还款日的日利率×３０）；满１年后，提前还款暂不收取违约金。
——建设银行：不满１年的，提前还贷不予受理；特殊情况下（如动拆迁货币化资金）可以考虑，但需要支付同档利率的１个月利息；满１年以上的，在借款期内借款人向银行提出书面申请，经银行同意后，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息。
——交通银行：不满１年的，一般不予受理；满１年后，提前还款额度不得少于６个月的还款金额。
——农业银行：要求贷款者提前７个工作日向银行提出书面申请，满１年后，提前还款额下限为正常每月还款额的６倍。
——上海银行：一般要求在还款期内，已归还贷款满６个月的，贷款人就可以申请提前还款，不收取违约金；如不满６个月，银行将按提前归还本金的４％收取违约金（不超过提前归还本金到期应支付的利息总额）。
——汇丰银行：随时可以提前还款，但是需要提前２至３个工作日预约，还款期内已归还满１年的，收取贷款总余额的２个月利息作为违约金；还款期内已归还满２至３年后的，收取贷款总余额的１个月利息作为违约金；还款期已达３年以上的，不收取违约金。
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