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辨证地看待“房价” 实现需求的有效分流
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年1月6日15:40 文汇报 |
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关于上海“房价”，我们应该辨证地看待，对于过去一年中出现的局部性、结构性和阶段性的问题，我建议从以下几个方面加以改进，使2005年上海楼市保持“房价稳中有升，小幅缓升”的态势。
因人而异推动需求分流
要通过正面宣传使广大居民认识到，现阶段我们不可能做到“居者有其屋“（产权房），而只能尽力做到“居者有屋住”。绝大多数家庭解决住房问题只能是“自住其力，量力而行，租购并举，梯度改善”，即有条件者可买房，实力足的可买新房、高档房、大房，实力差者可买二手房、低档房、小房，暂时没条件应先租房，等条件俱备时再买房，实在租不起房的“双困户”则可向政府申请“廉租房”。通过引导要使暂时缺乏购房能力的低收入家庭和就业不久的年轻人消除急躁情绪，不要勉强挤在买新房的一条道上，将需求转向二手房市场和租赁市场。
扩容配套商品房建设
在统筹兼顾规范操作的前提下，通过扩大供给达到“有限过剩”，以消除房价上升过猛的推动力。
同时选择适当区位，推出一批土地，定向建造面向中等低下收入家庭和非重大工程动迁家庭的经济型商品住宅。土地出让金、配套费适当减免，市政增容费适当优惠，设计标准严格，力求经济实用，销售价通过招投标加以锁定，由有关部门实行监督。另一方面，设立标准，动迁户和住房建筑面积低于人均15平方米，人均收入低于中等低下收入水平线的本市居民家庭可以申请轮候购买。购房者限于自住，不出出租牟利，3或5年内不得上市转让。违反规定者一经发现即按原价减折后强制回购。
在中环线两侧造“租屋”
土地出让金、住宅配套费适当减免，或由市财政从土地收益中拨款明补。动迁人按综合造价的50％－60％支付“顶费”买断70年使用权交付被动迁人，承租人按房价余额以5‰－6‰的回报率按月支付房租（不含物业管理费），使用权可以继承，3年后允许上市转让或转租。“租屋”建设和经营实行公开招标，中标企业作为产权人以收取“顶费”、租金作为回报。为维持“租屋”建设资金的良性循环，可考虑发起建立房地产投资信托基金，以租金收入的现充为依托，向机构投资者和自然人发行。
改革房地产合一模式
尽早改革房地产合一模式，土地开发和房产开发两次招标分段进行的专业化、集约化开发厝式。将土地开发剥离出来，以竞标方式让大地产商垫资成片统一开发，变成熟地后由政府按成本加合理利润的中标价回购，再根据房市供求情况，按规划条件分期切块公开招标拍卖。这种方式可缩短开发周期，降低开发成本，并使开发期间的土地级差增益大部分收归国家支配。
鼓励购房者做“房东”
鼓励购房用于出租，租赁市场的扩展必然导致房租水平的合理调整，而租金水平的适度下降又将刺激需求分流，引导房价的合理回归。现在机构只愿当开发商不肯当“大房东”、“二房东”从事住房出租业务，这同税费负担过重有关，必须在政策上作出重大调整。
（作者系上海财经大学房地产经济研究中心主任）
关键字：需求，分流，房价，楼市，配套商品房，中环线，房地产 |
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