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房价呈惯性上涨？２００５年房价是涨还是跌？
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年1月6日9:48 中国建设报 |
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年底了，不断有人问记者：2005年的房价是涨还是跌？会涨多少？其中有些朋友准备明年买房。
这个问题着实让记者为难。颇有点“吾非卦师，奈何令吾卜算”的味道，而且，即使再著名的经济学家，也不能断定，2005年GDP究竟增长几个百分点？我又怎么测得准2005年房价涨幅几何？
不过，可以肯定的是，经过半年多的宏观调控，房地产市场多项指标已趋于稳定。即使2005年房价呈惯性上涨，消费者亦无须过度紧张。
市场渐趋稳定
判断市场走势，需用数字说话。与年初房地产投资全面高涨的态势相比，2004年底已经渐趋稳定。
房地产投资增幅已连续半年减缓，并基本回落到3年前的水平。据国家统计局最新统计数字，2004年1～11月，全国房地产开发投资额为10738亿元，同比增长29.2%，比一季度减少11.9%；土地开发面积增幅持续下降。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.47亿平方米，同比增长8.7%，增幅比1～10月下降0.3个百分点。
城镇房屋拆迁规模明显下降，有效抑制了住房被动需求。据建设部有关部门透露，2004年，全国城镇房屋拆迁量同比下降了约50%。近几年，各地房屋拆迁量持续增长，被拆迁居民被动进入住房消费市场，成为拉动商品房市场需求的一个重要因素。拆迁规模的控制，可以部分缓解住房需求的增长。
商品房供求增幅回落，空置房面积减少。2004年1～11月，全国商品房竣工面积和销售面积增幅比一季度均有较大幅度的回落。到11月底，全国商品房空置面积为9985万平方米，同比下降3.3%。
房价增长趋稳
前不久，上海一位同学对记者说：“幸好前几年我买了房，否则现在怎么买得起？”我这位同学2000年买房时的价格是每平方米3800元，现在他所在小区房价已涨至每平方米9800～10600元，翻了近3番。
正是从2000年起，上海房价开始从徘徊多年的低谷蹿升，迄今市区平均房价上涨了至少1倍以上。据上海有关专家分析，2004年，该市房价涨幅仍将达20%左右。但从全年形势看，上海房价上涨的动力已没有前几年那么凶猛。
差不多在国务院决定实行宏观调控政策前后，上海市政府采取若干措施，对房地产市场进行宏观调控。其中包括网上登记、取消期房转按揭等。最近，该市土地招标时实行了最高限价规定，对投标报价超过最高限价者视为废标。地价上涨是抬升房价的重要因素。上海此举显然是为了控制地价的过快上涨，以减缓房价上涨的动力。而作为影响上海房价另一重要因素的投资性购房需求，2004年下半年以来也在退潮。
杭州、宁波、温州房价近几年上涨亦很迅猛。如杭州平均房价从2000年的每平方米约3000元涨至2004年的约5500元，市区房价涨幅更高。但是，杭州最近房价开始下跌。据该市有关部门统计，2004年三季度杭州实际成交房价比一季度和上半年的下降幅度均超过4%，这显示杭州房价已经“见顶”。
从全国情况看，虽然2004年1～11月全国商品房平均价格仍上涨了12.5%，但涨势已渐趋稳定。1～9月房价上涨13%，1～10月回落至11.7%，而3月至8月底却是从7.7%直线上涨至13.5%，这表明全国房价已到达一个相对稳定的区间。
2005年房价可控
了解以上背景后，我们心里应该基本有底了。经过半年多宏观调控后，房地产市场整体形势已趋于稳定，房价也不太可能再像2003年底、2004年初那样急速上涨。
那么，2005年房价是涨还是跌？
从经济规律看，由于受市场惯性作用，2005年初，房价仍将有一定上涨。但是，房价涨幅将处于可控范围。
就在国家统计局有关全国房价同比继续上涨12.5%的消息见诸报端的同时，中国社科院财贸经济研究所倪鹏飞博士抛出了一个观点：30项指标证明中国房地产存在“泡沫”。事实上，这只是前段时间有关房地产“泡沫”争论的一个余音和延伸罢了。而且，正如上文已指出的，被少数专家认为存在房地产“泡沫”的上海和杭甬温地区，房价涨幅已趋于稳定甚至有所下降。而只要这些地区政府意识到这个问题，采取相关措施抑制“泡沫”的进一步膨胀，那么，所谓房地产“泡沫”破灭的可能性几乎就不存在。
影响房价的根本因素是市场供求关系。虽然国家已决定2005年仍将实行严格的土地政策，但囤积在开发商或其他建设单位的存量土地基本能满足2005年甚至未来几年的开发建设需要。有迹像表明，上海市在年度用地指标计划内，最近已加快了向市场出让土地的步伐。北京市近日也出台文件，制定了不符合以协议方式出让的“问题土地”进行公开交易的办法，意在推进部分项目2005年能进入房地产市场，从而加大土地供应。
北京伟业顾问日前发布的一项研究结果预测，由于2004年下半年新签约的楼盘数量增长很快，其中相当一部分将在2005年下半年开盘销售，因此2005年下半年将出现房地产项目集中供应的情况，预计比2004年同期供应量增长30%以上。供应量的增加，可以缓解因市场需求旺盛、供应相对不足所带来的房价上涨压力。房价涨幅可控，购房者无须紧张。
关键字：房价，市场，房地产，经济，涨幅，供求 |
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