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敏感话题：差价补偿 这是短期刺激还是长久之计
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2005年10月13日14:30 解放日报 |
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主持人
解放日报《住宅消费》周刊 陆云龙
嘉宾
上海市申光律师事务所主任律师毛国平
上海市曾清律师事务所主任律师曾清
上海锦和房地产经纪有限公司总经理杨健
上海三湘（集团）有限公司副总裁助理李敏珠
主持人：房价上涨时，少数开发商要求购房者“差价补偿”；现在房价下调，购房者要求开发商“差价补偿”，两者是否同样应该被视为违约？
李敏珠：今天，我们谈的问题是一个很敏感的话题———“差价补偿”。我想问的是，以前房价上涨，开发商不能要求购房者支付差价。现在市场变化了，业主有什么理由要求开发商支付差价呢？
曾清：这个问题应该分几种情况来分析。第一，如果买卖双方在购房合同以及附件条款中关于“差价补偿”有约定的，应视为合法；第二，尽管买卖双方在购房合同以及附件条款中关于“差价补偿”没有约定，然而，买卖双方经过协商或自愿履行“差价补偿”，这种情况也应视为合法；第三，排除以上两种情况，买卖双方只一方提出“差价补偿”，而另一方不接受，这种情况应该视为违约。
主持人：房价的上涨或是下跌，是房地产市场的正常现象，照此道理，目前开发商推出的“差价补偿”好像有违常理？
杨健：能“差价补偿”在一定程度上说明开发商对自己的楼盘有自信，相信楼盘品质好，物有所值。同时，开发商对上海房地产市场也充满信心。“差价补偿”也是针对目前房地产市场情况的一种营销手法，尽管消费者观望者众多，但楼市依然具有一定的购买力，“差价补偿”可以打消了购买者的后顾之忧。
李敏珠：目前有开发商推出“差价补偿”，这是市场调控的结果，由卖方市场转向买方市场，一期价高二期价低，为了避免二期三期楼盘销售受到影响，进行“差价补偿”，这是开发商不得已而为之。
毛国平：的确如此。如果第二期第三期的房价比第一期底，当低到一定程度时，买方觉得违约可以带来利益时，就会选择违约。如果第一期买卖双方在购房合同中有补充条款，违约赔偿等于房价下跌部分的损失，这种情况下退房就没有意义了，因为买方实际得不到利益。但如果违约金被定性了，违约可以得到利益，买方就会选择退房。目前上海房地产市场上开发商采取自动补偿差价的做法并没有违反任何法律，即使合同没有说明，也可以进行补偿，因为补偿的本身并没有让买方受损。
主持人：“差价补偿”作为一种营销手段，对消费者和开发商有什么益处？对当今上海房地产市场会产生何种影响？
杨健：“差价补偿”作为一种营销手段，对消费者而言，可以得到价格的保证，让消费者购买的不动产免受市场价格下跌的影响。对于开发商而言，实行“差价补偿”，既可以避免退房，又可以带动后期楼盘的销售，可谓一举两得。
李敏珠：目前沪上真正选择“差价补偿”这种营销方法的开发商很少，可能是由于开发商们对这种操作方法存有一定的顾虑，担心影响产品乃至企业品牌。“差价补偿”在实际操作过程中也比较复杂。我认为“差价补偿”和团购一样，都是开发商为了促销而采用的一种方式，或许眼下对销售楼盘有一定的刺激作用，但不是长久之计。
主持人：针对话题背景中开发商提出的保价计划中的区域平均价格，各位怎么看？
杨健：楼盘所处的区域是新江湾城，他所指的区域是指新江湾城还是指新江湾城周边的区域？发展商在制定“差价补偿”方案时，应该把方案做得严密一点，制定一些法律措施，规避可能出现的法律问题，不然一旦出现纠纷，影响的还是开发商的信誉和品牌。
李敏珠：如何规范区域价格？这个区域是什么范围？应该给消费者一个明确说法。有一个问题是，如果第二期第三期楼盘价格和第一期楼盘价格一样，但产品的内容不一样，“差价补偿”真正实施就比较难了。
毛国平：以前银行有利息保值，因为是国家制定的，消费者比较信任。假如开发商通过“差价补偿”这种方式回笼资金，我认为至少说明房产商的实力、资金有点问题。其中，区域平均价怎么算？这是一个比较复杂的问题，涉及到区域的划定及标准问题。当然，最为关键的还是开发商是否最后兑现承诺。
主持人：消费者在面对“差价补偿”等营销方法时，应该注意哪些事项？
曾清：针对该楼盘的方案，开发商在执行“差价补偿”前，首先应该定一个非常严密的可操作的方法，避免以后业主和开发商之间产生法律问题。这一计划必须作为合同附件，买卖双方都必须以签字为准。另外，消费者要对开发商的信誉情况、经济实力有所了解，以防开发商没有实际履行能力。
毛国平：类似“差价补偿”的做法要落实到法律的规范中，一定要在合同中表明，否则难以制约。消费者买一套房子，和强大的开发商相比肯定处于弱势，一旦发生纠纷，消费者要维护自己的合法权益，须付出很大的人力和财力上的成本，打赢官司不容易。
话题背景
上海楼市首次出现针对未来房价波动的“差价补偿”方案日前，上海楼市出现首个《购房价格全面保护计划》，根据开发商承诺，计划实施期内购买新江湾城某楼盘的客户，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。
据了解，该《计划》主要有三个方面的内容：一是推出优惠价格，并对已经购买了第三批房源的老客户按照新价格补偿差价，保证老客户利益不因现有行情下探而受损；二是采取特别“保价”措施，如9月17日至2006年6月30日行情走低，开发商将按照区域平均价格，把落差部分补偿给客户，保证客户经济利益不因未来行情下探而受损；三是推出“价格锁定”措施，购房者如“锁定”保价期间某一阶段价格为最终补偿价格，还可获得一定的特别补偿。
关键字：差价补偿，房价，开发商，市场，违约，房地产市场 |
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