当号称中国历史上天字一号的私有产权保护法: 《物权法(草案)》公布以来，房地产界和广大的置业者莫不感到欢欣，我们太需要一部“物权法”了。可是，细读《物权法(草案)》之后，不只令人感到失望，甚至令人怀疑其立法的原旨是在目前已经实施的下一层法律体系(如城市房地产管理法)的倒退，真是大惑不解。好在《物权法(草案)》走群众路线，希望就此机会献疑并求教于方家。
　　一、为什么要立法保护信息黑箱？
　　众所周知，目前房地产市场的一个主要弊病就是信息的不透明，这个行业的几乎全部问题都与信息不对称相关，而其中最主要的、涉及市场面最大的就是物业的产权和价格信息，也就是物权法中明确的“不动产登记机构”登记的信息。

　　物业产权和价格信息的不透明，不公开和不易获得，就应该为以下现实中出现的问题负责：

　　不动产交易中的恶性欺诈--包括产权和价格两方面；

　　一套房屋的重复买卖和重复抵押，甚至不存在的物业的买卖与抵押；

　　不动产交易中的确证交易人身份；

　　价格评估中的参考案例虚假；

　　普通存在的价格造势行为；

　　而我们看一看物权法的第十八条：“登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅，复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。”

　　那么这里面有几个关键的问题：

　　1、谁是“利害关系人”？

　　任何一个具有意向买该不动产的人是不是“利害关系人”？任何一个号称卖该不动产的人是不是“利害关系人”，中介机构是不是“利害关系人”？想了解该不动产上一手买卖价的研究、评估者是不是？如果是，怎么界定“利害关系”？如果不是，他们到底有没有这项信息的知情权？

　　2、什么是“商业秘密和个人隐私”？

　　开发商拥有不动产的信息对置业者来说有什么商业秘密？除非他的项目产权不完整，被第三方留置，他才不想让买家知道呢！一家公司宣称其实力多么雄厚，拥有多少物业，与他做生意的人怎么辨别？难道这方面我们市场还不够乱吗？“个人隐私”是目前“信息黑箱”的主要借口，那么请问登记薄上有什么东西涉及到个人隐私？物业产权信息是个人信用的最主要的凭据，我们如果废掉这一信息的功能，我们中国人还怎么建立个人信用？为什么市场经济发达的国家与地区可以公开全部的个人物业登记信息？难道他们就不尊重个人隐私吗？

　　作为大法，立法原则不能促进信息的公开与透明，而是将信息黑箱法制化，这是严重的倒退。

　　二、关于业主权益与共有部分立法原则的混乱
　　《物权法(草案)》最有意义的部分，当属“第六章，业主的建筑物区分所有权；第七章，相邻关系；第八章，共有”。这也是目前购买了商品房之后，广大的业主最为关心的部分，说实在话，《物权法(草案)》未能吸引市场经济发达国家和地区的做法，令人遗憾。

　　作为大法，要确立的是大原则，而不是被舆论牵着鼻子走向什么会所、绿地、车位、水箱、电梯，只有大原则清楚，才能真正对业主的产权有保障。什么是大原则？首先，就是对物权的清晰而明确的界定原则的确立。《物权法(草案)》所确立的所有权，用益物权和担保物权基本上无甚新意。关键到了有新意的共用部分就开始或陷入了不可操作的细节，或笼统话之，大而不当。其次，要确定业主组织秩序的大原则，而不是界入目前众说纷坛的纠纷之中。

　　《物权法(草案)》第七十三条到七十六条是不动产共有权利的设立界定，但非常可惜的是对私有和共有的权益并没有清晰的划分，而是进入了具体的举例描述。比如"业主对建筑物内的住宅，商业用房等专有部门享有所有权，但不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益"这是《物权法(草案)》对私有产权的唯一确定，那么什么是“专有部分”？

　　——建筑外墙、玻璃窗、遮阳板是不是“专有部分”？如果不是，那么住宅有没有权利在外墙装空调、装遮阳篷？商业用房可不可以在外面装招牌？如果是，住宅可不可以更换外墙装饰材料和铝窗，而不危及建筑物的安全且不损害其它业主的权益？

　　——建筑物内的供水排水、供热空调等主管道是不是“专有部分”？这部分权益的不清楚是邻里纠纷的主要来源。

　　对专有部分以外的其他部分享有共有和共同管理的权利显然“专有部分”说不清楚，共有部分也就含糊。大法如此粗糙，如此忽略不动产的极其复杂的共有产权特性，显然在实际生活运作中不但不可以减少矛盾，反而会增加摩擦。试问目前哪个大厦的物业管理合同不与这个规定有冲突？一个简单的外墙就会造成矛盾升级了。《物权法(草案)》未蒙其利，先受其害，显然简单处理不行，即便简单也不是目前的这个方法。

　　我认为应该借鉴香港关于物业产权的界定方式。首先明确不动产的公共部分到底有多少权益(比如天台、外墙、广告、招牌、窗子等等)，权益的共有方式暂且不硬性规定；然后，确定公共产权共有方式的产生原则。比如规定香港律师学会出台共有产权的指引，并将每个不动产将共有产权的确定方式在销售时告知置业者。

　　我们知道，不动产中的商业、写字楼和住宅关于公共权益是有本质的不同的，简单划一，会出笑话的。

　　三、业主、业主会议、业主委员会的法律地位问题
　　目前所有的物业管理纠纷，之所以出现“上街游行”、“大字报”、“聚众闹事”、“拖欠管理费”、“条幅满天”、“砸售楼处”甚至“大打出手”其核心缘由在于正常的法律途径不能解决问题，而正常途径行不通的核心原因在于业主与物业管理公司在法律上的关系不明确。《物权法(草案)》对此的规定，似乎倾向照顾业主权益，其实不然。

　　1、业主共有权利份额，根据私有建筑面积与全部建筑面积的比例来设定的问题，初看是与国际接轨的做法。但《物权法(草案)》没有对建筑面积定义，没有总数的定义，对目前的实际小区权益将是一个"公说公有理，婆说婆有理"的灰色空间。我们都知道，总建筑面积包含了多么丰富的内容--配套、市政、地下室、车库、会所、楼梯、大堂。不止于此，一些大盘还有一、二、三期和开放公园、广场，乃至更多。

　　2、按业主人数来确定业主会议有效性更是有中国特色的"人多力量大"的法制化，不要说这种设定极不合理--比如一个小区，开发商分层出售了一幢楼给80个业主，而还有三幢楼出租，根据《物权法(草案)》除非开发商服从已出售业主的意愿，否则任何变更都做不了。

　　3、关于物业管理费的收取基础，还是没有明确原则是什么，因此就会造成“人头说”、“面积说”和“平均说”三种意见争执不下的局面。

　　4、“对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换”这一条款，与“业主依法共同决定”和“业主会议或者业主委员会的决定，对业主有约束力”放在一起的时候，业主们会很迷惘，到底是谁，才能与物管公司打官司？

　　如果《物权法(草案)》不能为解决这些现实中的法律原则问题提供基础，只是大而化之地宣称保护私有产权；不能解决法律秩序，只是给予业主、业主委员会以“提起诉讼，申请仲裁”的名义权利，如何真正避免“所有人对所有人的战争”还真是个问题！