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学者观点：中国房地产的未来需要培育
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2005年10月13日16:2 中国不动产 |
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我要做30%的事情
上学的时候，梁蓓是最受师兄们欢迎的，因为她听话，肯吃苦。为了整理记录，午饭时她可以把馒头往筷子上一插，先搁在一旁，然而每次等到记录整理好之后，馒头皮却已经干了。这时她总是把稿子一交，然后毫不在乎地啃起她的馒头。
“我要做30%的事情，等到事情已经达到70%的时候，就不是我的风格了。”身为对外经济贸易大学对外经济合作系主任，对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任，CCIM中国总部主任的梁蓓轻松地说着。
梁蓓所研究的专业并不在房地产业，她的科研主攻方向是国际投资和国际资本流动趋势，还有跨国公司在全球的发展战略，以及在此过程中技术上的一些处理。最初涉猎房地产业时，人们不敢相信，这个在目前发展机制还不够完善的市场，一个外行人怎么可以构筑一个专业并且规范的人才教育系统呢？
事实上，梁蓓涉猎相当广泛，她曾经长期跟踪和关注过家电、电子、汽车、橡胶、饮料、纺织、印染、感光材料和装饰材料等多个行业。正是因为有了长期的研究背景和实践经验，整理了一套优秀的学习理论，当梁蓓将目光关注到房地产时，她很快就驾轻就熟了。
通过自身的经验，梁蓓认为“只有智慧和健康可以跟随你一辈子。”教育可以让更多的人成长起来，具备更大的智慧，从而在国际舞台上得以展示自己的才华。因此，她开始致力于房地产专业投资人才的教育和培养。
但是，理想和现实总是有很大差距的。如果要培养国际化的人才就要到发展成熟的地方去寻找，为此，梁蓓遇到了前所未有的困难。
“我就是为了赌这口气，为了给我们中国人争口气。”梁蓓为了将CCIM引入中国，承受了常人所难以忍受的屈辱。“我当初给他们带去中国的食品和民族工艺品，但是一个美国人却在95人的大会上指着我带来的特色小吃当众说‘谁知道这能不能吃’ ，一个台湾的中国人竟然拿着我带来的小工艺品说‘难道这个就可以让我去中国投资了吗？’那种遭受了羞辱的感觉真的很难受。我当时就告诉自己：梁蓓可以被打垮，但是没有人可以夺去我的尊严，我一定要将它拿下。”就是凭着这股不屈不挠的韧劲，在与美方的一次次交锋中，梁蓓最终取得了全面胜利。
经过3年艰苦地谈判，梁蓓终于拿下了CCIM。之后，她又开始了新一轮的战斗，从争取中国独家，到成立了CCIM32年历史上的第一个海外考试中心。而为了节约每一位中国学员的学费，梁蓓又让CCIM破了先例：中国区只配备一位老师。
“别人认为不可能的事情，我一定要做到，谁让我选择了这30%。”梁蓓，这个具备男儿万丈豪情的东方女性，在为中国的每一位学员精打细算着，同时，她也在一步一步地完善着自己的规划。
在美国商人眼里，“绿裙子里包着的都是钱！”
1999年4月30日，那是梁蓓永远不会忘记的日子。那天美国商业房地产投资协会主席Duncan Patterson率美国代表团一行13人来华考察，并协商有关合作事宜。
“那个时候的北京空气质量状况是非常差的。”一下飞机，考察团中就有很多人捂着鼻子问梁蓓：“Professor 梁，这空气里是什么味道，太呛人了。”“我当时说了违心的话。”梁蓓回忆说，“我告诉他们我没有闻到，事实上那是因为我们的空气污染太严重了。我当时听了他们那样说，心中七上八下，本来就认为我们中国穷，现在肯定会认为我们中国不仅穷还非常的脏。或许3年的努力真的白费了。”
当车队途径北京的望京一带时，当时那里正在大搞建设，到处是在建的工程项目。Duncan Patterson主席突然指着车窗外惊喜地对梁蓓说，“梁，快看，这些绿裙子里面包的都是钱啊！”梁蓓当时一下就懵了，并不明白他说的是什么意思。细问之下，才知道那个包裹在建筑物外的绿色的防护网就是Duncan Patterson主席所说的绿裙子。梁蓓恍然大悟，Duncan Patterson主席看到了未来这些建筑的升值潜力。
考察团到达对外经贸大学的时候，正赶上当时学校在大搞整修改造工程，到处是大坑、土路，粉尘弥漫在空气当中。考察团所有的人都是西装革履，待穿过校园来到办公楼，已是一身的浮土。“当时他们弯下腰纷纷拍打身上的浮土的时候，我真的是难受极了。刚刚因为绿裙子的故事而平稳的心情又掀起了波澜，我忐忑的对他们表示非常抱歉。但是出乎我意料的是，Duncan Patterson主席对我说‘如果都变成了绿地，也就没有了机会。’听完这话，我当时的心情真的是无比的兴奋和激动，我看到了希望。他们已经看到了我们国家房地产业未来的发展前景。”梁蓓回忆说。
我们必须思考：中国房地产的未来需要什么？
中国的房地产业在走过了计划经济下供给制度之后商品化才刚刚开始起步。未来的房地产业有着更美好的发展前景，就连初次造访中国的美国人都已经发现了它的价值。
国际上房地产的概念是指不动产，不动产包括住宅和商业地产。房地产是一个国家的支柱型产业。梁蓓解释说，“房地产的产业链过程中会涉及很多的事物，不仅是衣食住行，还有更深层次的东西，其中很重要的一点就是金融。当房地产步入理性阶段的时候才有资格与金融对话，与资本对话。”
梁蓓认为，“房地产业最核心的是做不动产中的商业地产。美国的成熟度决定了他们的分工。普通住宅的特质是一次性售出的过程。卖了之后，美国的土地是私有化得而中国只享有70年。今后拥有市场并可以具备持续性发展运营空间的是商业地产。商业地产是只租不卖的，卖的是一个期限的经营权，卖的是一个再次投资交易的空间。这是商业的概念。”在中国现阶段，人们往往会认为商业地产就是指商铺。事实上，商业地产包括一切除住宅之外的不动产，比如写字楼、工业厂房、学校等等。同时，它是可以长期持有的。因此，这就牵扯到什么人才有资格来长期持有的问题。现今的中国持有商业地产的主要以房地产开发商为主，而未来真正的投资人应该是具有一定金融背景的专业金融机构投资者。因为这些专业金融机构投资者不会着急回笼资金，他们需要的是均衡的、长期的、稳定的回报。而梁蓓分析，“基金可以做到长期持有。”
现阶段，很多的房地产投资者都是非专业的，只是看到了这一产业巨大的利润空间。还只是停留在最初级的拿地——融资(主要以银行贷款为主)——盖楼——销售这样一个简单的层面上。“同样是一块地，国外是先有交通等配套设施然后再有项目，而中国是先有一个80万平米的项目，然后再开始从小土路慢慢发展。看看北京，劲松、方庄、中关村、望京到处都在堵，”梁蓓激动地说。
再者，因为与金融严重脱节，目前中国的房地产只能称为是一个行业，而非产业。现在中国需要积累，就需要快速发展房地产。当积累完成之后就会需要安全、平稳，此时，保险就要出现了。“将来发展以后，房地产开发商是要为资本服务的。”梁蓓从国际化的角度分析了房地产与金融的关系。
随着中国市场专业分工的不断细化和与国际规则的日益接轨，要想发展就需要专业的人才，而且还必须是既懂得国际又熟知本土人士，才能够成为未来的专业房地产投资者。因而，梁蓓是一个商人，一个投资者，但最重要的她还是一位学者、一位教书育人的老师。5年来，她放弃了赚钱的机会，放弃了年净收入6万元的课时费，兢兢业业只为了做好培育人才这一件事情。
她说：“我不要做洋买办，我要做买洋办。为什么中国辛辛苦苦培养出来的学子都要跑到外资企业去，给外国人打工。我需要这样的一个平台，去培养优秀的专业投资人，让他们具备了专业技能之后自己搞投资，去发展我们自己的房地产业。等我们自己的产业发展起来了，我们不仅拥有了本土最优秀的人才，还可以花钱让外国人来为我们做事情。”
“做企业做产品一定要符合时代潮流，要发展靠的是情商和人力资源。不论我现在有多么艰难，我坚定地认为我是在做着一件非常伟大的事情的，并且我没有虚度一天的光阴。”一直以来，梁蓓都是凭借着这股子冲劲和闯劲，实现着她一个一个由不可能变为可能的人生夙愿。
关键字：中国，房地产，未来，培育，金融 |
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