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营销时代光彩渐失 品质将成楼市调控主旋律？
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2005年10月14日14:10 证券日报 黑子 |
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2004年以来，中央出台的一系列宏观调控政策，使房地产企业受到空前的挑战。金融门槛的提高以及政府对建筑能耗控制标准的要求，已经令许多楼盘感到了市场压力。在逐渐规范的市场环境下，银行及外资金融机构资金的投放更注意对企业实力强的优质房地产项目的选择，尽管“概念地产”仍充斥于市场，但在日益理性的购房人面前，技术含量低、耐久性、功能性差的房子在销售中已显露出后劲不足。
宏观调控改变楼市游戏规矩
在这样一个充满着风险、变动和强烈的不确定性的背景下，如何精确把握政策、市场、产品等层面的形势及趋势，指导企业正确的发展方向就显得尤为重要和迫切。就像一场赛事，最先达到终点的不一定是跑得快的，还在于是否跑在正确的道路上。
在大多数楼盘销势步履维艰的时候，却有一些项目几乎在一夜之间销售殆尽，其根本原因是什么？事实上，对于表象的简单理解并不能解决企业的成长甚至生存问题。
2005年一系列宏观调控政策的出台，使全国房地产开发企业受到了空前的挑战。
尤其是一向被市场宠惯了的杭州楼市更是反应激烈，楼盘营销活动层出不穷，打折、拍卖、送车等促销手段的花样翻新也可谓历年之最；有媒体报道说，黄金周期间，坚信本地房价反映了土地实际价值的上海楼市也终于扛不住了，促销打折层出不穷；而在北京，“概念地产”的大旗虽然仍被地产商高举着，但趋于理性的购房人也不再被炫目的炒作所迷惑，开发商也逐步意识到，价格的增长如果没有真正的支撑点就如同失去了顶梁柱，对于品质本位的宣传在北京楼市也达到了一个高潮。从本质上说，房价在不断上涨的同时，商品房的品质也应该获得相应的提升，在产品舒适度和技术含量不断加强的支持下，房价的增长才会有更牢固的支撑点。
尽管已有很多的房地产开发企业意识到了楼盘品质的重要性，但究竟楼盘品质有哪些内涵？又有哪些可量化的指标？又通过怎样的手段进行控制和管理？却仍然是绝大多数房地产企业的开发瓶颈，“品质”仍然停留在对某些单个指标的考量而沦为炒作的工具之一。
但不管怎么样，开发商已经逐渐意识到“营销时代”的色彩正在褪去，业内人士相信，产品品质将是后调控期楼市的主旋律。
品质地产能否拯救楼市
10月9日，在风光秀丽的杭州西湖湖畔召开的中国地产品质高峰论坛上，中国房地产协会会长杨慎指出，中国房地产业发展到现在面临着两个根本性转变：第一，是住房需求从生存型向舒适型的转变；第二，则是住宅产业增长方式从数量型向质量型的转变。
杨慎认为，房地产自身除了存在着“跑、冒、滴、漏”等很多微观方面的问题外，更重要的是在宏观上存在着不节能、规划千城一面的问题。市场上、产品上的问题实际上反映出的是体制问题。政出多门致使规划对建筑的指导作用不能发挥。
杨慎提醒房地产企业在新的市场环境下，应该建立全寿命、耐久性、功能性、环保性的新质量意识，将产品的建筑能耗降到最低值。
随着生活水平的提高和居住面积等条件的改善，人们更多关注住宅功能、环境的改善和城市总的居住品质。杨慎认为，要从根本上解决城市建筑品质问题，除了开发企业要提高产品的技术含量、在微观上努力改变产品品质外，还需要解决建设体制上的几大问题。
首先，要从规划之初，从政策上高度关注城乡一体化建设，不能单纯地搞“平面扩张”；要适当采取低密度建设，以避免因建设密度过大带来的交通拥堵等一系列问题；要建开放性住区，不应将社区规模过大，以避免城市交通半径过大；根据2004年2月中央发布的关于城市绿化文件的要求，2030年，城市森林覆盖率要达到37%，按这个指标，现在就应注意为城市的“立体规划”留下空间；建筑物的规划布局应该体现出与环境的亲和性，只有这样才能从整体上提高我国的居住品质，使房地产业保持持续发展。
业内专家认为，新时代对楼市产品品质的追求将着重在整个体系的改革上：规划、绿化、建筑质量、社区文化建设、物业服务、社区大环境建设，六大环节必须得到齐头并进，才能真正实现中国地产在品质上的真正提升。
关键字：营销时代，品质，楼市，调控，杨慎，房地产企业 |
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