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“复苏”还是“探底” 上海楼市诊断难倒专家
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年10月14日9:0 东方早报 |
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“上海楼市是否正在复苏”的话题在目前成交量回升的阶段又开始热起来了。复苏的前提自然是楼市的“触底”，但到目前为止，大部分业内人士却并没有看到“底部”已经形成的迹象。
成交量回升
刚刚过去的十一房展和之前的另一个黄金周假期形成了鲜明的对比。同样的假日楼市，同样的阴雨绵绵，不同的是五一假日楼市上稀稀落落的冷清场面被此次房展会上人头攒动的热闹情景所代替。房展组织方会后公布的数据同样起到了振奋人心的作用，4天房展2800多套、12亿元的销售成绩几乎让人依稀看到了楼市旺季的模样。
此外最新一份统计数据也显示，9月份上海新盘市场住宅的成交量比8月高出51.3个百分点，50％以上的增幅也让人看到了“金九”旺季所发挥的魅力。
但是假日楼市蓬勃的成交量很快遭到包括参展开发商在内的众多质疑。至少从网上房地产显示的成交数据来看，10月4日重新开通交易至今，除了10月10日当天成交超过500套之外，其余几天的成交量依然保持在200多到400多套之间。这样的数据与节前相比并没有发生多少质的变化。
另一方面，今年9月份的成交量和去年同期相比还不到一半，这个传统销售旺季似乎显得成色不足。
此前有业内人士关于10月“放量”的基本判断使成交量恢复至每天成交六七百套左右，从现在的统计来看，即使包括配套商品房在内，这一数字也和理想相去甚远。
两种判断
关于上海楼市目前所处状况存在两种截然不同的判断。
中原地产主席施永青认为目前上海楼市只是处于上升通道中的调整时期，远远没有到萧条期。他认为目前显然还没有市场萧条期所应表现的大部分特征，因此楼市在短暂的调整之后将会很快进入新一轮的欣欣向荣时期。而大部分开发商则已经把如今的房产市场看作是“冬天”来临并作起了过冬的准备，比如万通主席冯仑在之前的一次电视访问中就总结了其引以为傲的“反周期操作”，而万科高层也在其一次内部会议上表明了“长期作战”的决心。
卫明不动产营销智库负责人蔡为民自去年起充分表达了对于上海楼价过高的担心。
当然，不管对于这个经济现象的看法是什么，大家共同的观点几乎是一致的，也就是以目前的房价并不能激发起市民很大的购买欲望，也就是说，楼价过高即使是在目前依然是普遍存在的问题。当问及施永青为什么上海楼市成交量还没有恢复的原因时，这位积累几十年地产经验的“老江湖”只是说了一句话，“原因就是他们降得还不够多！”
“底部”生成了？
关于楼市“底部”的讨论，各种见仁见智的回答实际上包含了同一种观点：当楼价调整到一定程度时，底部就会显现。只是对于这个时期各自判断均有不同。
施永青认为，目前开发商的激烈竞争足以使楼价下降足够幅度，从而使得这个楼市回调期的底部在今年年底开始显现。
蔡为民长期以来一直指导台湾的客户如何购买上海的房产，他认为第四季度将是第三季度房产走势的延续，10月份至11月份将会出现一轮更大规模的房价调整，随着调整幅度的不断缩小，蔡为民认为沪上楼市将在明年年初逐步进入底部盘整的阶段。
余南平则表示，如今的楼市成交量上升由于幅度较小，还只能理解为由价格下调后所带来的小幅度反弹。余南平指出，既然将其称之为“反弹”，则表明楼市依然尚未探至底部。所谓真正底部的来临可能要等房价达到公众认可的合理程度之时。
关于合理房价，他给出了一组最新的关于全球房产支付率的数据，部分主要地区平均房价与当地家庭收入之比分别为：美国4.5倍，欧盟3.5倍，莫斯科4倍……其中我们想当然认为很高的东京是6倍左右，而相对更高的荷兰阿姆斯特丹则是8倍，这些比值到目前为止还是远远小于上海。在越来越国际化的今天，上海家庭对于房价的承受点相信会有更加合理的判断。
作为一个经济学者，余南平告诉我们，任何一类产品的经济周期出现底部的特征大致有两种，一种是成交的大幅放量，另一种则是长时间的市场萎缩。前一种情况视乎降价程度能否达到市场底线并出现极大的需求量，而后一种则必然要经历两至三年的冷场。当然无论是何种情况，底部的持续时间都将相当漫长，如今仅仅6个月的市场遇冷期将只是一个短暂的开始。
今年年底、明年年初或是两年之后，三种对于楼市底部的不同判断所传达的意义基本上是同一个，也就是至少暂时来说上海楼市还没有进入到复苏时期，关于价格大战以及楼市营销的竞争仍然会持续激烈下去。
截至10月12日，最新的数据显示，上海目前新盘市场可售楼盘数2942个，可售总套数218153套，可售总面积2227万m2，这一数字比两个星期前又有了大幅提升。
松江一个楼盘喊出无理由退房的口号，开发商告诉购房者，付款之后，在交房之前购房者可以没有任何理由将房子退还同时可以领到全额房款……在这场轰轰烈烈的楼市竞争中，开发商的想像力显然得到了前所未有的发挥。
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