沪秋季房展会新盘价格比区域老项目普遍低10%-15%，黄金周实际销售网上签约仅1086套，比去年同期少近800套；促销令9月以来新盘成交量较8月大幅提升50%以上 

　　“金九银十”作为传统的房地产销售旺季，在2005年被上海开发商作为一种力挽其日渐低迷楼市的一个机会，而10月2日开始的上海秋季房展则成了其中的一个道具。虽然房展会参展的项目和参会的购房者出现了少有的高涨和热情，但是在持续4天的热闹和喧嚣后，上海楼市又开始恢复之前的观望。 

　数据显示 

　5天房展会成交2863套 

　　　　　　　　

　　有上海开发商根据17届上海房交会的成交情况，将10月初的秋季房展会当成今年楼市促销的最后一个重要战场。

　　这一销售数据让宏观调控以来长期处于压抑状态的开发商有些欣慰，但与去年同期相比，却显得微不足道 

　　2005年10月6日，被上海开发商寄予厚望的上海秋季房展会落幕，虽然此次为期5天的房展会延续了去年房产会的热闹和喧嚣，但在上海万科总经理丁长峰看来这样的热闹却是短暂的。 

　　多数开发商都寄希望于此次秋季房展会将其长期压抑后的销售数量来一次开闸放水，但开发商这一满怀信心的期望却被演绎成了一次上海楼盘的集体降价。 

　　据本次房展会主委会提供的数据显示，在10月2日至10月6日举办的房展会上，5天共有16万人次进场参观展览、其中预售商品房为2863套、预售面积为25万平方米，交易金额达12亿元。同时来自上海统计的10月4日至10月7日的网上签约销售数据显示，今年上海国庆黄金周实际销售网上签约为1086套，签约面积为12万平方米。假如与前几个月相比，上海国庆黄金周的楼市表现也足可以让那些长期处于压抑状态的开发商有些欣慰，但是把这些销售数据与去年同期相比，却显得微不足道。 

　　上海卫明不动产营销智库负责人蔡为民对此表示，此次房展会是开发商酝酿已久的行为，销售数量有所增加虽是可喜信号，但这个表现由于借助了国庆黄金周的优势而显得太过于柔弱。在蔡为民看来，上海10月市场依然无法看好。“去年10月同期日成交量约1800套，如果现在市场回暖，也需要每天1000套的成交量来支持，相比而言，此次房展会预售2800套并不能说明问题。”接受记者采访的上海开发商普遍认为，本次上海国庆黄金周出现热销局面主要是开发商大力降价的结果，而国庆期间上海楼盘大面积打折和降价销售的行为更密集。上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟认为，这些项目降价的速度和程度足以让其他兄弟城市瞠目，但这依然不能成为上海楼市10月回暖的理由。 

　降价扫描 

　单价6000元的房子降价800多元 

　　上海万科将其开发的“蓝山”、“春申万科城”、“朗润园”三个在售楼盘同时推出优惠房，把上海房地产项目降价风推向了高潮 

　　上海中原地产统计数据显示，上海楼市房地产项目降价开始于今年6月，当时万里雅筑一期第二批房源开始降价，以最低价7380元/平方米，均价8500元/平方米的销售价格创造了万里板块的新低，此售价与该楼盘5月20日一期开盘的成交均价比较，下降幅度接近15％，而当时万里雅筑周边楼盘价格则在9500元/平方米左右。7月锦绣华城将均价从13500元/平方米调整到了9000元/平方米，降幅近35%，同时大华集团也全面下调在售楼盘价格；有些楼盘则以贴契税、送家电等方式变相降价。 

　　“大面积出现降价是在今年8月份”，冯伟告诉记者，从今年8月份开始上海三林板块一些楼盘开始降价，当时该板块内新上市楼盘天台星城可谓一颗定时炸弹，6000元/平方米的均价创下三林板块价格新低，5180元/平方米的国庆特价更令该板块内其他在售楼盘目瞪口呆。而上海万科将其开发的“蓝山”、“春申万科城”、“朗润园”三个在售楼盘同时推出优惠房则将上海房地产项目降价风推向了高潮。 

　　在降价之风愈演愈烈时，多数开发商只好寄希望于国庆期间的上海秋季房展。“当时参加展览的项目不仅占满了全部展厅，还将展厅外的广场也占了一部分，压制了近半年的开发商的积极性出奇高涨。开发商不约而同地选择了在这个阶段进行促销，颇有最后一搏的架势。”一位上海开发商把这次开发商的行为形容得有些悲壮。而来自上海金丰易居的统计数据显示，在9月28日至10月1日期间，上海新开楼盘多达10个，这表明开发商非常看好10月秋季房展，期望值也非常高。 

　　据了解，此次房展会上参展项目价格呈现出两种变化：新开楼盘价格比区域老项目销售价格普遍低10%—15%左右，而老项目则通过直接降价，或变相打折等形式降低楼盘销售价格，下降幅度也在15%左右。 

　　“对于购房者来说，其观望的最终目的就是等房地产项目销售价格下降，显然在国庆期间出现一个购买小高潮也仅仅是降价推动下的一个长期积累结果，并不能说明市场再次出现大批资金的投入。”蔡为民指出，虽然十一房展会期间成交量明显上升，但相比不断扩大的供应量而言，在等比放大的情况下，成交量的上升幅度仍显得较小，而实际成交量的增大也呈现出了一种市场回暖的“假象”。

　降价是为了促热销售

　率先降价的万里雅筑短短一个半月成交超过百套

　　自今年3月份开始调控后，上海房地产因其居高不下的销售价格成为全国重点关注城市，在此背景下，上海出台的相应调控政策也比其他城市更为密集和严格，上海楼市的直接反应便是一手商品房交易的全面萎缩，许多先前热销的楼盘遭遇销售困境。最明显的表现是，上海房地产成交量6月比5月下降16.9%，7月比6月下降4.3%，首次出现高位滞涨。

　9月成交量上涨

　　在此情况下，上海楼市放缓了房地产项目开发和销售速度。“一方面新项目尽量推迟开盘时间，有些项目虽已取得销售许可证，但开发商仍在静观变化，同时由于市场观望情绪浓重，开发商都不敢轻易试水；另一方面尚未动工的项目虽然审批手续已完毕，但开发商也迟迟不动工。中原地产市场分析人士认为，上海密集出台的政策已使开发商有如惊弓之鸟，不敢轻举妄动。

　　这种僵持局面在随后而来的9月被打破，上海楼市房地产项目成交面积猛增。据上海房产之窗统计数据显示，进入9月以来，上海新盘住宅成交量较8月大幅提升50%以上，其销售量创造了今年来成交量最大增幅。今年9月上海商品住宅成交面积为128万平方米，与8月成交面积84.6万平方米相比，环比增加51.3%.其中，全市普通商品住宅（除动迁房、重大工程配套房和别墅）成交面积为82.7万平方米，较8月（58万平方米）增加42.1%；成交套数为7120套，平均每天成交237套。

　降价盘首次超过涨价盘

　　事实上，降价对于促进楼盘成交起到了至关重要的作用。率先降价的万里雅筑短短一个半月成交超过百套，而随后大华集团和上海万科优惠房源也销售了一半左右，销售情况良好，中环翡翠湾销售也较火爆，静安四季更是创造了新销售纪录。降价及低价楼盘的推出迎合了购房者下跌预期。也有数据显示，9月上海全市共有1177个楼盘成交，与8月份（744个）相比数量增加了58.2%，其中降价楼盘数量首次超过涨价楼盘，在8月份、9月份均有成交的楼盘中，成交均价上涨的为251个，占43.8%，成交均价下降的为313个，占54.6%，成交均价持平的为8个，占1.4%.这说明目前上海降价房地产项目已达50%左右。

　　“因此即使在九月份及十一国庆黄金周期间上海楼市出现了销售数量猛增的局面，也是外力推动的结果，并非正常的市场购买放量。”有上海开发商这样认为。

　二手市场

　二手房降幅比一手房还要高

　　中介称，受一手房降价影响，沪二手房现在即使降30％也不算稀奇

　　一手商品房交易量的下降直接影响到二手房的交易量。前几个月一些从事二手房交易的房地产经纪公司进入维持状态，现在则陷入不得不紧缩甚至关门大吉的境地。

　　但位于浦东中原店的一位业务人员告诉记者，近期虽然前来询问的购房者络绎不绝，但真正敢于下单的仍是少数，大部分购房者仍处于观望状态。

　　一手房销售价格的下降已波及到二手房交易价，从而导致目前上海二手房成交量依然低迷，甚至出现了销售价大幅度下调情况。“从目前实际情况来看，二手房降幅比一手商品房还要高，即使下降30％左右也已不算稀奇。”该业务员表示。