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由地段到资金之变:宏观政策改变开发商的欲求
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年10月1日8:53 第一财经日报 许慧颖 |
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三年前，北京开发商争破头的是“地段、地段、还是地段”。时至今日，四环内土地差不多开发殆尽，政府一道道“金牌令”直指房地产，开发商的欲求变成了资金、资金、还是资金……
突然失去一个长久的依靠，令开发商痛苦难当，而大批涌入的境外资金又令他们欣喜若狂。这就难免令有些人盲目崇拜，急于获救。
境外基金介入房地产市场的模式还有：一是自主投资取得土地并开发，通过销售实现退出；二是与本地的开发商合作开发，按比例分享收益；第三就是与政府合作参与土地一级开发；第四是个别的向房地产公司提供过桥融资，获得利息收入及其他权利，这不是主流，这只是个别的投资人可以做到的。第五是收购银行不良资产包中的房地产项目地，通过整收零售或二次开发后出售，实现收益。
事实上，除去不良资产这一项，基金对每种模式的要求都非常高。首要的就是要有明朗良好的市场前景，接下来就是项目本身的亮点。如果连这两个基本条件都不符合，“势利眼”的投资机构看都不会看你一眼。
巴曙松指出，中国房地产企业和境外房地产企业进行竞争，金融体系的支持效率是一个很重要的制约因素。中国的房地产企业有2万~3万家，将来受到竞争，淘汰或者胜出，一个很重要的决定因素可能就是融资的金融体系。REITS在整个金融机构看来是一个很小的金融产品，但对于房地产却很重要。巴曙松认为，没有REITS金融创新，很难有大众化的房地产投资，让大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长，也不可能有真正商业地产的运作。
胡旭成提到的一个细节值得深思，他认真看的项目一定也有别的基金拿着钱等在旁边，当然好项目并不多。现在胡旭成不得不大大缩短了做项目评估报告的时间，因为晚了可能就会到了别人的口袋。
虽然这能够表现出境外基金对于中国市场的狂热，但从另外一个侧面也显示出，认真在做项目的开发商并不多。如果一直这样下去，留给开发商的会是什么？
胡旭成大胆地预测了未来三年至五年会是基金投资中国的低潮期。他的理由在于，现在的基金蜂拥而至不是准备项目，而是非常想拿到项目。这种迫切的心情不表示他们一定成功。比如说本土化人才的准备，开发机制的准备。“我相信这里面很多的机构会亏损”，一旦这样的报告出现在市场上的时候，对市场的评价会是负面的。
借用经济学界经常套用的一句话：只有潮水退去的时候才能知道谁没有穿泳裤。
关键字：地段，资金，政策，开发商，基金，巴曙松，资金 |
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