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引起市场波动 专家：建三方风险共担机制
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2005年10月21日9:51 新华社 |
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日前，中国消费者协会在北京召开了“商品房销售模式研讨会”，是否取消商品房预售制度再次成为人们关注的焦点。这一制度给国内房地产市场带来了怎样的影响？究竟谁才是商品房预售的最大赢家？现行的商品房预售制度真的应该取消吗？
开发商是最大赢家：把风险转移给消费者和银行
中国社会科学院法学所研究员刘俊海在研讨会上表示，在国内房地产市场发展初期，商品房预售制度降低了房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入市场，保证了我国住房制度改革取得成功。但现行的商品房预售制度将融资和销售融为一体，开发商利用制度漏洞，把风险完全转移给了消费者和银行，成为这一制度的最大赢家。
对消费者而言，首先，商品房的物理状况不确定，如商品房内在质量、配套设施和绿化等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房多卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定。因此，在信息占有方面，消费者更处于弱势，知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障，而开发商则更容易有恃无恐地实施欺诈。
同时，这种制度也让房地产开发商的融资完全依赖于国内银行，这势必会增加银行的风险。中国人民银行发布的2004中国房地产金融报告称，统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。
消费者买涨不买跌：
期房价格低实际是种幻觉
目前，期房价格较现房价格约低10％至15％。所以不久前，当央行“取消商品房预售制度”的建议一出，购房消费者的观点也出现了分歧，搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。
但中国社会科学院金融所研究员易宪容认为，购房民众看到的所谓期房价格低，实际上是一种幻觉。因为进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目不会太多，企业之间会明显感到竞争压力，因此开发商之间存在价格合谋动机。在或真或假的行情看涨的大背景下，消费者反而会对降价出售的房屋的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。
而商品房预售制度则为开发商的价格合谋创造了先天条件。因为开发商使用的是无成本的商品房预售贷款资金，不会增加他们合谋的成本。因为借贷需要成本，房屋销售延后一天就得支付一天的利息，而且房屋一旦卖不出去就可能面临资金流断裂的风险。在这种情况下开发商就会抛售楼房，从而房价快速下降。
刘俊海认为，取消期房销售未必导致房价高涨，因为现房的价格取决于商品房的内在价值与供求关系。
建议逐步取消预售制：
建三方承担的风险共担机制
与会专家认为，虽然现行的商品房预售制度存在巨大风险，但如立即取消这一制度，短期内会造成房源减少，引起市场波动。所以建议逐步取消商品房预售制度，先建立由开发商、银行和消费者三方承担的风险共担机制。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏建议，首先，要建立严格的房地产市场准入制度，只有达到一定资质的企业才能进入市场。其次，对商品房预售资金可采取专项信托、专门账号等方式管理。这样既可防止开发商随意挪用房屋预售资金，也可防止开发商假按揭等违法行为。
易宪容还认为，要建立明确处罚违规开发商的制度；要制定清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；预售资金可根据工期分2到5次付款，这样可保证商品房质量。
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