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申城中低价房用地上升 地价指数平稳向下
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2005年11月10日17:32 解放日报 葛颂茂 |
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2005年下半年起，上海土地供应结构已出现明显改善。
随着中低价商品住宅和重大工程配套商品房用地的接连推出，用于中低价住房的地块已占到今年土地供应总量的65%以上。从最新编制的《北孚上海住宅地价指数》曲线走势图看出，上海地价指数已从直线上升转为平稳向下。
9月7日和9日，上海接连推出11幅配套房地块和10幅中低价房地块，位置集中在南汇、金山、松江、嘉定和崇明等区县。截止9月中旬，年内上海推出配套房地块面积已达到1200万平方米；发出7个中低价房项目招标公告，计46幅地块，面积约700万平方米，两者相加近2000万平方米，为历年来最多。
专业人士介绍，土地供应结构包括两方面的含义，一是各物业开发种类用地所占比例的大小，分为住宅、商业、办公楼和工业用地等；二是住宅用地中各高、中、低档住宅所占比例的大小。
高力国际华东地区常务董事翁琳认为，前几年上海土地供应结构存在不合理状况。首先是住宅用地过多，商业办公物业类用地偏少；其次是住宅用地中动迁房和中低价房用地供应不足。土地供应结构的不合理导致整个房地产市场供应结构也不尽合理，直接影响了市场房价的变化，这也是近年上海房价上升较快的重要原因之一。
据《北孚住宅地价指数》解释，如果把2003年下半年的上海地价基准指数定为1000点的话，那么到2005年上半年，地价指数已升至1334点。戴德梁行曾作过统计，2003年上海市场土地供应量2400万平方米，2004年接近2000万平方米，其中大都是中高档商品房住宅用地，相当一部分集中在中心城区。房价和地价不断相互作用，房价上去了，地价指数也相应被推升上去，并进一步反作用于房价，两者陷入不良循环之中。
2004年下半年开始，房地产主管部门针对土地供应结构中存在的问题采取一系列措施，重要一条就是降低中心城区土地供应量，增加市郊地块的供应。数据表明，2004年下半年，市中心地块放量已接近于零。另一重要举措是扩大配套房和中低价房用地的供应，该种类地块的比例已升至总量的57%。
今年，上海采取更有力的动作改善土地供应结构，推出“两个1000万工程”，使中低价房用地再次扩大，促使地价指数从2004年的1334点回落到目前的1248点。在2005年3号土地公告发布后的摘牌过程中，众多开发商不再激烈地争夺地块，大都是理性谨慎地参加竞标，最终成交价也十分接近招标底价。一次次的理性竞标，使得上海地价指数的平稳回落，土地市场进入盘整和夯实阶段，住宅类物业价格同时相应趋稳。目前房价和地价指数均已显示出微幅向下走势。
上海土地学会会长殷国元认为，地价走势从升幅较大转向平稳，表明上海房地产市场正在向规范化和良性化发展。区域性的城市土地价格指数体系将为土地供应市场的持续健康发展提供参考。
<<相关链接《北孚上海住宅地价指数》
由上海北孚地产研究所创立编制，是目前上海第一个经过主管部门和专家评审通过的区域性住宅地价指数。
该指数立足于计算机建模进行编制，应用计量经济的方法和毗邻地区招标地价比较法，建立表达招标地价与住宅商品房交易价、地块基准地价以及出让地块个别因素因果关系的模型。目前模型有33个，均匀部署在上海各行政区（崇明除外）。该机构通过上述模型从均匀分布的住宅商品房交易价中求得均匀分布的模拟招标地价，然后再在模拟招标地价基础上编制住宅地价指数。每季度公布一次。
关键字：中低价房，用地，地价指数，土地，供求 |
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