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买房好去处 专家教你如何在拍卖行买卖房子
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年11月1日10:54 上海热线 |
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房产拍卖目前对广大老百姓来说还显得比较陌生，现在我们先来了解一下这种房产交易方式的最基本流程。假如买拍卖的房子，需要以下几个必要步骤：
1、阅读拍卖品的目录及图录资料；
2、根据所选择的竞买标的意向查看标的；
3、办理参加竞买的相关登记手续，并按规定交纳竞买保证金，保证金一般不超过标的物价值的5%；
4、凭保证金收据及时领取号牌并按规定时间准时参加拍卖会；
5、拍卖会竞拍成交，及时签定拍卖成交确认书，按规定在一定时间内交纳竞买成交标的全部价款和佣金，领取竞拍成交标的交割的相关法律文书并领取标的物；
6、若拍卖会竞拍未成交，拍卖人将退还全部竞买保证金。
拍卖行接受客户委托后，房产的所有人就作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产价值的评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。并以此来确定拍卖房产的底价，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
此外还要确定拍卖日期，日期拟订和拍卖房产的类别、用途和数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于２天。拍卖作为一种公开竞买活动，应该发布拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
对竞买人的资格也需要审查。参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。在拍卖程序中，竞买人需要缴付保证金，竞买人竞价成功后，其保证金可转为价金；竞买未成功，保证金应被如数退还。拍卖的房产一旦成交，最终买家应及时付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
注意事项
有些拍卖的房产是政府有关部门罚没的房产，它们一般都经过法院核准后才进入拍卖公司的，这样的房产一般都很“干净”，不但不会有产权纠纷，办理手续也相对经济简便，有时比购买二手房还要划算。
至于质量问题，正规的拍卖公司应该事先对标的做过详细的了解，并应该在预展时为有意参拍的人员提供相关资料作参考。您咨询时不妨多问一些细节问题，拍卖公司有真实回答的义务。如果您准备参拍，那么拍卖公司可依法收取保证金，双方还要签署《竞买协议书》，里面条款除规范双方权利义务外，也会明确规定何种情况、何时退款。按照行规，小笔金额的退款应在拍卖结束后一周之内完成，因此如果您没有违规，对方却扣留您的保证金，您可以持该文件提起诉讼。但是需要特别提醒您的是，相关文件上一定要加盖公章。
业内人士还提醒我们应该注意，如果标的物较多，那么现场看房时，要注意多看几种户型，在和家人商量的过程中，多确定几个目标。拍卖会上一旦第一个标的争夺比较激烈，那么还可以考虑参与第二个标的争夺，这样无疑给自己多了几个选择的机会，在参拍时也比较容易获得成功。
实际操作中，有的公司是从办理入住到产权过户，一路负责到底；如果不负责办理相关事宜，那么在拍卖前应当作出说明，因此打算参拍的百姓应在预展时询问清楚，否则办理今后的入住和过户有可能真会把自己拖得筋疲力尽，那就得不偿失了。
最后，我们应该到一些有拍卖资格的大拍卖行进行拍卖房产的交易，现在有些不规范的房产中介机构也在没有任何资质的条件下，私下举行所谓的拍卖会，这对我们来说是没有任何保障的。所以我们在走进拍卖行之前一定要找有信誉的大公司。
关键字：买房，拍卖行，买卖房子，房产，交易 |
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