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房价成本公开是做“冤大头”还是成“榨汁机”
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2005年11月1日17:17 中国房地产报 王子鹏 |
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“需求弹性”与“价格歧视”
每天上班，写字楼前几乎总有打折机票的小广告往自己手里塞。粗略一看，大致从七折至四折不等，但真买起机票，情况却不尽如此。日前，笔者被从北京派往深圳公干，事起仓促，按图索骥定当天机票，竟无一家打折。返程时吸取了教训，提前一天订票，可惜赶上高交会，虽然乘客并不多，但多家航空公司好像事先串通好一样，一概煮熟的鸭子——嘴硬，不管你死缠烂打，票价坚挺如故。
这种令人郁闷的“价格歧视”，在经济学上有根有据，号称是“需求价格弹性”的活学活用。需求价格弹性指的是当一种物品的价格发生变动时，该物品需求量的变动的大小。变动大，该物品就是“富有弹性”，否则就是“缺乏弹性”。一个物品到底是富有弹性还是缺乏弹性，实际上很难一概而论。对于一般的旅行者来说，航空公司的机票是富有弹性的，毕竟旅行的时间地点都大有商量的余地，但对于商务人士以及像笔者这样的新闻记者而言，对机票的需求就“弹”不起来了。因此，航空公司一般采用“价格歧视”的手段追求利润的最大化——对事先计划并希望选择低价的游客提供折扣，而对黄金时段和需要紧急处理事务的人士拒绝折扣。
缺乏腾挪空间的房地产
从商品交换的角度看，机票和房产并没有什么不同。从宏观的角度看，人对房子的需求是缺乏弹性的。放到具体的时间和空间，这种刚性可能会被放大到极端的程度。
从时间的维度看，具体到个人，20岁之前，父母的住房和单位的宿舍成为个人住房的替代品，有替代品的物品无疑是有弹性的。等到成家立业，如果这时没有了可用的替代品，这时的需求就是缺乏弹性。对一个社会而言，同样也有这样一个周期。
我们国家六七十年代是一个生育高峰，八十年代后期，在我们的住房制度改革刚刚起步的时候，住房需求的高峰就到了，与此同时，计划生育政策对人口的控制使得我们迅速迈入老龄社会。无论对任何一个国家，这都是一个令人头大的问题。经济发展、大量生育高峰人口的家庭建设和社会的老龄化，都导致住房需求的大量增加，从而导致宏观层面的需求缺乏弹性，缺乏弹性导致房价攀升，房价攀升引发投机和泡沫，并进而引发一轮接一轮的宏观调控。缺乏弹性的房地产市场，又造成了宏观调控极其有限的腾挪空间。而这，正是我们要面对的现实。
从空间的维度看，生活工作在某一地区的居民，对特定地区的住房需求往往非常强烈，从而人为地压缩了房价的弹性空间。万科的“十七英里”就是一个比较极端的案例，极其稀缺的不可复制的海景资源使其具有了不可替代的意义，加上富人汇聚造成的旺盛需求，使其房价成本已经失去意义，开发商完全可以按照自己的意愿制定垄断价格。至于价格的高低，那就看开发商的魄力和胆量了。从这个意义上说，“万科十七英里”事件的原因，并不是定价高低的问题，而完全是操作不当所致。
由于每个人的工作环境、生活需要、收入高低的不同，住房需求并不完全相同，但对交通便利、设施完善、环境优美这类硬件的需求并无大的差别，而这一资源在任何城市中都是稀缺的。而作为商人的开发商所看中的，正是这种资源的稀缺性，拿地要拿黄金地段，拿了黄金地段就意味着压缩了房价的弹性空间，同时也就意味着高房价和高利润。经济适用房之所以便宜，地理位置经常是一个最重要的决定性因素。房价之所以降不下来，缺乏弹性是一个重要方面。
如果再复杂一点，民间资本的释放需求和投资品种的缺乏，同样导致对房地产投资的需求缺乏弹性，这是另一个话题，这里暂且不谈。
做“冤大头”还是“榨汁机”
仅仅从时空两个维度来看，房价的成本就已经是购房环节中可以忽略不计的细节性问题。房地产是高利润的行业，购房者都知道，但这并不妨碍他们去排队买房，有的买不到还砸了人家的售楼处。要用公开成本的办法逼开发商降低房价，显然是不现实的。
对一个缺乏弹性的商品而言，不需要什么经济学知识，大家都会明白，涨价意味着利润上升，价格下降必然收益下降。开发商没有把利润降下来的理由。
同时，即使公开了房价，某些企业也标榜自己超过百分之多少的利润不做，但这并不妨碍人家把土地、建安成本六七千元的公寓卖到两万。对于一个楼盘，土地、建安成本虽然不难查询和计算，但开发商很容易用会展、宣传、管理等软性的成本把利润摊薄。同时对一个开发商来说，并不是所有的楼盘都能获得高额利润，因为质量问题打官司的费用估计最终都要计算在成本之内，因此，体现在年报中的利润往往既不高也不低，既让人尊敬又让人放心。
虽然有“缺乏弹性”这个隐蔽的壁垒做屏障，但发轫于浙江的公布房价成本清单的要求，仍然引起了开发商的不安和反对。这种反对并不妨碍我们对房价弹性的理解，因为人并不是完全的经济动物，开发商虽然钱多一点，但也不例外。获得社会地位，仅仅靠钱是不够的，还要获得社会的承认和尊重。因此，大大小小的房地产企业都在争取成为受人尊重的企业，一个受人尊重的企业必然要把利润控制在一个合理的范畴，否则就是老百姓钱袋的“榨汁机”。而房价成本一旦公开，就意味着可能把企业的真实面目甚至交易环节中的种种黑幕都暴露在阳光之下，那些受人尊重的形象岂不是全毁了？
从这个角度看，一些开发商的担心是道理的。但是缺乏弹性的房价无疑是有着巨大诱惑的，有钱不赚无疑是“冤大头”，一旦房价成本公开，那些抗不住诱惑的开发商要么用技术手段抬高成本，要么老起脸皮甘当购房者的“榨汁机”。虽然前者可能会遭到股东和股民的质疑，后者会损害自己的形象，但是无论是从过往还是从现实的经验来看，这两种情况都是可能出现的。从这种“先验主义”的角度看，房价成本公开还没普及，就已经“输”了一半。
关键字：房价，成本公开，冤大头，榨汁机，开发商，房地产市场 |
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