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［区域］未来新盘供应大户--宝山区域市场分析
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2005年11月15日14:18 房地产时报 王水田 |
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区域分析
相对全市其他区域而言，宝山的总体市场状态还算平稳，说明宝山当初的投机炒作，总体来说不像其他区域那么利害，当然这并不否认其个别地区也曾一度存在着过度投机的现象，如大华地区。宝山未来将成为上海新盘的供应大户，然而目前却已出现大量积压，并且这一状况将渐趋严重。由此而言，宝山的后市将不容乐观。
成交波动较大 升幅高于全市
根据各月数据的统计分析，今年1月－9月宝山各月新增商品房成交量的落差较大。其月度最高成交量为1月份的23．1 万平方米，最低成交量为8月份的7．9万平方米，而9月份又一下反弹至16．5 万平方米。较大波动正反映出今年调控的影响。但其波动曲线，总体仍呈现出平行状态，而不是震荡下行。即宝山9月份新增商品房的成交量已高于调控前的3月份，与2月份持平，仅低于今年1月份的成交量。成交量的波动曲线既是当今市场处于调整期的一种必然反映，同时也体现出其具有较强的回升反弹力。相对来说，其成交量的回升要好于全市总体情况。
新盘积压严重 销售阻力增大
宝山也像全市那样从去年的供不应求转变为今年的供大于求。宝山2004 年的新增商品房供求比为“1∶1．12 ”，而今年1月－9月，宝山新增商品房的供求比则为“1∶0．65 ”。随着新盘供应的增长和成交量的减少，宝山一手新盘市场的供求关系，已发生了逆转。并且，这一供大于求的矛盾将会进一步扩大。这不仅增加了销售压力，同时，也会再次促使价格下调，以刺激需求。
房价明显下滑 近期有所回升
今年调控以来宝山的房价走势，基本与全市总体状况相仿，也是6月－7月出现明显回落，8月份出现回升。宝山今年5月就开始出现明显回落，比全市均价的普遍下调提前了一个月，从3月份的商品房新盘成交均价为7638 元／平方米，至5月份其均价就已下降至6237 元／平方米，两个月下降了18．3％。而同期全市的均价降幅仅12．5％。至7月，宝山的商品房新盘均价更是跌至4785 元／平方米，又比5月下降了23．2％。而同期的全市均价仅比5月下降了7．2％。由此可见，同样在调控之下，宝山的价格敏感程度要高于全市平均水平。这与宝山以中低价房为主力需求的市场特点是相一致的。此外，其6月－7月成交均价的大幅下调，还与其在此期间大量低价配套商品房的上市成交密切相关。随着集中放量告一段落，8月份宝山的成交均价自然也就有了较大的回升，达到6042 元／平方米。
降价促进销售 市场份额渐增
如前所述，宝山今年以来的降价幅度要大于全市平均水平，且以中低价房为主力需求的市场特点，也决定了其对价格更为敏感。于是，较大的降幅也就促进了销售，其9月份的商品房新盘成交量比8月份有了成倍的增长。即从8月份的7．99 万平方米，增至9月的16．52 万平方米。增幅竟高达106．76％，创下全市之最。其市场占有率（即商品房新盘成交量占全市新盘成交总量的比重），也从今年调控前的3月份的5．51％，逐渐升至9月份的9．24％。
未来供应放量 后市不容乐观
宝山明年的楼市供应，取决于两个方面，一方面是去年宝山新增土地的供应量；一方面是今年“两个1000 万”工程中宝山占相当比重的供地及其优先加快开发的上市量。这两方面供应的合计，将会远远超出去年楼市火爆时的新盘供应量。（2004 年宝山商品房批准预售面积仅200万平方米。）
宝山去年新增经营性土地的可建商品房面积已创下全市之最，高达611．1 万平方米，甚至超过浦东540．7 万平方米的可建商品房面积，也超出名列第三的松江474．5 万平方米的可建商品房面积。这些可建商品房面积，有相当部分均会在明年相继转化为新盘上市量。而作为上海四大配套商品房的供应基地之一，明年同样会有相当部分集中上市。今年由于政府鼓励的这类商品房的加快建设，已有少量率先上市，如宝山顾村配套房基地中的一些新建房源。到明年宝山此类房源必然会大量面市。
去年宝山商品房的全年预售成交量为225．81 万平方米。而且，这一总量还未剔除网上合同的撤单面积（去年上海的平均撤单量约在10％左右）。即使明年宝山商品房新盘需求量与去年相仿，宝山明年的需求总量与超过400万平方米的同期供应量相比，可谓相差悬殊。
综上所述，宝山今年在调控之下成交量的萎缩要低于全市总体水平，且近期的成交回升又高于全市水平。虽说其成交量由原先的排名第三，至如今的位居第五，但今年以来，其市场占有率却有渐趋提高的迹象。这说明宝山至今仍是上海楼市中的一个重要的区域市场，尤其是大众住宅销售的重要市场。由于未来供应的集中放量，阶段性的供过于求的矛盾便会随之激化，从而迫使价格有所下调。但从中长期来看，随着规划中的轨道交通的建设开通、区域城市规划的逐步实施，及杨浦五角场城市副中心的最终形成，宝山仍将成为上海楼市的一个重要而又主要的人口导入区，定将催生出更多的楼市需求。
关键字：宝山,市场分析,成交量,房价,商品房 |
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