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北京供地计划面临流产 缺口再推房价上涨
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2005年11月17日16:14 楼市 谷林 |
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按照10月26日北京国土资源局网站公布的《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》， 9～12月将有4856公顷的土地集中放量。2005年度计划土地供应总量为6500公顷，前8个月仅消化1644公顷。年终将近，后4个月要消化前8个月3倍的量是否可以实现？巨大的土地供应缺口如何填补？对房价问题又将产生哪些影响？
供地计划面临流产？
2005年土地供应计划最终的指标安排使用方案在年度即将结束的10月下旬姗姗出场，而这原本是用以对今年土地市场供应进行指导的。根据安排结果，2005年度计划安排土地供应总量为6500公顷，截至8月份，已经供应和已安排的用地指标为1644公顷，剩余指标为4856公顷。
除去993公顷主要用于安排基础设施、科教文卫等项目用地的市级指标，区县级供地指标为3863公顷，用于房地产市场的用地指标为2516公顷，包括经济适用房为296公顷，住宅商品房为1851公顷，商服用地369公顷。按照计划，这些指标都需要在9～12月这4个月里完成。
建设部政策研究中心副研究员文林峰认为：“作为政府机关，在此次土地供应计划中，郊区县被给予了更多的发展机会，整体的供地计划，不但考虑了政策对房地产市场有压抑作用的现实，也充分地贯彻了新的政府规划，都有通盘的考虑。根据一般的经验，这样的计划如果作出了，最终往往都会实现。”
而有业内人士对此提出了质疑：“根据一般的情况，如此的土地放量速度似乎不太可能完成。后4个月完成前8个月几乎3倍的量，在操作上有一定困难。前几个月土地政策偏紧，不少开发商也因为自身资金或者对风险的考虑，选择观望或者延期入市，目前政策稍显平和，也有官员称近期不会再有新政策出台，但相比前8个月，后期如此大的反弹似乎还为时过早。”
北京市国土资源局相关负责人表示，后期项目储备用地是不是能够如期办理完，可能还要一个周期，这在时间上来说还是一个未知数，所以下半年是不是真正完成区县所需要的4000公顷土地的指标，还不能够百分之百地确定。
“到底后4个月的缺口是否能在年底完成，主要在于土地一级开发的速度和效率。”京城资深地产人士说。
集中供地压低地价？
那么，为什么会出现后4个月供应前8个月将尽3倍的量？尤其当不久前清河拍地的余波还未散去，后4个月相对的集中放量是否包含了一种其他的考虑？会对当前愈加上行的地价产生什么样的影响？
据记者掌握的市国土局《2005年第三季度全市征地和土地供应情况及分析》显示，今年相对去年同期经营性用地招拍挂的土地数量和总成交额较少，但平均每公顷的土地收益由去年的0.26亿元增加到了0.6亿元。
就此,记者采访了北京市国土资源局相关负责人，据他介绍，去年因为“8·31土地大限”的缘故，很多本来应该在今年办理手续的项目提前办理了用地手续，存量不少。加上今年前半年，由于政策的原因，许多开发商显得更加谨慎，不少开发商收缩战线，调整战略和开发节奏，有意放缓或推迟了开发建设速度，土地市场整体需求放缓，最终影响了土地和房屋供应的数量。
而据报道，为了不使企业开发项目资金链过于紧绷，不少开发商也纷纷表示暂不拿地或推迟拿地。
“政府的计划，在实际上也许有完不成的可能，但此举主要在一定程度上表达了一种信号。”文林峰介绍。
对此,国美置业副总经理吴坤岭向《楼市》表达了自己的看法：“政府此举一是出于对市场的判断，另一方面也有着对平衡地价和房价的考虑。个人认为，清河拍地的价格有点过高。”而“著名”的吉普车厂用地，估计地价将突破40亿元，按照目前的现状，肯定仍会遭遇众多开发商的“疯抢”，据此估计，“政府此次对土地的集中放量，应该不能降温日益高涨的地价和房价。”
而北京阳光100常务副总经理范小冲分析认为，集中供地不会对目前房地产市场形成较大冲击，因为目前北京一个项目从拿地到进入市场销售，一般周期在18个月左右，至少1年，有很多项目甚至有2年时间周期，加上部分项目分几期开发，因此集中供地不会对未来的市场房价形成明显的冲击。
按照此次的供地计划，顺义、通州、亦庄三个新城被给予了优先照顾。
在《北京2005年土地供应计划指标安排使用方案》中，剩余的3863公顷区县指标中，在包括住宅商品房、经济适用房和商服用地的房地产土地供应中，城八区供应总量为904公顷，其他11个区县总共为1612公顷，其中通州、顺义、昌平三区住宅商品房用地的供应总量分别为151、188、166公顷。
“在这样的供应计划格局中，虽然与前8个月相比，有土地集中放量的可能，但事实上计划中很多土地被按照新规划优先安排到了新中心等边远地带，应该不会对当前的土地交易市场和土地交易价格有什么实质性影响。”文林峰对《楼市》分析道。
顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏则从另外的角度对此进行了阐述。他认为，从今年前5个月的公开出让土地情况来看，土地出让的数量并不多。而此次政府公布的1851公顷住宅商品房用地，大部分是在今年的第三和第四季度才开始公开出让交易，由于土地公开出让的时间都处于年底，在一定程度上还是很难对今年整体土地价格形成一定的影响。
供应不足将致房价飙升？
华远集团总裁任志强认为，实际的土地供给并不等于市场的房屋供给。土地从购置到开发要有一个周期，从招拍挂到实际拿地有一周期、从土地完成规划到投入生产还有个周期、从开工到竣工同样有个周期，几个周期的时间占用会以递增效应反映在土地供求关系上。所谓土地储备就是要预先解决周期问题，在供不应求的情况下，开发商将会失去自我调节周期的能力，而市场的房屋供给也将因之失去平衡调节能力，后果会比较严重。
根据北京市国土资源局《2005年第三季度全国征地和土地供应情况及分析报告》显示，截至9月底，批复的用地预审总量10570公顷，为全年计划总量6500公顷的162.6%；批复的住宅预审项目(商品住宅和经济适用房)62个，需用地约967公顷，为(未调整前)年度供地计划中住宅项目(商品住宅1750公顷和经济适用房200公顷)用地总量的49.6%，土地需求旺盛。
“按照正常开发速度估算，北京一年的土地交易量至少要在3000万平方米以上，按照目前的土地放量速度根本满足不了开发商的需求。”一位正经受“缺地“之苦的开发商介绍。
而任志强也对此表示担忧:“如果不改变目前的供给方式和供给总量，明后年面临的问题就不是房地产增长过热，而是土地供应不足导致的如房价飙升等一系列问题。”
但政府官员却并不同意这样的观点。
据北京市国土资源局新闻发言人介绍，去年因为“8·31”土地大限”的缘故，很多本来应该在今年办理手续的项目出于对政策的担心而提前办理了用地手续，加上首都机场扩建一下子征地1000多公顷，因此，2004年全年的土地供应达到了9498公顷。
今年，计划供应的6500公顷土地，加上2004年‘8·31’因素提前释放的1290公顷，2005年实际土地供应总量为7790公顷，这一数字虽然比去年减少，但这才是一个常态。北京的土地供应很充足，不会出现土地紧张局面。
同时根据北京国土资源管理局2004年土地交易的统计资料显示，北京去年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，成交土地总面积437.71公顷，而根据中国土地学会的调查报告显示，在这437.71公顷土地中，只有62%的土地进行了二级开发，即去年一年开发商就囤积了166.3公顷的土地。
话虽如此，但在记者掌握的一份市国土局《2005年第三季度全市征地和土地供应情况及分析》中，截至9月底全市住宅供地533公顷，其中普通商品房用地供出量偏少已经引起政府重视。
据北京市土地储备中心近日在其官方网站宣布，近期将向市场投放40幅土地，总规划建筑面积达424万平方米。
对此，有业内人士认为，保证土地供应，进而控制房价，是政府土地供应计划指标使用方案调整的一个出发点。未来，政府根据形势，也许会作进一步的调整。但政府对于房价的关注，应该远没有结束。
关键字：供地，计划，流产，缺口，房价，上涨，地价 |
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