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开发商先借高利贷后降房价的背后 抱上涨幻想
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2005年11月2日12:53 人民网 章林晓 |
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“开发商资金压力已经非常大了，对开发商的委托贷款利率基本上已经超过15％，同地下钱庄的高利贷已经相差无几，原先主要做证券拆借业务的中介现在已纷纷转做房地产资金拆借了，开发商融资抵押房产的估价值差不多只有市场价格的一半了。”
“开发商们为什么宁愿借高利贷也不愿大幅降房价呢？”在今年年中的时候，业内有几位朋友与我谈论此事，他们中有几位对开发商的这种行为感到大惑不解。我对他们解释说：“这关键在于开发商对楼市后市走势还心存幻想，一旦幻想破灭那就是降价血拼的真正开始。”
房价涨跌预期截然相反 开发商抱定上涨幻想
今年3月26日，国务院办公厅发出了《关于切实稳定住房价格的通知》，4月27日，国务院常务会议又提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”， 5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
在短短时间内，针对房地产市场，中央接连出台一次比一次更为严厉、更为具体的宏观调控措施，毫无疑问，这彰显了中央加强房地产市场宏观调控的决心。
虽然说，房地产宏观调控政策措施的规定已经相当具体，但是，由于出于对当时房地产市场形势的不同判断，或者说出于不同利益的考虑，房地产市场各方主体对房地产宏观调控政策措施的理解却是有所不同，甚至是截然相反的。
主涨派认为，“稳定价格”是指房价的小幅上涨——
如华远集团董事长任志强认为:七部委文件肯定房地产没泡沫，房地产整体市场发展正常。一些房地产开发商、专家学者和政府官员也认为房地产宏观调控“稳定价格”，并不是要把过高的房价水平拉下来，而是要使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内；无论如何调控，房价必将稳步上涨，只不过是涨幅小一点而已。
而看跌派则认为，“稳定价格”是旨在实现房价的理性回归——
如万科集团董事长王石则认为：七部委新政兼顾公平，投机炒做之风将受到抑制，市场、房价将回归理性，“我宁愿看到房价下跌,也不愿看到房价反弹。”
我在5月份发表的《房地产新宏观调控就是要迫降虚高的房价》中也曾明确指出：在一些房地产热点城市，鉴于房地产价格经过近两年的飙升，早已严重偏离其房地产价值了。根据价值规律，此时的“稳定价格”，就只能是采用经济、法律、行政等种种手段，遏制住房价迅猛上涨的势头，并把当前虚高的住房价格切实降下来，使其理性回归到住房价值这一轴线，并尽可能围绕住房价值这一轴线，在小幅范围内上下波动。
而社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容，在谈到房地产新政后国内房地产价格走势时，看法更为大胆，他认为：哪些地方房地产价格大涨，受宏观调控影响，这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小的调整。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。
如果说，在国务院新旧国八条、七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台前，对政府将会如何对市场进行引导和调控，未来的调控措施又将会对行业和企业产生什么的影响，市场各方存在各种不同的意见、看法和猜测，行业的前景也有些扑朔迷离，不够明朗的话。那么，坦率地说，在国务院新旧国八条、七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》这些政策措施意见出来后，对调控的目标、底线，当时市场各方主体也依然未能取得明确统一的看法和认识。
《南方都市报》对此曾有报导指出： “新政”出台，即遭一些地产商或明或暗的质疑和反弹。据说，房地产商界两大民间组织——“中城联盟”和“工商联住宅产业商会”连连开会，研究对策，呼吁行业救市。有意思的是，在一个与房地产关系不大的论坛上，本是论坛主持的建设部官员梁小青，居然与冯仑、任志强就“楼市新政意欲何为”激辩起来。
尽管依然有专家学者对房地产开发商不断地提出未雨绸缪的预警，但是，开发商们对于这次房地产新政“稳定房价”的理解，除了个别的以外，几乎就一边倒地偏向于“国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上，而不是房价的下落。”
“房价上涨”与“房价下跌”，对于开发商来说，自然是冰火两重天。忠言逆耳，良药苦口。对于开发商来说，他们最乐意听到的，自然是“只涨不跌”的预测和解读。更何况，他们有理由也有信心相信这种“只涨不跌”的预测和解读，最终是会心想事成的，因为，在这方面，他们有着他们的切身经历和体验——
在2003年6月13日发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）基础上，央行和银监会于2004年又接连不断地采取了许多措施——3月份提高存款准备金率，4月份提高开发固定资产投资项目的资本金，“五一”期间暂时停贷，“五一”后对房贷提高门槛，封杀炒房团批量按揭，对投资性购房和高档别墅实行限制执行商业贷款利率和降低贷款成数， 内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，6月银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，10月28日晚央行宣布从10月29日起加息，……
然而，2004年央行和银监会的所有这些行动，在许多开发商的记忆中，似乎只是让他们短暂地心惊肉跳了一下，房地产市场短暂平静了一阵之后，在他们齐心协力的努力下，最终的结果，是2004年底和2005年初，房价开始疯狂地报复性反弹。
正因为有了去年房价在宏观调控大背景下“先抑后扬”的经历，在这场房价涨跌走趋的大争论中，许多开发商最终一边倒地确信，“无论如何调控，房价必将稳步上涨”。正是在这种信念的支配下，许多开发商终于丧失了风险意识，在一些房地产热点城市甚至到了房价拐点走势已经十分明显之际，他们依旧迷恋过去楼市那种牛气直冲云霄的场境，寄厚望于房地产市场短暂“冰冻”后的“回暖”，因此，面对购房者的观望，他们宁愿选择借“高利贷”的方式去拼命“捂盘”，也不愿忍痛割肉，降低房价去迎合购房者的需求。
宁借“高利贷”，而不愿“降价”。开发商们之所以这样做，自然是他们理性选择的结果。试想想看，如果房价最终能够实现“只涨不跌”，那么，融资时的利息支出（即便是借“高利贷”的利息支出），较降价而造成的暴利损失，自然会小得多。两者相权，计较利弊，开发商自然是愿意选择“走融资之路”，而舍弃“打降价之牌”了。
形势比人强 迫于无奈打起降价牌
房地产新政后，由于投机者离场，投资者歇手，自住购房者持币观望，房地产市场的成交量自然也就步入了低谷。没有成交量也就没有了销售收入，这意味着开发商的现金流随时有可能断裂。
企业倒闭的原因主要有两种，或资不抵债，或难以为继。现金流的断裂，对开发商的杀伤力自然是致命的。此时，开发商只有两条路可走，或融资借贷或降价促销，以求现金流不至于断裂。然而，我们前面已经说过，在“房价只涨不跌”信念的支配下，许多开发商是宁愿选择走“融资之路”，也不愿打“降价之牌”的。可惜的是，对于开发商来说，此时再想走“融资之路”，已经是难上加难了。
首先，银行融资渠道已经明显卡紧。
2005年8月5日，中国人民银行房地产金融分析小组《2004中国房地产金融报告》中明确指出，当前我国房地产金融风险集中表现在6大方面，其中，第一是部分地区房地产市场过热存在市场风险，第二就是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。报告指出：房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
基于对风险的考虑，在《2004中国房地产金融报告》出台前，商业银行针对房地产企业的大额授信，其实就已经基本停止。据媒体披露，上海的农行、建行、交行等银行均表示，只愿意对年度销量排名前50强的房地产企业发放贷款。 而且，即使在授信额度内的发贷，银行也对相关的房企采取很多限制性条款，在抵押、担保等方面要求严格。
在中资银行对房地产企业开发贷款严格把关的同时，外资银行的房贷也是一路下滑。据《财经时报》报导，具有台资背景的华一银行行长江天锡对《财经时报》记者透露：我们的房贷已经比年初下降了七成。不仅个人房贷在下跌，企业开发贷款也在下跌。江天锡还表示：“我们并不关心房价的走势，我们只希望交易量能上涨。上半年出台了那么多的打压政策，谁知道下半年还会不会继续？还会出台什么新的政策？房市的走势究竟怎么样，我们心里都没有底， 外资银行一直对房贷十分谨慎，现在不得不更加谨慎，这也是房贷数额下降的原因之一。”
其次，房地产信托融资门槛已经提高。
9月初，银监会发出212号文件《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，该文件规定：新发行的房地产信托必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%以及开发企业必须具备二级以上开发资质三项要求。银监会在《通知》指出，截至5月已有部分到期信托计划未能到期清算，其中股票类信托占比11%，房地产信托占比高达61%。该通知发出后,意味着房地产信托融资对房地产的风险已经十分警惕，房地产信托的门槛已经大大提高。
第三，房地产外商投资无非是杯水车薪。
据媒体报导，目前外商对房地产投资的条件越来越高，对合作项目状况、收益分成要求日益苛刻，如对住宅的年回报率要求，一般都在20％以上。再加中国还没有相关政策鼓励境外的基金对华地产投资，内地房地产市场也不是那么规范，出于风险考虑，外商对投资房地产业顾虑重重。据有关部门统计，1998年以来，外资在房地产业资金来源中的比例一直呈现下降的趋势。2004年1-11月，我国房地产投资利用外资180.69亿元，仅占到总资金来源的1.26%。这对开发商融资来说，房地产外商投资无疑是杯水车薪。
最后，上市融资、债券融资对于房地产开发企业更是难上加难。
在银行融资渠道卡紧，房地产信托门槛提高，外商投资杯水车薪，上市融资、债券融资难于上青天的情况下，房地产开发商不得不另想他法——他们或眼睛向内，内部“高息集资”，美其名曰“职工福利”；或目光朝外，饥不择食，扑向了“高利贷”。在这些向内“高息集资”，或外借“高利贷”者中，不光有那些中小企业，也不乏那些名声响当当的龙头企业，上榜的品牌企业。
内部“高息集资”毕竟额度有限，大量的自然还得有求于“高利贷”。市场经济条件下，有需求就有供应，在房地产开发商对“高利贷”如饥如渴之中，原先主要做证券拆借业务的中介，于是纷纷转做房地产资金拆借了。在“供不应求”的情况下，资金拆借的年利率也开始从普遍的12%，一路攀升到20%，直至到30%……
收益自然是与风险对称的，与高收益相伴的自然是高风险，在市场经济条件下，这是个最基本的道理。面对开发商对资金饮鸩止渴式的渴望，无论是资金提供者，还是做拆借业务的中介，都开始有了一种脊背发冷的感觉。对于那些无论多高利率也会一口应承下来的开发商，资金出借者不得不犹豫了，他们或拒绝出借，或要求开发商有足够的抵押。
有做拆借业务的中介人士告诉我说，虽然在一些房地产热点城市，目前市场上的房价仅仅只是打了9折，或9.5折。但是，开发商向资金出借者融资抵押房产的估价值，现在基本上已只有市场价格的一半左右了。
依赖“高利贷”的支撑，在一片憧憬之中，开发商们好不容易屏到了房地产市场传统意义上的“金九银十”。然而，让长三角地区开发商们大失所望的是，“金九银十”却是“非金非银”，既没有迎来期待中成交量明显回升的“闪光”，也没有迎来房价触底反弹的“亮点”。
上海楼市素有“中国楼市风向标”之称。10月20日，国家发展和改革委员会、国家统计局联合发布的70个城市房屋销售价格指数显示，9月份，有15个城市房价比上月（环比）有所降低，其中上海房价下降了1.2%，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市。
统计数据是枯燥乏味的，而且，由于种种原因，有时统计数据往往不及具体案例更有说服力、更有可信度。那么，具体案例又是如何的呢？
在调查采访了大量的案例和人员之后，新闻媒体对上海“金九银十”的楼市是这样报导的：《上海楼市“观望气氛浓厚” 下降通道已然形成》、《沪楼市火爆昙花一现 不“跌到位”难成交 》、《看跌成惯性思维 民心泡软上海楼市景气 》、《价值规律暗中微笑 灵魂出窍的上海房市终将崩盘 》、《楼市继续降温 开发商死扛房价购房者依然观望》、《今年上海空置房达千万平米 接近1997年顶峰》……
上海是这样，杭州、南京、温州等长三角地区的这些房地产热点城市的情况，基本上也差不多。楼市“供不应求”的供求关系完全逆转了，过去是排上几天几夜的队，绕来绕去地托关系，还抢不到一个购房的“号子”，购房者不光要向售楼小姐陪上笑脸，还得奉上口红、香水，甚至于万元手机。而现在则轮到售楼小姐向购房者陪笑脸，轮到开发商向购房者赠送东西了，从送物业管理费，送海外旅游，送钻戒，送汽车，送飞机，到直接的降价打折，无理由退房，保价销售，……有开发商感叹，促销手段是十八般武艺全都用上了，但收效就是不大，购房者仍然冷眼旁观。
当“金九银十”并未出现开发商们预料中的“回暖景象”时，开发商们这才开始真正焦急了。因为，一旦当“高利贷”还款期限逼近，而他们的销售依然没有起色，资金仍然不能回笼的话。那么，接下来，顺利成章的事情，也就是他们的房子就只能以对折左右的价格抵押给资金出借者了。
“没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格”，在这种情况下，开发商迫不得已只能打“降价之牌”了。一旦“降价之牌”开始打出，那么，可以预料的是，开发商降价血拼的序幕也就开始慢慢地拉开了。
关键字：开发商，房价，降价，资金，促销，房地产市场，风险，收益 |
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