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消费对投资“加速原理” 3年以后供应萎缩
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2005年11月2日15:41 新闻晚报 |
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前期的房地产开发投资规模，决定当期的房地产供应量，而前期的房地产有效需求量，通过价格与成交量引发当期的房地产有效需求量，通过价格与成交量引发当期的房地产开发投资。因此，当期的住房供应决定于前期的住房需求。
上海房地产开发投资在前10年的走势是：2001年以后，随着上海房地产交易价格与成交量的上升，该指标呈现出快速的上涨，2004年上海房地产开发投资达到1175.46亿元，为2000年地2倍。
由于消费对投资的“加速原理”的存在，长期上涨限内，房地产投资增速不会低于房地产交易量的增速。这也是目前上海住房供应量过大的原因。
2002年以来较高的住房投资所产生的供应量需要几年的消化时间。而随着今、明两年住房交易量的降低，两、三年内上海房地产开发投资会出现绝对值明显下降的局面；再加上可开发土地的稀缺性，这就决定了上海3年以后住房供应量会有明显的萎缩。
到那时，再加上居民收入的提高、房价的降低及基础设施的优化，上海的住房价格应该会开始回升。当然，随着上海居民压抑性住房需求的逐步释放，住房一、二级市场的交易量已很难回到2003年、2004年的水平。
关键字：消费,投资,加速原理,供应,萎缩,需求,房地产市场 |
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