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2005温州楼市年终特稿 三级市场的三大历程
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2005年12月13日16:11 温州都市报 邢淑巧 叶浩寄 |
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年末将至，又到盘点过去、展望未来之时。2005年被业内人士称为“政策年”，在经历了宏观政策的调控之后，楼市的一些现象格外受到市民的关注，如买房自住比例明显增加、普通住宅唱响市场主角、小中介退出大公司占领市场份额……这些现象反映了楼市未来走向。
投资易手，楼市进入“冬眠期”
2005年初以来，就有期房限转政策的消息，但很多市民对于政策出台的确定性持观望态度。
很多专业炒家开始在政策出台前“作市”抬高二手房价，高位斩仓。恰恰在这个时候，很多中小投资者入市。其实在新政前，我们从有关部门得到的数据显示，在温州市区可以统计的一手购置商品住宅中，70%%以上不是用于居住。正是投资过度的市场和过高的业绩预期，使得三级市场留下了诸多可操作的空间。而这些人实际上成了在楼市“过冬”的人群。
经历了“3.1”和“6.1”两大政策之后，几乎把大部分的投资者挤出了楼市，其时套牢的已不能动弹。
大政来临前，买房人群经历了近几年温州市场罕见的洗牌。二手房价格开始在经历一个下曲线后，趋于稳定。投资者由于对利润不满，不出手，而适度回落的二手房价格，加剧了真正居住需求者的观望。期间出现的两次高潮也是因为政策使然。“3.1期房限转”政策执行前，2月末出现了期房交易小高潮；“6.1营业税新政”出台前，5月曾出现一个小高潮。经过短暂的政策性释放和投资人群的调整后，今年的3-8月，温州楼市一直处在“冬眠”。
整整经过半年，买卖双方的博弈终因需求方的放弃观望告一段落。进入8月后，三级市场成交量明显增多，达到502件，几乎是六七月份成交件数的相加，这也是房产新政出台后交易量的首次增长，而这几乎都是自住买房所支撑的。
此后，成交开始活跃，并且趋于稳定。据市房屋产权登记管理中心的最新数据显示，11月份，全市二手房的交易量为697件，比10月份增加了近100件。
自住上升，普通住宅成为主角
由于进入了以居住型购房占主要比例的市场，接下来很多现象都顺理成章了。一些不曾发生的细节在二手房交易过程中显现。
据一些二手房经纪人介绍，买房自住的客户在选择房源时花的时间明显增加，很多客户都是在反复比较了3个多月后才把房子买下来。在购买的过程中，对于购房成本考虑得尤为仔细，营业税、土地税等各种税收在交易过程中被提到很重要的位置。“新基准地价实施后，二手房买入的房产，用地性质属‘划拨’的，需要补缴土地出让金的政策，一度为无数次问起。而此前很少有人对交易过程中的税费会这么关心。”温州土地交易所王杭生所长在接受采访时，这么描述自住比例增加后，一个政策受关注度的变化。
两大新政以后，144平方米普通住宅成为交易市场中的畅销货。这其中最主要的原因是先前投资主导市场，由于住房结构不合理，适销对路的商品房为数不多原因造成。稀缺的普通住宅和高品质住宅在新政整肃后，开始显现出自身的价值。
据温州市房管局最新的一份房地产分析报告显示，十月、十一月的房地产交易量比前几个月有所上升，其中占成交总量80%%的都是面积在144平方米以下的普通住宅。房管部门预测，今后144平方米，特别是产权满两年免征营业税的普通住宅将成为今后楼市的主角。由于普通住宅享有税收优惠的政策导向，使得购房者更趋向于购买普通住宅。
21世纪不动产温州区域分部总经理董华认为，“前几年消费者一味地追风炒房，而房开公司为了迎合这种需求，使得他们盖的房子几乎都是为了投资客。这就出现了一味的大面积，户型结构不合理，也就造成了现在的高空置率。未来的市场开发商能否占领市场，还是要看他们开发的项目能否抓住消费者的需求”。
实际上，政策的导引作用除了表现在终端，也体现在了前端。据市规划建筑设计单位一位工程师透露，今年三四月以后，很多他们原先设计的大户型都需要重新“返工”，面积在144平方米左右的户型比例被大幅度调高。
3.1期房限转政策，使得曾经红火的期房市场风光不再。一些买卖双方私下交易，随着楼市情形的不断改变，纠纷也开始显示。自住型买家注意到期房交易存在的风险，目光开始更是转向了现房，市场交易秩序进一步得到了规范。
洗牌过后，中介实验营运新模式
任何一次市场洗牌，都是优胜劣汰规则的行进过程。温州二手房中介受新政影响经历洗牌之后，呈现出新的态势。大中介逆市而上，小中介退出楼市。楼市火热时，一度大大小小中介公司、红牌子蜂拥而上，“一桌、一椅、一部电话，足矣”的低门槛造成的空前繁荣的三级市场，终于归于平静。
据房产中介业内人士透露，目前温州市区真正在经营的中介仅为300多家，而去年同期却有1000家之多。一些原本做一手带二手的营销(中介)公司，纷纷退出异地一手代理，转做二手中介。除了降低成本，也期望以专精来博取生存空间。
市场份额就这么大，高潮时一哄而上，抢饭碗，吃不饱；退潮时，溃不成军，让出市场。海螺置业、21世纪不动产等各大中介，九月份开始，纷纷厉兵秣马，在广告市场和招聘市场活跃起来，打出了招聘经纪人的信息。一位业内人士分析，大中介集体出现招兵热，表面看是为了招人补充换血液，最主要的是由于八月以来，置换市场不时飘来暖风，而大家对于楼市还是比较看好，人员储备扩张趋势已经出现；其次，四五六月份的洗牌，不少小中介被淘汰。小中介退出，成就了大公司可以比以往更低成本地得以扩张，留下的“地盘”成了各家争夺之地。
关键字：温州，楼市，二手房，房价，税收，商品房，开发商 |
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