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浦东二手房扫描 自住客出手刷新需求结构
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2005年12月19日15:8 房地产时报 唐颖豪 |
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浦东楼市涵盖内中外三环，因房源普遍房龄较短，且具有较好的品质，形成了一个换手率频繁的二手房市场。随着整个大势发生变化，板块内楼盘的前期价格水分正被逐渐挤出，部分板块价格回落明显，二手房市场人群被重新组合。
陆家嘴地区：外籍客户聚集“高地”小陆家嘴地区近期成交稳定。
相比年初，目前该区域主要的楼盘世茂滨江花园、仁恒滨江花园、汇豪天下等，均价都在2．5万元／平方米左右，颇受外籍客户青睐。
汉宇地产近期成交的一套仁恒滨江园的三房，面积为146．01 平方米，挂牌价365万元，成交价356万元，成交单价2．43 万元／平方米。近期该楼盘的低层成交较多，与其价格实惠有关。另一套成交的仁恒滨江园也是三房，面积为144．35 平方米，挂牌价345．6 万元，成交价325万元，成交单价2．56 万元／平方米。房东一直保持较好心态，没有因为之前市场的颓势而轻易降价，价格一旦达到心理价位就迅速出售，成交顺利。
小陆家嘴地区二手房租赁市场攀升势头。该地区不仅外籍人士乐于租用，房东也愿意租给外籍人士，故而形成了一个良性循环。租金价格不低，满租率高。如，汇豪天下的两房租赁，面积为107．94 平方米，挂牌价7500 元／月，成交价7000 元／月。近日上市的汤臣一品更提升了该区域人气，促进周边楼盘交易。
联洋地区：投机受遏制销售迅速回落该板块楼盘一度投资比例大、空置率高，造成了联洋社区的房价上涨过快，相对租金却不断走低。据汉宇地产估计，个别楼盘的入住率低于50％左右。2005 年年初，区域出售均价在1．3万元／平方米到1．5万元／平方米之间；在今年3月份房地产调控政策出台后，该地区二手房均价回落至1万元／平方米左右。这种市场迅速走低的现象出现，说明了联洋社区在前一阵投资比例过高，房价下跌是不可避免的。市场上近期还出现极个别投资客抛盘成交低于万元的案例，这些都说明该区域投机情况已经受到遏制。
汉宇地产的市场研究中心数据显示，9月份以来，联洋地区二手房市场价格出现小幅回升势头，不少房源成交单价较前几月上涨了几百元。成交量也有少量的上升，各个楼盘的成交量均有5％左右的上扬。经过政策调整，该板块房价逐渐回归理性，一些居住的刚性需求释放，而这部分需求的入市使得该区域部分性价比高的楼盘出现一定的回暖迹象。同时，联洋社区本身所具有的良好的区位、环境优势，也决定了该区域实际上是一个良好的居住、生活小区，在合理的市场价格和市场位置中，购房者寻找到入市契机。
世博板块：婚房需求起“蓬头”“申博”成功后，世博概念逐渐在三林地区乃至整个上海流行起来。该板块将成为浦东最具发展潜力的区域之一。以川杨河为界，三林板块可以划分为南片和北片。就目前情况来说，北片开发较早、成熟度较高，主要是10年左右房龄的二手房为主；南面是三林镇，经过多年的发展，目前人口近10万，次新房小区发展迅速。
近期，三林板块次新二手房需求有所回升，购房者询盘热情逐渐走高。目前，该区域二手房市场上主要需求者还是自住型购房者，尤其是婚房需求较大。这部分需求者对房龄较短、成色较新、出入交通便利的二手房源最感兴趣。上南路、恒大桥附近的金苹果花园、海阳路上的飞旺家园、山水苑等几个较大规模的次新楼盘是求购者心目中的理想二手房。但是这些楼盘业主多数是用以自住，转手率较低，挂牌房源不多，叫价也相对偏高，一般在7500 元／平方米—8000 元／平方米之间；三林路、上南路沿线二手房房源虽地段偏远，但交通比较方便，所以挂牌价也较高，一般在7300 元／平方米左右；上浦路上的锦翠苑、岭南苑二手房源较充足稳定，房型也齐全，但因地段稍差，配套设施和交通不及上南路健全方便，所以叫价稍低，一般在7000 元／平方米—7500 元／平方米之间。
关键字：浦东，二手房，楼盘，租赁，房价 |
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