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展望上海住房金融市场
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年12月19日16:0 房地产时报 丛诚 |
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基于个人对2006 年房市走势的判断，笔者认为明年上海房地产金融市场运行的基调仍将是调整。此外，人民币汇率上升、房地产税费和住房保障政策、住房抵押贷款证券化以及取消对外资银行经营人民币零售业务的限制等出台和实施，都将对房地产市场和住房金融市场运行走向产生或多或少的影响。
房市调整的影响
在贷款利率和还贷能力可以预期的情况下，个人住房信贷行为的发生，主要取决于购房者购买住房的行为决策，因此，展望上海住房金融2006 年和后市发展，必须首先对本市房地产市场运行大势予以分析判断。总体看，笔者认为，2005 年一系列房地产宏观调控政策产生的效应，还没有完全释放和显现。2006 年上海住房金融市场将继续弥漫房地产交易回归和调整的基调。预计2006 年，上海个人房贷余额新增规模将恢复到2001 年和2002 年的平均水平，即400 亿元至500亿元。这一判断的主要依据是，随着房价的逐步理性回归，在上海市本地真实居住需求的逐渐释放和参与下，住房信贷也会恢复到相对理性和正常发展的2001 年和2002 年的规模。
汇率、税收及政策的影响
人民币汇率上升对房地产市场影响存在作用但有限，房地产税费和住房保障政策将主导今后房地产市场和住房金融市场运行走向。
从最近美国总统布什访华对人民币汇率问题的关注，以及央行近期对人民币资本项目自由兑换开放时间表的公布来看，人民币汇率机制的市场化和人民币兑美元汇率上升已是定局。但由于我国是一个出口经济导向型的发展中国家，从保护出口行业、促进剩余劳动力就业、保持对外商投资（FDI）吸引力和维护社会经济稳定的国家经济与政治利益出发，人民币汇率上升不会一步到位。因此，人民币汇率上升预期，在一定程度上会吸引境外资金进入上海投资（机）购买住房，但可以预期的是，随着国家对关系到广大民生的住房保障体系建设的日益重视，尤其是对住房带有商品和保障品双重属性认识的深化，国家有关房地产买卖交易、转让以及保有等环节税费政策必将不断完善和出台，将直接抑制各种以非居住为目的的住房投资（机）交易，这在相当程度上会通过交易成本影响来阻碍境内外热钱投资（机）房产。因此，在人民币升值预期下，境外热钱对我国房地产市场进行投机的影响依然存在，但对整个房市的作用效果有限。
住房抵押贷款证券化的影响
明年初有关银行即将试点推出的住房抵押贷款证券化，将直接挑战我国目前以存贷为单一支撑的住房金融模式，我国住房金融体制有望形成公积金、商业银行和证券化机构三足鼎立局面，住房金融市场的利润蛋糕也将从由目前的银行系统独占变为更多机构的参与和分享。
建行发放的个人住房贷款作为资产池形成的MBS证券的推出已是指日可待。可以预期，住房抵押贷款证券化的推出和发展，实质上是通过资本市场开辟了住房融资的新的管道，这必将直接挑战我国目前以存贷模式为单一支撑的住房金融模式，对拥有13亿人口且正处于快速城市化阶段的我国来说，确立通过传统的银行存贷和证券化资本市场这两台水泵，解决广大人民的住房融资问题，具有十分深远的意义。我国住房金融体制由此也非常有希望形成未来的三足鼎立的局面，即住房公积金制度、商业银行住房信贷以及证券化二级市场，三者共同构成我国完整的住房金融体系。相应地，如今我国住房金融的利润蛋糕由银行系统独霸天下的局面也会随之打破，演变为由证券化机构、中介机构、MBS投资机构共同分享这块大蛋糕。
取消对外资银行经营人民币零售业务限制的影响
2006 年底取消对外资银行经营人民币零售业务限制，将提升上海住房金融市场在更高层次上形成有序竞争和产品服务创新格局。
按照中国加入WTO协议有关银行业保护过渡期安排时间表，到2006 底，我国将取消对外资银行经营人民币存贷零售业务的政策限制，这必将推动上海住房金融市场在更高层次上形成竞争，外资银行相对先进的管理和金融技术，也会直接带动新一轮的住房金融产品和服务创新。从上海住房抵押贷款市场发展容量来看，目前上海住房信贷与城市经济总量指标GDP的比重，仍然处于较低水平，2001 年、2002 年、2003 年、2004 年和2005 年分别为18％、26％、33％、37％和38％，而这一指标在欧美发达国家的地区或城市，通常会达到与GDP经济总量相当的规模，甚至超过一个地区或国家的GDP规模。从这个意义上说，上海乃至中国的住房金融市场，根本无需为眼下一时徘徊不前的住房信贷业务犯愁，充满朝阳和具有巨额利润诱惑前景的住房金融市场，正期待着更多不同类型的金融和中介机构共同参与和有序竞争。（作者为上海市公积金管理中心副研究员、高级经济师）
关键字：房地产，贷款，银行，抵押，房价，中介 |
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