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2005大盘点：甲级写字楼租金、品质“齐高飞”
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年12月23日10:51 新闻晨报 唐海力 |
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在写字楼工作的上班族，对写字楼的不满总是有很多，空气质量、空调不开、车库设计不合理、吃饭不便、叫车不便、上班高峰时段电梯拥挤……
这些令上班族感叹的不足，在即将过去的2005年里，已经受到了写字楼开发商的重视，人性化、生态化是本年度新推甲级写字楼品质提高的重要看点之一。
据戴德梁行写字楼部的统计，2005年度，在住宅等房产下调明显的大背景下，甲级写字楼却一枝独秀，保持了相当稳健的上涨态势。上海的甲级写字楼平均租金，与第一季度相比，上涨了15%左右。而与甲级写字楼的租金一样节节高攀的是，甲级写字楼的品质有了很大提高，人性化生态化的趋势，在2005年初露端倪。新风系统、空调灭菌系统、防紫外线辐射的玻璃幕墙……一系列新技术在甲级写字楼的应用可圈可点，生态化是本年度最引人注目的看点。
戴德梁行有关专家认为，行情火爆和品质的提升，是2005年上海市甲级写字楼市场的重要特征，此外，在甲级写字楼市场，租金单位“人民币”开始代替“美元”、小面积可售型甲级写字楼行俏、海外基金收购整栋写字楼等，都是本年度影响未来上海甲级写字楼市场的重大事件。
行情
关键词：火爆
A 租金——升幅约15%
2005年，有限的可租用空间以及楼盘品质的提高促使甲级写字楼的租金报价猛升。戴德梁行统计，截至2005年第四季度，本市甲级写字楼的平均租金达到216元/平方米/月（0.88美元/平方米/天），比去年年末高出15.3%。
市内最高租金仍出现在淮海中路及南京西路沿线。第四季度淮海中路沿线的甲级写字楼平均租金为249.8元/平方米/月（1.02美元/平方米/天），南京西路沿线为262.1元/平方米/月（1.07美元/平方米/天）。
B 供应——新增面积5年来最高
近几个月来，新增供应只有徐汇区的港汇广场，新增甲级写字楼面积为94940平方米，上海整个甲级写字楼市场总量达到385万平方米。今年的主流趋势为，超过90%的新增写字楼达到国际甲级标准，包括嘉华中心、汇亚大厦以及花旗大楼。
C 需求——入住率近全满
2005年第四季度，甲级写字楼吸纳量约98000平方米。由于市场持续火爆，此类物业大多在进入市场时便有高达60%预租率，到年底，入住率将接近全满。今年的甲级写字楼的吸纳量约为358000平方米,较2004年的520000平方米有所下降，其主要原因为市场的持续紧张，而因供应有限而被压制的需求仍然存在。
D 空置率——跌至6%
尽管新增的供应大量投入市场，甲级写字楼的平均空置率仍保持在6%-7%，到第4季度末空置率为6.6%。在淮海中路和南京西路沿线商务区的写字楼可租面积十分有限，至年末平均空置率分别为3.1%和2.3%。在陆家嘴地区，甲级写字楼的空置率依旧下跌了2.7个百分点，至年底约为6.0%。
点评 大中心商务区正在形成
戴德梁行分析，市中心CBD各板块有连接的趋势，一个大的中心商务区CBA（Central Business Area）正在形成。
目前市中心的CBD板块供应量有限，随着新增楼盘相继推向市场，如嘉华中心、淮海国际、the Center、天安中心、廖创新中心等，中心区的板块同时也在向外延伸，如南京西路商业圈逐渐向南京东路这边延伸，淮海中路商业圈逐渐向淮海西路和淮海东路延伸，他们和人民广场商业圈汇合，最终形成一个大的商业区域。
同时，小陆家嘴也被持续看好。在上海写字楼市场持续走好的大势下，作为上海乃至全国的金融中心，陆家嘴CBD区域租赁状况呈现良好的发展态势。该区域现阶段投入使用的大部分楼盘的入住率都达到90％的较高水平。
品质
关键词：生态化
租金上涨的同时，写字楼客户对环境和品质的要求也开始大大提升，生态化便是其中重要的因素之一。专家介绍，生态写字楼的4个标准中，比较直观的是两点，即室内重空气，室外重环境。目前符合国际标准的真正的生态写字楼的室内空气的清新过程，至少需要这三个环节：一是新风系统；二是中央空调的杀菌系统；三是层高达到一定的高度。此外，大面积的内庭花园、户室空调、隔热防光污染的玻璃幕墙等，也是本年度甲级写字楼生态化提高品质的可关注因素。
A 新风系统
沪上已有甲级写字楼在国内首次使用可自由呼吸、自由开启式的双层玻璃幕墙，采用错落布置的室内庭院设计。比如浦东的张江大厦，大楼每个楼层的50厘米厚度的新风槽，新风通过连接室外的新风槽进入室内，无论春夏秋冬，室内的空气都能保持和室外一样新鲜。
B 空调灭菌系统
保持写字楼内空气质量达到一流，办公区域内的空调就要有灭菌系统。中央空调灭菌可分为两级：第一级空调机内冷水盘管消毒系统、第二级为风管内部消毒系统。另外，也有空调系统中装有等离子消毒除尘空气净化装置，对大量细菌的杀灭率达到99.9%以上。
C 防光污染的玻璃幕墙
玻璃幕墙的阻热性、安全性也是生态写字楼的重要看点。大楼内部的空调具有杀菌、消毒和节能性，比如，LOW-E双层中空玻璃幕墙阻热性比普通中空玻璃提高一倍以上，冬暖夏凉。不仅节约能源，还能有选择性地阻挡红外线、紫外线，透光率高，有效减少办公人员受光污染的影响。
D 户室中央空调系统
2005年在有甲级写字楼出现的户室中央空调系统，最大的优点除了节能，就是可以为加班的人“嘘寒问暖”带来方便。户室中央空调能够让每个楼层、甚至于每个房间内的员工按照各自的实际情况需要进行调控，加班时就又不必担心到规定的时间，空调停止运转了。
点评 生态化是高档写字楼发展方向
生态智能技术能够为入驻客户提供更为优质的办公环境，这一技术的运用将会成为未来写字楼的一大发展趋势。2005年开始，上海很多写字楼已经开始关注生态性，相应的生态智能技术也有不同程度的应用，在改善上班族的办公环境的同时，能耗的问题已经受到重视。生态智能建筑技术未来将成为高档写字楼市场发展的方向。
租金
关键词：人民币
2005年，写字楼的租金单位，“人民币”渐渐取代“美元”。
从2005年中起，人民币已开始渐渐取代了沿用多年的租金单位——美元。从第三季度，中国人民银行决定于2005年7月21日起将人民币元升值2.1%，并且即时开始实行参考一篮子货币进行调解的浮动汇率制度。
上海许多知名开发商如：瑞安、新加坡政府投资公司及嘉华都已经在与其租户签订的租赁合同中采用人民币作为租金单位。自人民币汇率调整的公告正式发布以来，这种转变更为明显，如今上海的大多数租赁、购买物业成交案例中，从前期谈判、签订合同到最终成交付款都已经以人民币形式完成。
点评 惯用货币单位由此改变
专家认为，2005年人民币汇率调整，将会改变长久以来房地产业惯用的货币单位。
收购
关键词：海外基金
2005年11月下旬，花旗银行房地产基金（Citigroup Property Investors）成功收购永新广场，成为今年继新茂大厦、百腾大厦之后的第三宗外资整体收购办公楼物业成交个案。花旗银行房地产基金是通过收购一家持有永新广场的私人公司Bracewood Ltd的75％股份，完成了该项交易，这是该基金在中国市场的第一个投资项目。
永新广场、新茂大厦、百腾大厦三宗交易都分别是麦格理银行、高盛、花旗银行房地产基金进入中国市场的首次投资，他们也都不约而同地选择了上海市中心黄金地段的高档办公楼物业。
根据戴德梁行投资部最新研究结果，目前海外机构的收购模式主要有两种：一是在建工程转让，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。在淮海路甲级办公楼未来供应奇缺的情况下，新茂大厦预租情况良好，现预租60％以上，预计明年年初能够达到基本满租。此类交易的投资回报率比成熟物业收购为高，但需承担一定的租赁风险。
二是收购现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。此类办公楼没有租赁风险，虽然初始投资回报率比较低，但是随着这两年甲级办公楼租金的不断提升，原业主在两年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离，重新续约时租金将有较大涨幅空间，整体回报率将有较大提升。
点评 中国投资市场迅速走向成熟
随着第一波外资基金的进入，中国房地产投资市场的外资能量在未来2至3年将出现跳跃式发展。今年，外资基金已在中国房地产投资市场进行急速演变。
中国投资市场目前正处于起步阶段，从物业的品质、市场的风险，包括流动性、透明度各个方面考虑，投资机构对回报率的要求较高。但是随着其他外资基金的不断涌入和市场的趋于成熟，物业的品质、市场流动性和透明度都将会进一步提高，投资机构对回报率的要求就会比现在低，物业的市场价值将有较大提高，投资机构将获得较大的资本增值。
销售
关键词：小面积
2005年，小面积的销售型写字楼在市场上受宠。
2005年第二季度开始，地段优、品质高，面积分割在200平方米以内的可售型甲级写字楼，在市场上非常受欢迎，尤其是发展迅速的中小企业，对可分割小面积的可售型写字楼更是青睐。这一方面因为高档甲级写字楼小面积求租不易；另一方面，在品质上乘的甲级写字楼里办公，更能满足这些发展快速的中小企业对办公环境和档次的需求。
点评 销售型写字楼市场潜力增大
由于租金持续上涨，真正高品质的甲级写字楼平均空置率只有2%左右。而销售型写字楼以理性的价位加上较稳定的出租率支撑，市场消化比重不断上升，走势仍是相当稳健。
关键字：写字楼，戴德梁行，开发商，租金，空置，基金 |
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