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东外滩板块 功能多元小区交投活跃
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2005年12月23日13:30 上海商报 唐文琪 |
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在杨浦区各个板块之中，东外滩板块目前属于“死水微澜”状态。即整体市场成交态势并不活跃，但有少数热点楼盘较受青睐。虽然这个板块无论从整体形象还是后观效应中，皆以规划利好著称，但是不得不指出的是，开发时间较晚、打造力度尚需增加等诸项因素，还是对该板块的二手房市场形成了一定影响。
高房龄次新盘量大
据当地一些中介反映，由于东外滩板块开发时间较晚，许多次新房属于期房状态，能够投放在市场上的目标盘源并不太多，相较于北外滩地区的交投活跃，次新房二手市场便显得冷淡许多。“一些房龄较长的商品房在总体成交中占据的比例并不小。如１９９３年的唐山新苑、１９９７年的金鹏花园等楼盘，这几个月来都有过成交记录。”中原地产一位门店经理告诉记者。
据中原地产大连路分店经理杨柳介绍，有一套１９９５年的汇山大楼，６０平方米大小的２房户型，位于２０楼高区位置。房客在附近工作，为了方便上下班，以月租金１６００元／月租下。“有许多在海上海写字楼上班的白领，都喜欢选择附近租金较便宜的楼盘。预计等写字楼全面交付使用之后，租赁市场会有所带动。”杨柳说。
新房定价成风向标
随着几个新房楼盘的交付，二手房市场中的次新房盘源相应增加。现代星洲城的二手房源已在市场中开始出现。根据现有的房源分析，毛坯房的市场挂牌均价在每平方米１１０００元左右，但成交均价在每平方米９０００－９５００元上下。“具体还是根据楼层不同有不同的价格，总体来说，这个盘子的房型、景观还是不错的，因此高层盘源通常价格会更高一些。”中原地产鞍山分店经理欧阳嘉俊向记者介绍说。
而上海烟草集团旗下的金上海家园，由于规划、配套较好，社区物业多元化，在当地也有较好的交投现象。此外，东外滩板块中的热点楼盘——珠江香樟园，在新房市场经历过一轮价格调整之后，二手房市场挂牌价格普遍下降，倒也促进了不少成交量。据欧阳嘉俊介绍，珠江香樟园的新房市场价格，经历了从低至高，再由高调整往下的过程。作为二手房市场价格的风向标，许多房东挂牌都会参照新房市场变化。“有相当部分房东，购入楼盘时的价位并不太高，因此虽然新房价格有所下降，但对他们而言，仍有盈利空间。而且目前的新房销售大部分为尾盘，因此有些价格低于新房、房型又相对较好的二手房盘源，反而更易受到市场青睐。”欧阳嘉俊说道。
据欧阳嘉俊介绍，目前次新房市场的租赁情况相当乐观，平均每月的交易额可达８０套。以小２房户型为交易热点，平均租金在每月２０００元左右，３房租金在每月３０００元。“就总体情况来看，由于有固定的市场客户，因此租赁回报率在整体区域中都算乐观。”
■成交实例
金上海家园一套１０楼中区位置的毛坯房源，３房２厅２卫，１３８平方米大小，房东为投资者，最初以单价每平方米１２０００元挂牌，但４个月中始终无人问津。后经调整，价格下降至每平方米１１０００元。房客认为社区规划到位，所处地区有发展潜力，最后以每平方米１０５００元接手成交。
关键字：金上海家园，租赁，二手房，中介，写字楼 |
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