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调控一年楼市现六大变化 明年房价涨跌都可能
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2005年12月9日13:59 龙虎网 |
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昨天，省统计局专题报告分析显示，房地产开发投资对南京GDP增长的贡献率由1998年的2.4%提高到2003年的4.1%，成为推动南京国民经济发展的重要力量。在经历了“国八条”、“六月新政”之后，南京房地产市场产生了一些明显的变化和影响，主要体现在六个方面。从构成房价的各种因素来看，房价涨或跌都有可能，关键还在于供求双方力量的博弈。
支撑房价上涨的因素
1、建设成本增加
一是土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了今后相当长的时期内土地价格仍将继续上涨。地价的上涨必将带动房屋建造成本的增加。据有关单位提供的资料，目前南京市城区平均楼面地价为3067.9元/平方米；二是随着老百姓对住房品质要求的提高，环境建设、配套设施建设等方面投入将进一步增加，同时，随着新材料、新技术的广泛应用，这都带来建造成本的增加。
2、预期收入增加
“随着国民经济的持续快速增长，居民的人均可支配收入正在得到较快的提高，一部分富裕起来的城市居民迫切需要通过购买住房来改善居住条件，提高生活质量。同时，城市周边农村率先富裕起来的百姓为了子女进城，也在城市购房置业。
3、城市化进程加快
城市化进程的推进带来了城市人口的增加。前几年南京市先后将江宁县改成江宁区，六合县和大厂区合并成六合区，江浦县和浦口区合并成浦口区，通过调整，城市区域和人口都得到快速增长。同时，城市人口的自然增长和外来人口的迁入，必将拉动住房的消费。
4、拆迁的被动需求
虽然国家出台了相关政策，要求在城市房屋拆迁过程中，严格依据城市总体规划和近期建设的需要，合理确定拆迁规模，要求把人性化拆迁贯穿拆迁全过程。但为了提高城市整体功能，老城改造不可能停顿，住房被动需求将继续保持。
5、政府需要市场稳定
房地产业经过近十年的发展，已成为国民经济的支柱产业。一方面，一个健康稳定的房地产市场，它的发展将拉动整个国民经济的可持续发展；另一方面，一个健康稳定的房地产市场，它能满足百姓对住房的需求。同时，稳定的房地产市场为各级政府通过土地市场的交易获得大量的城市建设资金提供了保障。因此，政府需要一个稳定的房地产市场。
6、业主需要房价稳定
房价下跌受伤害的不仅是政府和开发商，广大的已购房者也是受害者，这里指的已购房者不光是投资型购房者，也包括自住型购房者。房价下跌就意味着老百姓已购房屋资产的缩水，如果住房价格波动幅度较大，给购房者带来的损失将是巨大的。
压制房价上涨的因素
1、调控坚定了信心
从这次调控措施的内容来看：无论是严格控制土地出让、提高项目开发自由资金比例，还是限制个人投资性购房贷款等等，政府的决心不可谓不大，方式也更为严厉。购房者持币观望的态度不会轻易改变。
2、周边价格的波及
南京处在我国经济最为发达的长三角地区，前几年这里成了全国房价上涨最快的地区之一。调控政策出台以后，上海房价率先下跌，近几个月环比价格连续呈负增长。上海房价下跌对南京市的波及作用依然存在。
3、低价楼盘的下拉
去年以来，南京有的开发企业为了加快资金回笼，新开楼盘往往通过低价上市的办法来吸引购房者，在销售上取得了不凡的销售业绩，但对周边楼盘的房价造成较大影响，迫使许多楼盘采取降价措施回应。
4、开发商资金压力
一方面随着银行对开发商贷款的控制，大多数企业已很难从银行获得贷款。另一方面大多数开发商项目建设所需的资金很大一部分是来自施工单位的垫资和应支付的工程款，随着年底的来临，施工单位要付工人的工钱，一部分开发商需要通过降价来加快销售，实现资金的较快回笼，缓解资金的压力。
报告解读：楼市六大变化
变化一：市场供求关系明显变化
调控前：供不应求消费者被动调控后：供大于求矛盾进一步放大
变化二：销售价格涨幅出现回落
调控前：上涨幅度明显过快调控后：销售价格增速放慢
变化三：住房自住需求比重加大
调控前：开发、需求结构错位调控后：目前购房基本是自住
变化四：开发商争地热度在减退
调控前：土地竞拍高潮迭起调控后：开发商热度减退了
变化五：楼盘营销手段出奇出新
调控前：售楼小姐都坐等收钱调控后：开发商绞尽脑汁营销
变化六：开发企业获贷款在减少
调控前：开发商负债率超过70%调控后：开发商、个人贷款下降
关键字：楼市，房价，南京，房地产，开发商，贷款 |
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