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2005年三大屋种“决战”上海滩
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2005年2月25日16:49 |
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2005年三大屋种“决战”上海滩
申城存量房达2.7亿m2 05楼市风险渐显
2004年上海的二手房成交量预计为2600万平方米，而一手房的成交量预计为2500万平方米，目前本市的存量房达2.7亿平方米，而2005年二手房的交易量全面超出一手房将成必然趋势，这种现象会对上海楼市产生一定的影响。
05年二手房交易量将全面超过一手房
目前，申城的二手房市场交易量已连续三年快速增长，目前本市存量住宅总量已达2.7亿平方米，加上每年新增住宅供应量约2000万平方米，市场可供选择的二手房源将不断壮大。随着本地居民和外来人口对居住需求的不断增长，二手房后市发展潜力巨大，交易量将超过一手房。据统计，2003年，上海一手房交易量为2376.4万平方米，二手房交易量为2306.28万平方米，两者交易量之比为1.03:1。去年1月-6月，本市二手房交易量为1303万平方米，比去年同期增长28.3%。
信义不动产陆利良副理认为，从2004年下半年开始，二手房交易就超过了一手房，而二手房交易超过一手房是楼市发展的必然趋势。从美国、欧洲、日本的房地产市场发展情况来看，二手房已经成为市场的主流，一般二手房交易量是一手房的5-10倍，2004年上海的二手房交易量预计为2600万平米左右，而新房的交易量预计在2500万平米左右，已经有了这种趋势，但是不明显，而2005年二手房交易将全面超过一手房。
三大屋种决战上海滩
2005年上半年，之所以会有大量的二手房进入市场，是因为以前不能交易期房将大量地集中上市，数量较为庞大，预计在1500-2000万平方米的新房新将在2005年上半年集中上市。一些没有实力的投资者会抛盘，给市场带来一定的冲击，甚至影响的房价。
上海太平洋房屋中国区总顾问蔡为民认为，2005年将是上海楼市的二手房供应量的大年，这也是上海楼市发展的必然趋势。因为从目前来看市场还是投资者较多，这些投资者集中在市中心区域如静安、卢湾、黄浦等。在这些投资过重的地区，都会出现二手房交易超过一手房的情况。因为市场先是由供不应求而形成惜售，接着便因突然的供应量暴增，而导致抛盘现象。
蔡为民还指出，房地产虽然有其特殊性，但仍具备投资商品的本质，因此无可避免的进入，繁荣→畅旺→高原期→衰退→谷底→复苏→繁荣之景气循环，这是市场运作的必然与常态。
2005年期房，次新房，公房三大屋种将决战上海滩，形成三大会战，供应量会将在2005年的3-6月为最，因2004年6月期房限转，将于今年3~6月大量转为现房，进而在市场求售，以获利了结，此时，供给将引导供给，形成更大量的供给，瓦解2004年下半年所形成的惜售心态。集中在这几个月上市，如果市场不能迅速消化，可能对房价产生一定的影响。
05年二手房价预计涨幅仅10%
自04年下半年以来，上海房价一度平缓后，再度快速拉升，至2004年10月，全市商品房预售均价已冲高至8187元/平方米，与去年第4季度相比已上涨了27.8%。在新房的带动下，二手房价格也飞涨,特别是自04年10月末央行加息来，二手房上涨特别快。泛城租售网最新资料显示，11月泛城住宅指数120.75点，中高档二手房价较上月上涨3.58% ，涨幅居去年之最。泛城租售网分析师告诉记者：之所以下半年二手房上涨如此之快，是因为央行10月底加息后，11月上旬曾出现短暂的观望局面，成交量有所下降。但11月中旬之后，市场重归活跃，看房量明显增多。而房东挂牌量无大的变化。自住型购房者并未受到本次加息的影响，继续按原计划购房。
信义不动产陆利良副理告诉记者：从目前来看，04年全年二手房涨幅在20-30%左右，而市中心的二手房涨幅超过30%左右，境外人士、江浙投资者，本地的动迁市民是市中心区域内的主要购买力。而05年上半年由于受到供应量的影响，预计上半年的二手房涨幅在9-10%左右，而下半年的二手房涨幅预计在10-15%左右，全年的涨幅在10%左右，这是因为，虽然供应量增大，但是其需求量不会有太大的变化，导致二手房价上涨趋缓。”
外徐汇板块二手房投资有风险
目前，徐汇是上海这几年来新建商品房中高档住宅最集中的区域，也是上海的率先领涨板块和经久不衰的热点区域。然而，从2004年年初开始，其优势地位已开始渐趋削弱，特别是外徐汇板块，2004年就有该板块的徐汇龙庭降价销售，成为当时的一大热点新闻。而2005年外徐汇交房的楼盘数量较多，有徐汇龙庭、金祥苑、南林公寓、汇京佳丽园、徐汇新城等楼盘，在2004年内徐汇的房价带动下板块内的均价已超过万元，那么随着明年全市二手房的供应量增大，板块内的二手房还值得投资吗？中房指数陈晟分析师认为，2005年投资外徐汇板块的二手房有一定的风险。一方面，板块的供应量增大，预计交房的面积在300万平米左右，且楼盘的体量也较大，可选择的房源较多，目前区域内投资客较多，特别是板块内受到交通已经达到了饱和的趋势，生活与商业配套不完善，05年该地区的房价将可能被打回原形。另一方面，板块内没有形成有规模的商圈，来支撑其租赁市场，这导致了其租金上涨不是很快，以租养房在板块内难以实现，从而会使得一些缺乏实力的投资人产生大量抛盘趋势。 |
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