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陈忠谦:广州对恶劣违法开发商 应追究刑事责任
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2005年3月22日10:19 南方日报 |
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“对于特别恶劣的开发商，除了民事上索赔外，还应该在刑事上予以追究，”广州仲裁委员会主任陈忠谦在接受记者采访时表示，开发商的霸王条款、各种花招让缺乏法律知识的多数消费者难以招架，普通消费者应勇于寻求合法正当的途径维护权益。
房地产仲裁占六成
据统计，2004年广州仲裁委员会共受理各类仲裁案件3125件，这其中竟有超过60%的案件与房地产有关，而在这6成房地产案件中，业主与开发商的纠纷占据绝大多数。陈仲谦说，在广州仲裁委成立至今的10年间，房地产仲裁案件一直是最为突出的民商纠纷。
开发商许诺的“小型足球场”究竟能有多大？陈忠谦表示处于弱势地位的消费者一般很难获得补偿。为此，应该有意识地让《商品房买卖合同》更加具有个性化，尽可能地让合同更具有明确性。除了国家法律规定必须列明的条款外，消费者也可以与开发商协商，把那些有弹性的条款加以明确。
在仲裁委接触的案例中，业主由于合同不明确输掉官司的情况非常普遍。也正是消费者缺乏法律知识，才使得自己处在进退两难的尴尬境地。而在陈忠谦看来，业主应该有权要求开发商在合同上写清楚那些可以明确的事项，要切实维护自己的合法权益，就要从签合同时开始。
仲裁涉及五大问题
陈忠谦告诉记者，虽然消费者的仲裁请求千差万别，涉及到房地产领域的诸多方面，但归结起来有七个突出的焦点问题：虚假广告与宣传、延期交楼、延期办理房产证、物业维修基金与房屋质量、货不对板的装修、面积缩水等。特别是在《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》、《物业管理条例》等新的司法解释和法规出台后，消费者在开发商虚假宣传与物业维修基金缴纳问题上与开发商存在诸多纠纷。
新的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这些没有写进买卖合同的说明和允诺也应当视为合同内容。而由于开发商广告中的模糊性用语则难以界定，对此仲裁员亦不能作出超越法律规定的解释。
“在前段时间集中处理了一批逾期办证案件后，现在这一问题已经逐步好转，”陈忠谦表示，由于市场前期不规范，开发商和业主都不太重视办证问题，因此司法解释一出便引起很多纠纷。司法解释将这一问题明确后，消费者和开发商在合同中都开始重视，目前出现的纠纷主要是前些年积累下来的遗留问题。
我国第一部物业管理行政法规《物业管理条例》实施后，业主与物管公司在物业维修及缴费问题上的争执也骤然升温。目前很多物业管理公司与开发商有密切关联，这既带来了一些方便，也让服务质量、态度及价格问题上的争议有所激化。业主委员会对于解雇物管公司的呼声此起彼伏。
“随着物业管理的进一步发展，估计由物业管理所引发的纠纷会比现在更多，”陈忠谦对目前不少小区业主与物管公司的紧张关系表示担忧——这最终损害的还是小业主的利益，业主不交管理费，物管公司也不把服务做到家。
而更为严峻的问题是，小区物业维修基金缺口该由谁填补？有数据显示，广州物业维修基金缺口已经过亿元，开发商和物管公司截留挪用严重。
加大消费者和监管力量发言权
目前的开发商往往以项目公司、有限责任公司的形式开发项目，而一旦出现问题，开发商可以迅速通过转名、项目转手甚至卷款而逃等方式推卸责任。有法律专家无奈地表示，有时候业主胜诉也并不就是件好事，遇到没有信誉的开发商，就算理论上可以获两倍赔偿又怎样？
房地产诉讼、仲裁及投诉案件的不断上升，引起了社会广泛关注。陈忠谦认为，要杜绝不良开发商兴风作浪，首先要让消费者和监管力量更有发言权，同时加大对违法开发商的处罚力度，必要时应依照刑法规定追究开发商的刑事责任。
个别开发商的恶意重复抵押、非法占有、抽逃资金已经属于经济犯罪，而这些存心诈骗的人逃之夭夭后，消费者不但追不到赔偿，还可能搭上诉讼费。对于少数特别恶劣的开发商，除了通常的民事责任外，消费者还应该向司法部门举报，追究其刑事责任。只有更多地通过追究刑事责任来震慑不良开发商，市场才能得到更加健康的发展。
(中国房地产信息网 www.crei.cn)
关键字：陈忠谦,违法,开发商,刑事责任,广州 |
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